ΙΟΒΕ: Το «αισιόδοξο» και το «απαισιόδοξο» σενάριο για την οικοδομή μετά τον ΝΟΚ και τις αποφάσεις του ΣτΕ

Η αβεβαιότητα ως προς τις επιπτώσεις των ρυθμίσεων που αφορούν στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα θα μπορούσε να την επηρεάσει αρνητικά το 2026, αναφέρει σε σε ειδική ανάλυσή του το ΙΟΒΕ, στην οποία εξετάζει την παράμετρο «ΝΟΚ» (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) και τις συνέπειες που θα έχει για τον κατασκευαστικό κλάδο.

Όπως σημειώνει από το 2018 μέχρι το 2024 εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες που συνολικά αντιπροσώπευαν 191 χιλ. κατοικίες, συμβάλλοντας στην ενίσχυση της προσφοράς νέων κατοικιών. Το 2024 ο αριθμός των νέων κατοικιών σύμφωνα με τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες ανήλθε σε 46,9 χιλ. σημειώνοντας αύξηση κατά 32% έναντι του προηγούμενου έτους.

Η ανοδική τάση στην έκδοση οικοδομικών αδειών, όμως, αντιστράφηκε τους πρώτους μήνες του 2025 (μείωση κατά 51% στο πλήθος και κατά 49% στην επιφάνεια των νέων κατοικιών έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του προηγούμενου έτους) εξαιτίας της αβεβαιότητας που προκλήθηκε από τις ρυθμίσεις του Ν.Ο.Κ. που ακυρώθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) και της αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών που έκαναν χρήση των κινήτρων αυτών.

Οι αποφάσεις του ΣτΕ και οι ρυθμίσεις που προσαρμόζουν την εθνική νομοθεσία θα έχουν επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα (π.χ. κόστος αλλαγής οικονομικών όρων συμβάσεων και πιθανές ζημίες των αντισυμβαλλόμενων, πιθανή αναβολή κατασκευής οικοδομών, ανάληψη κόστους αναθεώρησης μελετών, κόστος περιβαλλοντικού ισοδύναμου), επισημαίνει.

Ως προς την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας στη μελέτη εξετάστηκαν δύο σενάρια:

• Στο αισιόδοξο σενάριο έχει υπολογιστεί επίπτωση στο 18% των αδειών νέων κατοικιών που εκδόθηκαν το 2024 (που αντιπροσωπεύουν το ποσοστό των αδειών για νέες κατοικίες τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριος), η οποία θα επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα εντός του 2025, καθώς και συνολική επίπτωση κατά -20% στις κατασκευές κατοικιών το 2026, λόγω αντίστοιχης μείωσης στις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες νέων κατοικιών εντός του 2025.
• Το απαισιόδοξο σενάριο διαφοροποιείται μόνο για τις επενδύσεις σε κατοικίες το έτος 2026, λόγω υψηλής αβεβαιότητας ως προς τις επιπτώσεις των ρυθμίσεων που αφορούν στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (Ν.Ο.Κ, και πολεοδομικές αλλαγές που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση), και υποθέτει μεγαλύτερη μείωση των οικοδομικών αδειών για κατοικίες κατά 40% το 2025 (σε όρους επιφάνειας)-που θα επηρεάσει ανάλογα τη δραστηριότητα κατασκευής κτηρίων το 2026.

Με βάση την ανάλυση του ΙΟΒΕ, στο αισιόδοξο σενάριο, οι συνολικές επενδύσεις σε Κατασκευές –κυρίως σε έργα υποδομών– εκτιμάται ότι θα ενισχύσουν το μερίδιό τους στο ΑΕΠ, σε 7,5% του ΑΕΠ το 2026 από 6,0% το 2024. Εκτιμάται, επίσης, ότι η αξία παραγωγής των κατασκευαστικών έργων υποδομών και κατοικιών θα αυξηθεί την περίοδο 2025-2026, ξεπερνώντας τα 18 δισ. ευρώ (από 15,8 δισ. ευρώ το 2024).

Η αξία παραγωγής στον τομέα των κατασκευαστικών εργασιών που σχετίζονται με τις κατοικίες εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί κατά 12% συγκριτικά με το επίπεδο που καταγράφηκε το 2024. Αντιστοίχως, η ετήσια αξία παραγωγής στις δραστηριότητες «Αρχιτεκτόνων και Μηχανικών» εκτιμάται ότι θα μπορούσε να πλησιάσει τα 4,3 δισ. ευρώ μέχρι το 2026, από 3,7 δισ. ευρώ το 2024.

Στο απαισιόδοξο σενάριο οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχωρούν το 2026 σε 2,4% του ΑΕΠ (από 2,8% στο αισιόδοξο σενάριο) και συνολικά οι επενδύσεις σε Κατασκευές σε 7,2% του ΑΕΠ (από 7,5% στο αισιόδοξο σενάριο). Η αξία παραγωγής στις κατασκευές κατοικιών το 2026 εκτιμάται χαμηλότερη κατά 12,9% έναντι του αισιόδοξου σεναρίου (6 δισ. ευρώ έναντι 6,9 δισ. ευρώ) και συνολικά για τις Κατασκευές κατά 4,7% (17,96 δισ. ευρώ έναντι 18,85 δισ. ευρώ). Αντιστοίχως, η αξία παραγωγής στις δραστηριότητες «αρχιτεκτόνων και μηχανικών» εκτιμάται σε 4,1 δισ. ευρώ από 4,3 δισ. ευρώ στο αισιόδοξο σενάριο.

Προκλήσεις για τον τομέα των Κατασκευών

Οι προοπτικές για την ανάπτυξη των Κατασκευών και τη μεγιστοποίηση της συμβολής τους στην ελληνική οικονομία είναι θετικές. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν ευρύτερες προκλήσεις για τον κλάδο.

Σε αυτές περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων ζητήματα που σχετίζονται με το ανθρώπινο δυναμικό και τη χρηματοδότηση των επιχειρήσεων του κλάδου, την προοπτική των Κατασκευών μετά την ολοκλήρωση του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το 2026, το θεσμικό πλαίσιο του συστήματος παραγωγής δημοσίων έργων και τον εθνικό σχεδιασμό για τις υποδομές, την ενσωμάτωση τεχνολογίας και τη ψηφιοποίηση των Κατασκευών, ώστε να ενισχυθεί η παραγωγικότητα του κλάδου, την προσαρμογή του κλάδου στην κλιματική αλλαγή και, τέλος, την υιοθέτηση των προτύπων ESG από τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις.

Οι προοπτικές

Η προοπτική περαιτέρω αύξησης των κατασκευαστικών έργων τα επόμενα χρόνια δημιουργεί ανάγκες πρόσθετης χρηματοδότησης, περιλαμβανομένων των εγγυήσεων για τη συμμετοχή και την καλή εκτέλεση των έργων. Τις ανάγκες αναζήτησης πρόσθετης χρηματοδότησης και ρευστότητας επιτείνουν οι καθυστερήσεις πληρωμών των κατασκευαστικών επιχειρήσεων, κυρίως στον τομέα των δημοσίων έργων.

Οι δυσκολίες στη χρηματοδότηση και το χρηματοδοτικό κενό μπορεί να αμβλυνθούν με τη χρήση διάφορων χρηματοδοτικών εργαλείων (π.χ. εγγυητικά κεφάλαια, επιδότηση επιτοκίου, μικροχρηματοδότηση, κ.ά.), ώστε αντίστοιχα να υλοποιηθούν απρόσκοπτα οι δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις σε κατασκευαστικά έργα.

Η ολοκλήρωση των έργων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το 2026 ενδέχεται να δημιουργήσει ένα «κενό» στην εγχώρια κατασκευαστική δραστηριότητα. Υπάρχει ωστόσο ένα απόθεμα έργων υποδομών ύψους περίπου 10 δισ. ευρώ στους τομείς των οδικών, σιδηροδρομικών, ενεργειακών και τηλεπικοινωνιακών δικτύων, καθώς και άλλα έργα με τη μέθοδο ΣΔΙΤ, τα οποία θα ολοκληρωθούν μετά το 2026 (περίοδος 2027-2030) συγκρατώντας τη σχετική κατασκευαστική δραστηριότητα. Τα έργα αυτά θα πρέπει να συμπληρωθούν από πλήθος άλλων δημόσιων και ιδιωτικών έργων.

Στον τομέα της κατοικίας και των άλλων κτιριακών έργων, η σταδιακή ομαλοποίηση της αγοράς των ιδιωτικών οικοδομικών έργων μετά τη νομοθετική ρύθμιση σχετικά με την κατάργηση των κινήτρων δόμησης, θα μπορούσε να επαναφέρει σε υψηλότερο επίπεδο (έναντι του πρώτου διμήνου του 2025) την κατασκευαστική δραστηριότητα.

Σημαντική ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα που σχετίζεται με τα κτήρια μετά το 2026 μπορεί να δώσουν και οι ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις λόγω της ευρωπαϊκής και εθνικής πολιτικής για την πράσινη μετάβαση. Ωστόσο η υψηλή αβεβαιότητα ως προς τις επιπτώσεις των ρυθμίσεων που αφορούν στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (Ν.Ο.Κ, και πολεοδομικές αλλαγές που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση), θα μπορούσε να επηρεάσει ιδιαιτέρως αρνητικά τη δραστηριότητα κατασκευής κτηρίων το 2026, απαιτώντας ενδεχομένως παρεμβάσεις για την εξομάλυνση της σχετικής αγοράς, καταλήγει η έρευνα.