UBS Global Real Estate Bubble 2025: Οι μεγαλουπόλεις με τον υψηλότερο και χαμηλότερο κίνδυνο φούσκας στα ακίνητα

Η UBS δημοσιοποίησε τα στοιχεία για την εξέλιξη του Παγκόσμιο Δείκτη Φούσκας σε 21 μεγαλουπόλεις το 2025 σε μία παγκόσμια αγορά κατοικίας που έχει «ξεφουσκώσει» σε σχέση με τα χρόνια των μηδενικών επιτοκίων, αλλά με επίμονες στηρίξεις σε συγκεκριμένες πόλεις. Σύμφωνα με τον φετινό UBS Global Real Estate Bubble Index, υψηλότερο κίνδυνο «φούσκας» εμφανίζει το Μαϊάμι ενώ στο ίδιο επίπεδο κινδύνου κατατάσσονται Τόκιο και Ζυρίχη. Aυξημένος κίνδυνος εντοπίζεται σε Λος Άντζελες, Ντουμπάι, Άμστερνταμ και Γενεύη. Αντίθετα, ο κίνδυνος είναι μέτριος σε Σιγκαπούρη, Σίδνεϊ, Βανκούβερ, Τορόντο, Μαδρίτη, Φρανκφούρτη και Μόναχο, ενώ Λονδίνο, Παρίσι, Μιλάνο, Χονγκ Κονγκ, Σαν Φρανσίσκο, Νέα Υόρκη και Σάο Πάολο καταγράφουν χαμηλό κίνδυνο (το Σάο Πάολο στο χαμηλότερο επίπεδο διεθνώς).

Οι δείκτες κινδύνου υποχώρησαν κατά μέσο όρο, με τις τιμές βνα μειώνονται στις περισσότερες ευρωπαϊκές και ασιατικές πόλεις (εξαιρουμένου του Τόκιο) και η στεγαστική πίστη παραμένει υποτονική, καθώς τα επιτόκια δανείων κατοικίας αν και χαμηλότερα από το 2023 είναι σχεδόν διπλάσια από την περίοδο 2020-2022. Παρά ταύτα, ο κίνδυνος «φούσκας» παραμένει αυξημένος, καθώς σε ορισμένες περιοχές οι τιμές έχουν αποσυνδεθεί από τα θεμελιώδη. Την τελευταία πενταετία οι πραγματικές τιμές σπιτιών αυξήθηκαν σχεδόν 25%, όταν τα ενοίκια ανέβηκαν περίπου 0% και τα εισοδήματα γύρω στο 5%. Στις πόλεις με μέτριο/χαμηλό κίνδυνο, οι τιμές μειώθηκαν γύρω στο 5%.

Στο μέτωπο των τιμών, ο τελευταίος χρόνος έφερε στασιμότητα κατά μέσο όρο σε πραγματικούς όρους, με την ευρωζώνη σχεδόν «παγωμένη» και τη Βόρεια Αμερική να επιβραδύνει αισθητά λόγω κακής προσιτότητας. Εξαιρέσεις αποτελούν η Μαδρίτη (+14% πραγματική αύξηση), το Ντουμπάι ακολούθησε (με αύξηση 11%) και το Τόκιο που ξεπέρασε το +5%. Στην Ελβετία η επιστροφή σε μηδενικά επιτόκια τόνωσαν την Ζυρίχη και τη Γενεύη.

Σε ορίζοντα πενταετίας, «πρωταθλητές» αναδείχθηκαν το Ντουμπάι και το Μαϊάμι με πραγματική αύξηση 50% και ακολουθούν Τόκιο (+35%) και Ζυρίχη (+25%), την ώρα που Χονγκ Κονγκ και Παρίσι έχασαν πάνω από 20% ενώ Λονδίνο, Μόναχο, και Φρανκφούρτη κατέγραψαν διψήφιες πτώσεις.

Η προσιτότητα παραμένει ο μεγάλο εμπόδιο. Για έναν εξειδικευμένο εργαζόμενο, η αγορά διαμερίσματος 60 τ.μ. κοντά στο κέντρο είναι εκτός βεληνεκούς στις περισσότερες πόλεις. Στο Χονγκ Κονγκ απαιτούνται περίπου 14 ετήσια εισοδήματα ενώ σε Λονδίνο και Τόκιο ο δείκτης ξεπερνά το 10. Ακόμη και πόλεις με χαμηλότερα τομές προς το εισόδημα, όπως αρκετές στις ΗΠΑ, «σκοντάφτουν» στο μηνιαίο κόστος εξυπηρέτησης λόγω επιτοκίων και αποσβέσεων (κόστους συντήρησης). Στο σκέλος των αποδόσεων, η Ζυρίχη εμφανίζει το υψηλότερο price-to-rent με 43 έτη ενοικίων, ακολουθούμενη από το Μόναχο και τη Γενεύη ενώ τα χαμηλότερα πολλαπλάσια συναντώνται σε Ντουμπάι (15), Σάο Πάολο και σε αμερικανικές πόλεις.

Σε επίπεδο πόλεων, οι ισορροπίες αλλάζουν. Τορόντο και Χονγκ Κονγκ είδαν τις μεγαλύτερες πτώσεις στους δείκτες κινδύνου, ενώ Ντουμπάι και Μαδρίτη τις μεγαλύτερες αυξήσεις με το Ντουμπάι να επιστρέφει στο «κόκκινο» καθώς η ζήτηση επενδυτών εντείνεται και οι οικοδομικές άδειες προμηνύουν νέο κύμα προσφοράς. Το Λονδίνο παραμένει «βαρύ» από φόρους και ρυθμίσεις και χαμηλές ενάρξεις έργων, αλλά με χαμηλό πλέον κίνδυνο «φούσκας». Η Φρανκφούρτη σταθεροποιείται μετά την πτώση περίπου -0% από την κορυφή του 2022, με στενή προσφορά να στηρίζει προοπτικές σε περίπτωση αποκλιμάκωσης μακροπρόθεσμων επιτοκίων.

Το μακροοικονομικό αφήγημα της UBS είναι πως η γήρανση πληθυσμών, η μεταπανδημική επιστροφή στην πόλη, η πιθανή «χρηματοπιστωτική καταπίεση» για τη διαχείριση του δημόσιου χρέους και μια ήπια αποκλιμάκωση επιτοκίων έως το 2026 μπορούν να στηρίξουν την κατοικία ως «καταφύγιο», ιδίως όπου η προσφορά είναι δομικά περιορισμένη. Όμως το σενάριο αυτό προϋποθέτει ότι ο πληθωρισμός μένει υπό έλεγχο και η ανάπτυξη να διατηρηθεί. Διαφορετικά  αν οι προσδοκίες απόδοσης διαβρωθούν, αγορές με πολύ υψηλά price-to-rent κινδυνεύουν με κεφαλαιακές απώλειες.

Περιφερειακά στοιχεία/highlights

 Μαϊάμι
Τα τελευταία 15 χρόνια, το Μαϊάμι σημείωσε τη μεγαλύτερη εκτίμηση πραγματικών τιμών κατοικιών από όλες τις πόλεις της μελέτης, με αύξηση άνω του 5% ετησίως. Ωστόσο, η άνθηση έχει ‘παγώσει’ τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα, με την αύξηση των τιμών να επιβραδύνεται αισθητά. Το απόθεμα κατοικιών έχει ανακάμψει και η πίεση πώλησης αυξάνεται λόγω της ανόδου των εξόδων συντήρησης και ασφάλισης. Παρ’ όλα αυτά, η διεθνής ζήτηση – ιδιαίτερα από τη Λατινική Αμερική – παραμένει ισχυρή, ειδικά στον τομέα των πολυτελών παραθαλάσσιων διαμερισμάτων.

 Τόκιο
Οι πραγματικές τιμές κατοικιών είναι περίπου 35% υψηλότερες από εκείνες που ίσχυαν πριν από πέντε έτη, ενώ τα πραγματικά ενοίκια και εισοδήματα έχουν αυξηθεί μόνο κατά λίγες μονάδες. Η αύξηση του πληθυσμού του Τόκιο οφείλεται όλο και περισσότερο στη διεθνή μετανάστευση, γεγονός που ενισχύει και τη ζήτηση για κατοικίες ως επένδυση από το εξωτερικό. Καθώς οι τιμές κατοικιών στο Τόκιο συνεχίζουν να ξεπερνούν τον εθνικό μέσο όρο, η δυνατότητα απόκτησης ακινήτου επιδεινώνεται περαιτέρω. Η αύξηση της συμμετοχής των γυναικών στην αγορά εργασίας – στηρίζοντας τα οικογενειακά εισοδήματα – δεν μπορεί να αντισταθμίσει τη μείωση του ενεργά εργασιακού πληθυσμού, γεγονός που επιβαρύνει τις μακροπρόθεσμες προοπτικές.

 Ζυρίχη
Οι τιμές αγοράς κατοικιών είναι πλέον 60% υψηλότερες από πριν δέκα χρόνια, με τις αξίες των κατοικιών να αυξάνονται δύο φορές πιο γρήγορα από τα ενοίκια και πέντε φορές πιο γρήγορα από τα εισοδήματα. Τα υψηλά επίπεδα τιμών στην πόλη συνεχίζουν να ωθούν τη ζήτηση προς πιο προσιτούς προαστιακούς δήμους. Η Ζυρίχη έχει τον υψηλότερο δείκτη τιμής προς ενοίκιο μεταξύ των πόλεων της μελέτης, αποζημιώνοντας ελάχιστα τους επενδυτές για μακροπρόθεσμους κινδύνους. Εντούτοις, δεν διαφαίνεται σημείο καμπής στην αγορά κατοικίας, καθώς το κόστος χρηματοδότησης παραμένει χαμηλό και η Ζυρίχη συνεχίζει να προσελκύει σταθερή ροή διεθνών εταιρειών.

 Ντουμπάι
Από τα μέσα του 2023, οι πραγματικές τιμές έχουν αυξηθεί σε διψήφια νούμερα και είναι πλέον 50% υψηλότερες από εκείνες πριν από πέντε έτη – άλλωστε, αυτή είναι και η μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ όλων των πόλεων της μελέτης. Ως αποτέλεσμα, ο κίνδυνος φούσκας στην αγορά κατοικίας έχει αυξηθεί για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά έχοντας φτάσει σε υψηλό επίπεδο. Τα εισοδήματα δεν συμβαδίζουν με τις τιμές των κατοικιών, καθώς ο πληθυσμός του Ντουμπάι έχει αυξηθεί σχεδόν 15% από το 2020, με την έκρηξη της μετανάστευσης να περιορίζει την προσφορά κατοικιών. Επιπλέον, οι άδειες οικοδομής δείχνουν ότι η ανοικοδόμηση δύναται να φτάσει τα επίπεδα του 2017, ενώ εντείνεται ο ανταγωνισμός με το Αμπού Ντάμπι και το Ριάντ για επενδύσεις σε ακίνητα από το εξωτερικό.

Λονδίνο
Οι πραγματικές τιμές κατοικιών είναι περίπου 20% κάτω από το προηγούμενο υψηλό του 2016 και 5% κάτω από το υψηλό της φούσκας του 2007. Ο κίνδυνος φούσκας στην αγορά κατοικίας συνέχισε να μειώνεται τον τελευταίο χρόνο και έχει πέσει από υψηλό το 2016 σε χαμηλό σήμερα. Οι νέες κατασκευές βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά, διατηρώντας την ανοδική πίεση στα ενοίκια. Η ζήτηση από το εξωτερικό για ακίνητα στο Λονδίνο ανακάμπτει, με τη χαμηλή στερλίνα και το διεθνές κύρος της πόλης να συνεχίζουν να προσελκύουν ξένα κεφάλαια. Παρ’ όλα αυτά, οι αγοραστές υψηλής κατηγορίας παραμένουν επιφυλακτικοί, καθώς οι επιβαρύνσεις και η λιγότερο ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση για μη κατοίκους περιορίζουν τη ζήτηση.

Φρανκφούρτη
Οι πραγματικές τιμές ακινήτων έχουν σταθεροποιηθεί μετά από πολυετή πτώση, παραμένοντας περίπου 20% κάτω από το υψηλό του 2022. Οι ανισορροπίες της αγοράς έχουν μειωθεί και ο κίνδυνος φούσκας έχει πέσει από υψηλό σε μέτριο. Η ισχυρή ανάπτυξη του χρηματοοικονομικού τομέα στηρίζει τη ζήτηση για κατοικίες στην περιοχή. Τα ενοίκια έχουν συμβαδίσει με τον πληθωρισμό τα τελευταία χρόνια και αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω τους επόμενους τριμήνους. Συνολικά, οι προοπτικές της αγοράς κατοικίας της Φρανκφούρτης είναι θετικές, με τη χαμηλή προσφορά να στηρίζει τόσο τις τιμές όσο και τα ενοίκια.