Άνοδος 8,2% στις τελικές τιμές νέων κατοικιών στην Αθήνα μέσα στο 2026

Ανοδικά κινήθηκε η ζήτηση στην αγορά ιδιοκτησίας στην Αθήνα μέσα στο 2026, με β΄τρίμηνο του 2026 να καταγράφει αύξηση 30,4%. Αυτό προκύπτει από έρευνα της Speak Research του Daskalakis Group, που φέτος συμπληρώνει 40 χρόνια στο real estate της πρωτεύουσας.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που αναφέρονται στη μελέτη, η μέση ζητούμενη τιμή κατοικίας στον Δήμο Αθηναίων διαμορφώθηκε στα €2,560/τ.μ. το Β΄
τρίμηνο 2026, καταγράφοντας μεταβολή +2,6% σε σχέση με το Β΄ τρίμηνο 2025, ενώ η μέση τιμή κλεισίματος συναλλαγών στην ευρύτερη Αθήνα διαμορφώθηκε στα €1,387/τ.μ., με ετήσια άνοδο +8,2%.

Αυτό επιβεβαιώνεται και από πρόσφατο ρεπορτάζ του Financial Report, στο οποίο ο ιδρυτής της Spitogatos Δημήτρης Μελαχροινός, είχε αναφέρει ότι «σε ό,τι αφορά την πώληση των ακινήτων, οι ζητούμενες τιμές στην πώληση κατέγραψαν αύξηση 8%, ενώ είναι λίγο λιγότερο το ποσοστό στις ενοικιάσεις. Αυτό που διαπιστώσαμε από τα πρώτα στοιχεία αυτής της χρονιάς είναι ότι έχουν μειωθεί οι συναλλαγές σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο πέρυσι, κάτι που δεν το αποδίδουμε τόσο στην κρίση λόγω Μεσανατολικού, αλλά σε συνδυασμό δύο παραγόντων: Αρχικά στο γεγονός ότι παρότι υπάρχει θετική ζήτηση, οι αυξημένες τιμές έχουν ωθήσει αρκετούς υποψήφιους αγοραστές να κρατούν στάση αναμονής, αναμένοντας τον πωλητή να κατέβάσει αυτά που ζητάει, ενώ δεύτερον, έπαιξε το ρόλο του ότι το πρώτο τρίμηνο πέρυσι ανακοινώθηκε και άρχισε να ”τρέχει” στην αγορά το Σπίτι μου ΙΙ, οπότε ξεκίνησαν να γίνονται κάποιες συναλλαγές που έδωσαν ώθηση. Εξάλλου, πολλοί ιδιοκτήτες, ειδικά όσοι έχουν κτίσει πρόσφατα οικοδομές, είναι αυτοί που δεν πουλάνε πλέον εύκολα, προσδοκώντας να πετύχουν την καλύτερη δυνατή τιμή, πολύ πιο πάνω από αυτά που έχουν δαπανήσει για να το κατασκευάσουν».

Με βάση όσα καταγράφονται στην έρευνα της Speak Research, η διαφορά μέσης ζητούμενης τιμής έναντι μέσης τιμής κλεισίματος διαμορφώνεται σε περίπου €1,173/τ.μ., ενώ η τιμή κλεισίματος αντιστοιχεί στο 54% (ή -46%) της ζητούμενης, κυρίως λόγω ευρύτερου γεωγραφικού/ποιοτικού μείγματος στο δείγμα συναλλαγών.

Πού βρίσκονται τα υψηλότερα επίπεδα τιμών

Τα υψηλότερα επίπεδα τιμών καταγράφονται στη Βούλα (€6,103/τ.μ.), το Κολωνάκι (€5,993/τ.μ.) και τη Γλυφάδα (€5,895/τ.μ.), ενώ οι αποδόσεις ενοικίασης παραμένουν ισχυρότερες σε προσιτές περιοχές: Αγία Βαρβάρα (5,9%), Κυψέλη (5,7%) και Αιγάλεω (5,5%), έναντι 2,9%-3,9% στις premium περιοχές, με εξαίρεση το Ψυχικό (4,07%) . Η αγορά κατοικίας της Αθήνας παραμένει σε ανοδική τροχιά, στηριζόμενη από αποκλιμακούμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων (3.28 %, από 3.68 % πριν από ένα έτος) και σταθερή ζήτηση.

Ταυτόχρονα, η αυξημένη νέα προσφορά (+30,4% YoY) και η άνοδος του κόστους κατασκευής (+16,5% YoY) διαμορφώνουν ένα πιο επιλεκτικό περιβάλλον. Οι υψηλότερες μικτές αποδόσεις εντοπίζονται σε προσιτές περιοχές δυτικά και στο κέντρο, ενώ οι καθιερωμένες premium περιοχές προσφέρουν σταθερότητα και κεφαλαιακή υπεραξία μακροπρόθεσμα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, από χώρες όπως οι ΗΠΑ, το Ισραήλ, τα ΗΑΕ, παραμένει ισχυρό, με κινητήριο μοχλό το πρόγραμμα Golden Visa και τη μεγάλη αστική ανάπλαση του Ελληνικού.

Αύξηση προσφοράς νέων ακινήτων κατά 30,4%

Κατά όσα αναφέρονται στην ίδια μελέτη, τα δεδομένα αυτά προκύπτουν με βάση ένα δυσοίωνο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον, στο οποίο η Ελλάδα συνεχίζει να καταγράφει μακροχρόνια πτώση γεννήσεων και γήρανση πληθυσμού, με παράλληλη τάση αστικοποίησης προς τη Μείζονα Αθήνα και τα παράκτια προάστια. Εξάλλου, παρατηρείται καθυστέρηση δημιουργίας νέων νοικοκυριών λόγω κόστους στέγασης, η οποία παραμένει αισθητή στους νέους αγοραστές, ενισχύοντας τη ζήτηση για ενοικίαση έναντι αγοράς στις ηλικίες 25-35.

Την ίδια στιγμή, η αύξηση των τιμών κατοικίας συνεχίζει να υπερβαίνει την αύξηση των εισοδημάτων σε αρκετές υποαγορές της Αθήνας, ιδίως στα δυτικά προάστια όπου η σχέση τιμής προς εισόδημα είναι δυσανάλογα υψηλή σε σχέση με το τοπικό εισοδηματικό επίπεδο.

Παρόλαυτα, παραμένει σε υψηλά επίπεδα η διάθεση καινούργιου οικιστικού προϊόντος στην πρωτεύουσα. Χαρακτηριστικό είναι ότι κατά το β’ τρίμηνο του 2026, οι οι νέες αγγελίες πώλησης στην Αθήνα ενισχύθηκαν κατά +30,4% σε ετήσια βάση, κάτι το οποίο συνιστά ένδειξη ότι περισσότεροι ιδιοκτήτες επιλέγουν να διαθέσουν ακίνητα εν μέσω ανοδικών τιμών.

Η μελέτη υποστηρίζει βέβαια, ότι ναι μεν η ζήτηση παραμένει ισχυρή αλλά πιο επιλεκτική, με τους αγοραστές να στρέφονται σε ακίνητα καλύτερης πoιότητας και τοποθεσίας, όπως αντανακλάται στην αύξηση της μέσης αξίας συναλλαγής.

Παρά δε ότι το ενεργειακό ζήτημα, ειδικά τα δύο τελευταία χρόνια, αποτελεί σημαντικό στοιχείο για την αγορά σπιτιού, τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα (κατηγορίες A-C) αντιπροσωπεύουν μόλις το 31.3% των αγγελιών πώλησης και 34.9% των αγγελιών ενοικίασης, αφήνοντας σημαντικό περιθώριο για αναβάθμιση (retrofit) του υπάρχοντος αποθέματος.