Digital Realty Hellas: Επενδύσεις και νέα ισχύς στα data centers – Το κόστος της ανάπτυξης και οι ενδοομιλικές συναλλαγές

Η Digital Realty Hellas Α.Ε., η ελληνική θυγατρική του ομίλου Digital Realty Trust, συνέχισε το 2025 το μεγάλο επενδυτικό πρόγραμμα ανάπτυξης υποδομών data centers στην Αττική, εμφανίζοντας ταυτόχρονα βελτιωμένη λειτουργική επίδοση. Η εικόνα στην τελική γραμμή των αποτελεσμάτων ήταν, ωστόσο, διαφορετική. Η μεγάλη επιβάρυνση από το χρηματοοικονομικό κόστος, που συνδέεται σε σημαντικό βαθμό με την ενδοομιλική χρηματοδότηση των επενδύσεων, περιόρισε σχεδόν στο μισό τα καθαρά κέρδη (το 2025 η εταιρεία μετέβη από τα IFRS στα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα και αναδιατύπωσε αντίστοιχα τα συγκριτικά στοιχεία του 2024, κυρίως λόγω διαφορών στη λογιστική αντιμετώπιση των μισθώσεων, της αναβαλλόμενης φορολογίας και ορισμένων θεμάτων του IFRS 15).

Πωλήσεις €22,9 εκατ. και βελτίωση της λειτουργικής κερδοφορίας

Ο κύκλος εργασιών της Digital Realty Hellas ανήλθε το 2025 σε €22,899 εκατ. από €22,624 εκατ. το 2024. Πρόκειται για σχετικά σταθερή εμπορική επίδοση, την ώρα που το κόστος πωληθέντων μειώθηκε σε €17,821 εκατ. από €18,200 εκατ. Έτσι, το μικτό κέρδος αυξήθηκε αισθητά στα €5,079 εκατ., έναντι €4,425 εκατ., με το μικτό περιθώριο να διαμορφώνεται περίπου στο 22,2% από 19,6%.

Τα έξοδα διοίκησης αυξήθηκαν στα €2,933 εκατ. από €2,493 εκατ. αλλά η αύξηση αυτή αντισταθμίστηκε από τη βελτίωση του μικτού αποτελέσματος και από καθαρά λοιπά λειτουργικά έσοδα €217 χιλ. έναντι εξόδων €59 χιλ. το 2024. Ως αποτέλεσμα, τα λειτουργικά κέρδη ανήλθαν σε €2,363 εκατ., αυξημένα 26% σε σχέση με τα €1,872 εκατ. του 2024.

Η βελτίωση της βασικής δραστηριότητας δεν πέρασε, όμως, στην τελική γραμμή. Τα χρηματοοικονομικά έξοδα εκτινάχθηκαν σε €1,999 εκατ., από €1,095 εκατ., με συνέπεια τα κέρδη προ φόρων και τα καθαρά κέρδη να περιοριστούν στα €414,7 χιλ., έναντι €824,1 χιλ. το 2024, δηλαδή να υποχωρήσουν κατά 49,68%. Η διοίκηση αποδίδει τη μείωση κυρίως στην αύξηση του χρηματοοικονομικού κόστους εξαιτίας της μη κεφαλαιοποίησης τόκων ενδοομιλικών δανείων που κατά την κατασκευαστική περίοδο επιβάρυναν το κόστος των επενδύσεων.

Επενδύσεις €35,2 εκατ. και πάγια κοντά στα €170 εκατ.

Η εικόνα του ισολογισμού αποτυπώνει τον ιδιαίτερα κεφαλαιουχικό χαρακτήρα της δραστηριότητας. Η λογιστική αξία των ενσώματων και άυλων παγίων έφθασε τα €169,844 εκατ. στο τέλος του 2025, έναντι €138,441 εκατ. ένα χρόνο νωρίτερα. Το σύνολο του ενεργητικού ανήλθε σε €193,994 εκατ. Μόνο μέσα στη χρήση πραγματοποιήθηκαν αγορές ενσώματων παγίων €35,2 εκατ., μετά από επενδύσεις €37,25 εκατ. το 2024. Οι ακινητοποιήσεις υπό εκτέλεση ανέρχονταν στο τέλος του έτους σε περίπου €78,1 εκατ., στοιχείο που δείχνει το μέγεθος του υπό εξέλιξη επενδυτικού προγράμματος.

Για τη χρηματοδότηση της ανάπτυξης, πραγματοποιήθηκε το 2025 αύξηση μετοχικού κεφαλαίου €28,5 εκατ., με τα ίδια κεφάλαια να διαμορφώνονται σε €90,7 εκατ., από €61,9 εκατ. το 2024. Τα ταμειακά διαθέσιμα, αντίθετα, υποχώρησαν στα €4,775 εκατ. από €12,281 εκατ., καθώς οι καθαρές επενδυτικές εκροές έφθασαν τα €34,825 εκατ. και οι καθαρές λειτουργικές ροές μετά τους τόκους ήταν αρνητικές κατά €442 χιλ.

Τι ακριβώς κάνει η Digital Realty Hellas

Το επιχειρηματικό αντικείμενο της Digital Realty Hellas είναι άμεσα συνδεδεμένο με την ανάπτυξη, κατασκευή και λειτουργία υποδομών data centers. Η εταιρεία αναφέρει ότι επενδύει συστηματικά σε τεχνογνωσία, έρευνα και καινοτομία για τον σχεδιασμό, την κατασκευή και τη λειτουργία κέντρων δεδομένων.

Στην εμπορική πλευρά, οι εγκαταστάσεις χρησιμοποιούνται για την παροχή υπηρεσιών φιλοξενίας υπολογιστικών και τηλεπικοινωνιακών υποδομών. Στις οικονομικές καταστάσεις αποτυπώνεται χαρακτηριστικά πολυετής σύμβαση παροχής υπηρεσιών colocation, από τον Φεβρουάριο του 2024 έως τον Ιούνιο του 2036. Η συμφωνία περιλάμβανε πεντάμηνη περίοδο απαλλαγής πληρωμών, από την οποία δημιουργήθηκε συμβατικό περιουσιακό στοιχείο €2,107 εκατ.

Με απλά λόγια, το μοντέλο της εταιρείας βασίζεται στην κατασκευή εξαιρετικά εξειδικευμένων και ενεργοβόρων υποδομών, στις οποίες επιχειρήσεις και οργανισμοί μπορούν να εγκαθιστούν τον τεχνολογικό τους εξοπλισμό, αξιοποιώντας την ηλεκτρική ισχύ, την ψύξη, την ασφάλεια και τη διαθεσιμότητα που παρέχει ένα επαγγελματικό data center. Οι οικονομικές καταστάσεις τεκμηριώνουν ειδικά την υπηρεσία colocation· δεν δίνουν, ωστόσο, αναλυτική κατανομή του κύκλου εργασιών ανά κατηγορία υπηρεσίας.

Από το ATH1 και το ATH2 στα ATH3 και ATH4

Η Digital Realty Hellas διαθέτει το Athens Data Center Campus, το οποίο περιλαμβάνει τα Athens-1, Athens-2 και Athens-3, ενώ πλέον έχει προστεθεί και το ATH4. Το ATH3 ολοκληρώθηκε μέσα στο 2024 στις εγκαταστάσεις της εταιρείας στο Κορωπί Αττικής, δίπλα στα ήδη υφιστάμενα ATH1 και ATH2. Η εταιρεία το χαρακτηρίζει ως το μεγαλύτερο data center στην Ελλάδα, με κτιριακή επιφάνεια περίπου 8.600 τ.μ. και δυνατότητα υποστήριξης έως 6,8 MW.

Το επόμενο βήμα ήταν το ATH4 επίσης στο Κορωπί. Η κατασκευή του ολοκληρώθηκε τον Ιούνιο του 2026 και η έναρξη λειτουργίας του αύξησε την εγκατεστημένη ενεργειακή δυναμικότητα της εταιρείας κατά επιπλέον 6,8 MW.

Παράλληλα με την ανάπτυξη του campus στην Αττική, ο όμιλος έχει ήδη επεκτείνει το αποτύπωμά του στην Κρήτη, όπου από τον Απρίλιο του 2025 λειτουργεί το HER1 στο Ηράκλειο της Κρήτης.

Η διοίκηση αναφέρει ότι εξετάζονται και νέα έργα στο πλαίσιο της επενδυτικής στρατηγικής του ομίλου.

Σε ότι αφορά το απασχολούμενο προσωπικό ο αριθμός των εργαζομένων ήταν 74 στο τέλος του 2025 από 79 το 2024.

Το μεγάλο κεφάλαιο των ενδοεταιρικών συναλλαγών

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η έκταση των συναλλαγών της Digital Realty Hellas με εταιρείες του ομίλου. Η διοίκηση αναφέρει ότι οι αγορές και πωλήσεις με τα συνδεδεμένα μέρη πραγματοποιούνται με όρους αγοράς, ενώ τα υπόλοιπα στο τέλος της χρήσης δεν καλύπτονται από εγγυήσεις και διακανονίζονται ταμειακά.

Συνολικά, τα έξοδα από συναλλαγές με συνδεδεμένες εταιρείες ανήλθαν σε €7,151 εκατ., έναντι €5,559 εκατ. το 2024, ενώ τα αντίστοιχα έσοδα περιορίστηκαν σε μόλις €113,9 χιλ., από €2,097 εκατ. την προηγούμενη χρήση. Στο τέλος του 2025 οι απαιτήσεις από συνδεδεμένα μέρη ανέρχονταν σε €304 χιλ. και οι υποχρεώσεις σε €92,788 εκατ.

Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των υποχρεώσεων δεν προέρχεται από την καθημερινή εμπορική λειτουργία αλλά από την ενδοομιλική χρηματοδότηση. Η Digital Dutch Finco BV εμφανίζεται με απαίτηση €91,886 εκατ. από την ελληνική εταιρεία.

Η σημείωση για τα δάνεια δείχνει ότι στις 31 Δεκεμβρίου 2025 η Digital Realty Hellas είχε συνολικά €91,886 εκατ. δάνεια από συνδεδεμένες εταιρείες, εκ των οποίων €83,386 εκατ. μακροπρόθεσμα και €8,5 εκατ. βραχυπρόθεσμα. Κατά τη χρήση, τόκοι €1,024 εκατ. κεφαλαιοποιήθηκαν λόγω της κατασκευαστικής περιόδου, ενώ €1,969 εκατ. τόκων επιβάρυναν απευθείας τα αποτελέσματα.

Οι ενεργές ενδοομιλικές δανειακές συμβάσεις έχουν επιτόκια που, σύμφωνα με τις οικονομικές καταστάσεις, κυμαίνονται από 2,36% έως 5,91%, με συνολικά όρια χρηματοδότησης €136,1 εκατ. και αναλήψεις €91,886 εκατ. στο τέλος του 2025.

Αυτό είναι και το βασικό στοιχείο που εξηγεί τη φαινομενικά αντιφατική εικόνα των αποτελεσμάτων: η βασική λειτουργία της Digital Realty Hellas βελτιώθηκε, αλλά η χρηματοδότηση της έντονης επενδυτικής επέκτασης απορρόφησε μεγάλο μέρος της λειτουργικής κερδοφορίας μέσω των τόκων.

Μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2025, οι μέτοχοι προχώρησαν σε νέα εισφορά κεφαλαίων €18,5 εκατ., με στόχο την ενίσχυση της ρευστότητας και τη χρηματοδότηση της επέκτασης των data centers.