Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Ριζικές αλλαγές στην συνιδιοκτησία ακινήτων μετά από σχεδόν έναν αιώνα

Σε μία από τις πιο εκτεταμένες παρεμβάσεις στο δίκαιο της ακίνητης περιουσίας των τελευταίων δεκαετιών προχωρά το υπουργείο Δικαιοσύνης, θέτοντας σε τροχιά συνολική αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία στην Ελλάδα.

Η μεταρρύθμιση με το Νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας στοχεύει στην αντικατάσταση ενός καθεστώτος που παραμένει, σε μεγάλο βαθμό, αμετάβλητο από το 1929, ώστε να ανταποκριθεί στις σημερινές ανάγκες της κτηματαγοράς και των πολιτών.

Τη νέα νομοθετική πρωτοβουλία παρουσίασαν ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης και ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας, επισημαίνοντας ότι βασική επιδίωξη είναι η άρση εμποδίων στην αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας, η αντιμετώπιση χρόνιων προβλημάτων συνιδιοκτησίας και η απλούστευση των διαδικασιών μεταβίβασης και διαχείρισης ακινήτων.

Αναμόρφωση ενός πλαισίου σχεδόν 100 ετών

Σύμφωνα με την κυβέρνηση, το ισχύον πλαίσιο στηρίζεται κατά κύριο λόγο στον νόμο 3741/1929, ο οποίος, παρά τις επιμέρους τροποποιήσεις που έχουν μεσολαβήσει, δεν καλύπτει πλέον επαρκώς τις σύγχρονες κοινωνικές, πολεοδομικές και οικονομικές ανάγκες.

Για τον σκοπό αυτό συστήνεται Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή, υπό την προεδρία της Αρεοπαγίτη Κωνσταντίας Εμμανουηλίδου, με εξειδίκευση στο Εμπράγματο Δίκαιο, το Δίκαιο του Κτηματολογίου και τα ζητήματα ακίνητης ιδιοκτησίας. Αντικείμενό της θα είναι η κωδικοποίηση της διάσπαρτης νομοθεσίας και η κατάρτιση ενιαίου Κώδικα Ιδιοκτησίας.

Με βάση τον σχεδιασμό του υπουργείου Δικαιοσύνης, οι εργασίες της Επιτροπής αναμένεται να ολοκληρωθούν έως το φθινόπωρο του 2026, ώστε ο νέος Κώδικας να οδηγηθεί προς ψήφιση μέχρι το τέλος του ίδιου έτους.

Φλωρίδης: «Να απελευθερωθούν χιλιάδες ιδιοκτησίες»

Ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης χαρακτήρισε τη μεταρρύθμιση παρέμβαση ιστορικής σημασίας, τονίζοντας ότι σχεδόν έναν αιώνα μετά τη θέσπιση του βασικού νόμου για την οριζόντια ιδιοκτησία, η χώρα έχει την ευκαιρία να αποκτήσει ένα σύγχρονο, σαφές και ενιαίο θεσμικό πλαίσιο.

Όπως ανέφερε, σήμερα περισσότερες από χίλιες διατάξεις που αφορούν ζητήματα ιδιοκτησίας και συνιδιοκτησίας βρίσκονται διασκορπισμένες σε διαφορετικά νομοθετήματα, γεγονός που προκαλεί δυσχέρειες τόσο στους πολίτες όσο και στους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων.

Ο κ. Φλωρίδης υπογράμμισε ότι κεντρικός στόχος είναι να αρθούν περιορισμοί που κρατούν «παγωμένες» χιλιάδες ιδιοκτησίες, ώστε να αποκτήσουν πλήρεις τίτλους και να μπορούν να μεταβιβαστούν, να αξιοποιηθούν ή να ενταχθούν ξανά στην οικονομική δραστηριότητα χωρίς τα σημερινά εμπόδια.

Οι βασικές αλλαγές που προωθούνται

Στον πυρήνα της μεταρρύθμισης βρίσκεται η ενοποίηση όλων των διατάξεων που σήμερα είναι κατακερματισμένες σε δεκάδες νόμους, με στόχο τη δημιουργία ενός ενιαίου, λειτουργικού και σαφούς πλαισίου για τη συνιδιοκτησία.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο θα διασυνδεθεί με το Εθνικό Κτηματολόγιο, με αξιοποίηση τεχνολογιών τεχνητής νοημοσύνης, ενώ θα συνδεθεί στενότερα και με την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.

Παρεμβάσεις προωθούνται και στις διαδικασίες ανοικοδόμησης κοινών οικοπέδων, καθώς και στην καθ’ ύψος επέκταση υφιστάμενων οικοδομών, με στόχο την απλοποίηση των απαιτούμενων βημάτων και τη μείωση της γραφειοκρατίας.

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στη λειτουργία των πολυκατοικιών. Το υπουργείο σχεδιάζει πιο ευέλικτες διαδικασίες λήψης αποφάσεων μεταξύ συνιδιοκτητών, αλλά και απλούστερη τροποποίηση των κανονισμών λειτουργίας, ώστε να περιοριστούν οι συγκρούσεις που συχνά καταλήγουν σε μακροχρόνιες δικαστικές αντιπαραθέσεις.

Ακόμη, θα επιλυθεί το τεράστιο σύνηθες πρόβλημα, το οποίο αντιμετωπίζεται στην καθημερινότητα, που ορισμένοι κάτοικοι διαμερισμάτων των πολυκατοικιών, δεν καταβάλουν τα κοινόχρηστα. Πλέον θα υπάρχει ειδική διαδικασία είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών (ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής), θα προβλέπεται υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση της πολυκατοικίας.

Μάλιστα, για την είσπραξη των κοινοχρήστων όσων δεν τα καταβάλουν, θα προβλέπονται σύντομες διαδικασίες. Ενώ την ίδια στιγμή οι διαχειριστές των πολυκατοικιών θα έχουν υπερεξουσίες, αλλά και αυξημένες ευθύνες.

Παράλληλα, ξεμπλοκάρουν τα επισκευαστικά αναγκαία έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων που πρέπει να υλοποιηθούν και δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή των πλειοψηφιών που διαμορφώνονται κατά τις συνελεύσεις των ενοίκων των πολυκατοικιών.

Ειδικότερα, θα προβλέπεται η μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, σε ζητήματα επισκευών, συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων, κά. Η μείωση των ποσοστών θα κυμαίνεται ανάλογα με την αναγκαιότητα των επισκευών, κλπ.

Ταχύτερη απονομή δικαιοσύνης και περισσότερες μεταβιβάσεις

Η επιτάχυνση της επίλυσης διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών αποτελεί επίσης βασικό άξονα της μεταρρύθμισης. Στο πλαίσιο αυτό, προωθούνται παρεμβάσεις για την ταχύτερη έκδοση δικαστικών αποφάσεων σε υποθέσεις διανομής ακινήτων.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο εκτιμάται ότι θα ανοίξει τον δρόμο για την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας σε χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις που παραμένουν μπλοκαρισμένες επί χρόνια. Με τον τρόπο αυτό αναμένεται να διευκολυνθούν αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κάθε είδους μεταβιβάσεις ακινήτων.

Η πρωτοβουλία εντάσσεται στον ευρύτερο σχεδιασμό του υπουργείου Δικαιοσύνης για τον εκσυγχρονισμό του αστικού δικαίου, μετά και τις αλλαγές που προωθούνται στο Κληρονομικό Δίκαιο, με στόχο ένα πιο σύγχρονο, λειτουργικό και ασφαλές πλαίσιο για την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.