ΕΚΤ: Ακριβά τα στεγαστικά για τους δανειολήπτες της ευρωζώνης μέχρι το 2030

Οι ιδιοκτήτες κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρωζώνη θα συνεχίσουν να βιώνουν τις συνέπειες του αυξημένου κόστους των στεγαστικών δανείων έως το τέλος της δεκαετίας, ακόμη και αν τα επιτόκια υποχωρούν, προειδοποιεί η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ).

Σε ανάλυση που αναρτήθηκε στο blog της ΕΚΤ, επισημαίνεται πως πολλοί δανειολήπτες που προχώρησαν σε στεγαστικά δάνεια την περίοδο των χαμηλών ή και αρνητικών επιτοκίων, θα χρειαστεί να τα αναχρηματοδοτήσουν τα επόμενα χρόνια. Η αναπροσαρμογή αυτή, τονίζεται, θα αναγκάσει τα νοικοκυριά να διαχειριστούν συντηρητικά τα οικονομικών τους, κρατώντας χαμηλά τις καταναλωτικές δαπάνες για περίοδο που μπορεί να διαρκέσει «τουλάχιστον έως το 2030».

Μετά την εκτίναξη του πληθωρισμού στα τέλη του 2021, η ΕΚΤ έβαλε απότομα τέλος στην εποχή των αρνητικών επιτοκίων το 2022, αυξάνοντας το κόστος δανεισμού από -0,5% στο 4% μέσα σε μόλις 15 μήνες. Αν και από τον Ιούνιο του 2024 η Φρανκφούρτη ξεκίνησε να μειώνει τα επιτόκια, η μέση στεγαστική δόση θα συνεχίσει να αυξάνεται τα επόμενα χρόνια, επισημαίνει η ανάλυση της Τράπεζας.

Το συμβούλιο της ΕΚΤ έχει μειώσει επτά φορές το βασικό επιτόκιο από τον περασμένο Ιούνιο, την τελευταία φορά στη συνεδρίαση του Απριλίου. Οι αγορές και οι αναλυτές αναμένουν άλλες δύο ή και τρεις περικοπές της τάξεως των 25 μονάδων βάσης μέχρι το τέλος του έτους.

Ωστόσο, η αρχιτεκτονική της στεγαστικής πίστης στην Ευρωζώνη καθυστερεί σημαντικά τη μεταφορά των περικοπών των βασικών επιτοκίων στο σύνολο των νοικοκυριών.

Η μετάδοση της νομισματικής πολιτικής μέσω των πληρωμών στεγαστικών δανείων εξαρτάται καθοριστικά από το επιτοκιακό περιβάλλον στην αρχή του κύκλου, καθώς και από την κατανομή του τύπου των στεγαστικών δανείων.

Περίπου το ένα τέταρτο των στεγαστικών δανείων στην Ευρωζώνη είναι κυμαινόμενου επιτοκίου (ARMs). Για τα νοικοκυριά που διαθέτουν τέτοια δάνεια, οι επιπτώσεις της σύσφιγξης – και εν συνεχεία της χαλάρωσης – της νομισματικής πολιτικής γίνονται προφανώς άμεσα αισθητές.

Despite recent ECB rate cuts, the average interest rate on mortgages is expected to further increase.

That is due to lag effects from the latest hiking cycle.

The ECB blog shows that the resulting drag on consumption could last at least until 2030.

— European Central Bank (@ecb) May 28, 2025

Ωστόσο, τα υπόλοιπα δάνεια, ήτοι συντριπτικά το μεγαλύτερο ποσοστό αφορά στεγαστικά σταθερού επιτοκίου (FRMs). Λόγω της φύσης τους, πολλά από αυτά έχουν μέχρι στιγμής προστατευτεί από τις μεταβολές στο βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ. Όμως αυτό θα ισχύει μόνο έως την αναπροσαρμογή του επιτοκίου τους. Και εδώ, ο σχεδιασμός του στεγαστικού παίζει καθοριστικό ρόλο, καθώς εξαρτάται από τη διάρκεια της περιόδου σταθερού επιτοκίου κάθε δανείου.

Περίπου το 10% του συνόλου των στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου πρόκειται να αναπροσαρμοστούν με υψηλότερους όρους μέσα στα επόμενα τρία χρόνια. Ένα επιπλέον 20% θα ακολουθήσει μέχρι το 2030.

Εντός της ίδιας της Ευρωζώνης παρατηρείται σημαντική διαφοροποίηση στους τύπους των στεγαστικών δανείων.

Στη Γαλλία, για παράδειγμα, πάνω από το 40% των στεγαστικών δανείων έχουν σταθερό επιτόκιο για περισσότερο από μία δεκαετία, ενώ το μεγαλύτερο μέρος των υπολοίπων είναι σταθερό για 3 έως 10 χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ.

Στη Γερμανία, οι σταθερού τύπου δανειακές συμβάσεις είναι επίσης ο συνήθης κανόνας. Αντιθέτως σε Ισπανία και Ιταλία παρατηρείται μεγαλύτερο μερίδιο δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου.

«Πολλά (στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου) που εκδόθηκαν κατά την περίοδο χαμηλών επιτοκίων, εξακολουθούν να προβλέπεται ότι θα αναπροσαρμοστούν με υψηλότερα επιτόκια τα επόμενα χρόνια», σημειώνει η ΕΚΤ στην ανάλυσή της.

Επιπλέον, «οι δανειολήπτες που σταδιακά αποπληρώνουν τα δάνειά τους με χαμηλά επιτόκια, αντικαθίστανται από νέους δανειολήπτες που λαμβάνουν νέα στεγαστικά με υψηλότερο κόστος», υπογραμμίζει η ανάλυση.

Η έρευνα καταναλωτικών προσδοκιών της ΕΚΤ δείχνει ότι σχεδόν οι μισοί ιδιοκτήτες κατοικιών στην Ευρωζώνη έχουν ήδη μειώσει τις δαπάνες ή τις αποταμιεύσεις τους τους τελευταίους 12 μήνες «είτε ως αντίδραση είτε προβλέποντας αυξημένες πληρωμές τόκων».

Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, σχεδόν οι μισοί σκοπεύουν να συνεχίσουν να περιορίζουν την κατανάλωσή τους και κατά το επόμενο έτος.

Δείτε την  ανάλυση της ΕΚΤ