Σπίτια 70 τμ και χωρίς… κουζίνα: Το μέλλον των οικιστικών ακινήτων σε Αθήνα και μεγάλες πόλεις

Ένας συνδυασμός των κοινωνικών και των οικονομικών συνθηκών που αλλάζουν ραγδαία τα τελευταία χρόνια συνιστά η νέα τάση των επενδυτών και των οικογενειών τα τελευταία χρόνια, τα μικρά σπίτια, με έκταση που κυμαίνεται από 50 έως 90 τετραγωνικά μέτρα, ανάλογα με τις ανάγκες του σύγχρονου νοικοκυριού.
Από τη μια πλευρά, η συνεχής μείωση του πληθυσμού σε συνδυασμό με την ελάττωση της οικονομικής δυνατότητας για ακριβές αγορές ακινήτων έχει επηρεάσει και από την άλλη, το γεγονός ότι πολλά νέα ζευγάρια πλέον δεν επιθυμούν να κάνουν παιδιά, επιλέγοντας ζώα συντροφιάς.

Η τάση, δε, μπορεί να πάει ακόμα πιο μακριά, όσον αφορά τις νέες πλέον κατασκευές που εξυπηρετούν τις καινούργιες ανάγκες, δηλαδή 2-3 άτομα νοικοκυριό, περιορισμένος χρόνος για ενασχόληση με το σπίτι και το μαγείρεμα: Στέλεχος της εταιρείας StiQ, η οποία δραστηριοποιείται στο χώρο της εστίασης μέσω ΑΙ, αναφέρει στο Financial Report ότι, με βάση το γεγονός ότι κάθε χρόνο το delivery σημειώνει διψήφια άνοδο στην Ευρώπη και στην Ελλάδα, πλέον υπάρχουν καινούργια κτίρια τα οποία σχεδιάζονται με τα απολύτως απαραίτητα δωμάτια και πολλές φορές και χωρίς χώρο για ηλεκτρικές συσκευές όπως η κουζίνα.

Σταδιακή μείωση πληθυσμού και μελών οικογένειας

Η επένδυση σε μικρότερα σπίτια είναι μια τάση που συναντάμε ειδικά στην Αθήνα και τις μεγάλες πόλεις. Με βάση πρόσφατα στοιχεία από την Ask Wire, ο πληθυσμός της χώρας, ο οποίος το 2010 ήταν 11,1 εκατομμύρια, μειώθηκε στα 10 εκατομμύρια το 2024 και αναμένεται να πέσει περαιτέρω, στα 9,1 εκατομμύρια, σύμφωνα με τις μέχρι στιγμής εκτιμήσεις μέχρι το 2050. Αυτό έχει ως συνέπεια να μικρύνει και το μέσο μέγεθος του νοικοκυριού, το οποίο πλέον είναι 2,5 άτομα σε εθνικό επίπεδο, ωστόσο σταδιακά τα επόμενα χρόνια πέφτει στα 2,1-2,3 άτομα, ειδικά στα αστικά κέντρα, όπως η Αθήνα. Ως εκ τούτου, δημιουργείται ανάγκη για πιο μικρές κατοικίες, οι οποίες είναι σχεδιασμένες για να καλύπτουν ακριβώς τη ζήτηση, όχι περισσότερο δηλαδή από 50-90 τμ.

Αυτό επιβεβαιώνεται και από την εταιρεία αγοραπωλησιών ακινήτων RE/MAX, στελέχη της οποίας, λαμβάνοντας δεδομένα από τις αγοραπωλησίες που πραγματοποιεί μέσω του δικτύου της, αναδεικνύει τη σταδιακή στροφή προς μικρότερα σπίτια, με την κατηγορία των 51-75 τ.μ. να αποδεικνύεται η πιο δημοφιλής για τους Έλληνες, η οποία προτιμάται από 1 στους 4 αγοραστές, ενώ ακολουθεί η μικρότερη κατηγορία, αυτή έως 50 τ.μ.

Σύμφωνα με όσα αναφέρει σχετικά με το ζήτημα στο Financial Report ο Πρόεδρος των Μεσιτών Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος: «Οι εποχές που η ζήτηση επικεντρώνονταν στα σπίτια άνω των 100 τμ έχουν περάσει ανεπιστρεπτί. Δεν υπάρχουν, αφ’ενός τα χρήματα, τουλάχιστον στην πλειοψηφία των περιπτώσεων, δεν μιλάμε για τους μεγάλους επενδυτές, για πιο μεγάλες αγορές, αφ’ ετέρου και οι κοινωνικές ανάγκες είναι πλέον διαφορετικές, καθώς η οικογένεια συρρικνώνεται, κάτι που το βλέπουμε κυρίως στα αστικά κέντρα και λιγότερο στην Περιφέρεια». Όπως τονίζει ο ίδιος, στην πλειοψηφία τους τα καινούρια σπίτια που κατασκευάζονται και βγαίνουν στην αγορά είναι, πάνω από 50%, ανάμεσα σε 60-90 τμ, ενώ η ζήτηση, τόσο μέσα από προγράμματα όπως το Σπίτι μου 2, όπως και μεμονωμένα, επικεντρώνεται σε σπίτια κάτω των 90 τμ.

Παράλληλα, παράγοντες όπως οι υψηλές τιμές, το ζήτημα του Δημογραφικού, η στεγαστική κρίση, αλλά και το μικρότερο κόστος συντήρησης είναι καθοριστικοί σε αυτή τη χρονική στιγμή για την άνοδο της ζήτησης στα μικρότερα σπίτια.

Όσον αφορά, δε, τις περιοχές που μπορεί να βρει κάποιος σπίτια αυτού του μεγέθους αυτή τη στιγμή είναι «κάποιες περιοχές του κέντρου όπως πχ Πατήσια, αλλά και στα Βόρεια Προάστια». Ωστόσο, τονίζει, ότι οι καινούριες πολυκατοικίες διαθέτουν σε μεγάλο ποσοστό σπίτια 70-80 τμ.

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος

Από την πλευρά του, ο Πρόεδρος των Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Θάνος Τσουλκανάκης επιβεβαιώνει στο Financial Report ότι υπάρχει αυτή η τάση και στη Βόρεια Ελλάδα, με τους περισσότερους πλέον να προτιμούν σπίτια επιφάνειας 70-90 τμ: «Πρόκειται για παλαιά σπίτια καταρχήν, αλλά και κάποια σε καινούργιες πολυκατοικίες, που κατασκευάζονται σε στυλ ”ενιαίων στούντιο”. Είναι πολύ λιγότερο κοστοβόρα ενεργειακά και μπορούν να καλύψουν τις σημερινές ανάγκες, από φοιτητές μέχρι ολιγομελείς οικογένειες», ενώ και ο ίδιος αναφέρει ότι υπάρχει ζήτηση για αυτά και μέσω του προγράμματος ”Σπίτι μου 2”, χωρίς, ωστόσο, την ανάλογη ανταπόκριση, τις περισσότερες φορές.

Στα ύψη το κόστος κατασκευής

Ένα άλλο σημαντικό εμπόδιο για τη δημιουργία νέων, μεγαλύτερων κατοικιών και την εμμονή στα πιο παλιά, λιγότερων τετραγωνικών, διαμερίσματα, είναι το αυξημένο κόστος κατασκευής. Κατά όσα προκύπτουν από τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών παρουσίασε ετήσια αύξηση της τάξης του 3,1% τον Μάιο του 2025 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, ενώ η αύξηση ήταν 5,5% για το 2024 έναντι του 2023.

Ωστόσο, αυτό που διαπιστώνεται ότι η μεγαλύτερη άνοδος τιμών σημειώνεται σε υλικά που συνδέονται άμεσα με την ενεργειακή απόδοση και τις βασικές εγκαταστάσεις ενός κτιρίου.

Την ίδια στιγμή, οι πρόσφατες αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), με την κατάργηση των “μπόνους” δόμησης, καθιστούν τις νέες οικοδομές λιγότερο ελκυστικές για τους κατασκευαστές.9 Η αργή προσαρμογή των τιμών των οικοπέδων στη νέα αυτή πραγματικότητα ενισχύει την ευκαιρία της επένδυσης σε υφιστάμενα κτίρια και κατοικίες, καθώς η ανακαίνιση γίνεται μια πιο συμφέρουσα επιλογή.

Αύξηση άνω του 40% στις τιμές

Εξάλλου, σύμφωνα με τον Δημήτρη Ανδρίτσο, πρόεδρο της Cerved Property Services, το γεγονός ότι πλέον προτιμώνται τα μικρά σπίτια είναι μια διαδικασία, η οποία ακολουθεί την πορεία των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια «Η προτίμηση στα μικρότερα σπίτια ξεκινά καταρχάς από το πόσο προσιτές (δεν) είναι οι τιμές κατοικιών για την τσέπη του Έλληνα, ειδικά αν ληφθεί υπόψη ότι από το 2017 μέχρι σήμερα με βάση την τελευταία έκθεση της Eurobank Research, οι τιμές στη χώρα μας έχουν αυξηθεί σε ποσοστό πάνω από 70%, με το 2024 μάλιστα να αποτελεί το 7ο έτος στη σειρά αύξησης των τιμών. «Το επίπεδο τιμών του 2021 είναι το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά με βάση τα εισοδήματά τους κι έκτοτε οι τιμές έχουν ανέβει σε ορισμένες περιοχές σε ποσοστό ακόμη και πάνω από 40%. Το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και τη Θεσσαλονίκη βρίσκονται εκτός ορίων ανθεκτικότητας για την τσέπη των Ελλήνων» επισημαίνει.