Βραχυχρόνια μίσθωση: Ξεπέρασε τα 200 ευρώ η μέση μίσθωση τον Ιούλιο ενώ η διαθέσιμη προσφορά φρέναρε

Λιγότερη προσφορά, αλλά υψηλότερες τιμές και μεγαλύτερο έσοδο ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση. Αυτή είναι η εικόνα που διαμορφώνεται στην ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA για τον Ιούλιο του 2026 (η AirDNA είναι ιδιωτική εταιρεία και πλατφόρμα ανάλυσης δεδομένων για τη διεθνή αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων).

Η Ελλάδα αποτελεί μάλιστα μία από τις λίγες μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές στις οποίες η προσφορά κινήθηκε πτωτικά. Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις περιορίστηκαν 1,99% σε ετήσια βάση και διαμορφώθηκαν σε περίπου 162.000. Την ίδια περίοδο, η συνολική ευρωπαϊκή προσφορά αυξήθηκε 1,9%, φθάνοντας τα 4,18 εκατ. καταλύματα. Στην Ισπανία καταγράφηκε πολύ μεγαλύτερη πτώση 12,48% ενώ η Κροατία εμφάνισε μείωση 2,14%.

Η μέση τιμή πέρασε το όριο των 200 ευρώ

Η υποχώρηση της προσφοράς δε συνοδεύτηκε από αντίστοιχη κάμψη της ζήτησης. Αντιθέτως, οι πραγματοποιηθείσες διανυκτερεύσεις στην Ελλάδα αυξήθηκαν 1,9%, φθάνοντας περίπου τα 2,68 εκατομμύρια ενώ οι νέες διανυκτερεύσεις που μπήκαν στα βιβλία κρατήσεων μέσα στον Ιούλιο ήταν μειωμένες κατά 3,4%.

Η μέση ημερήσια τιμή, το γνωστό ADR (Average Daily Rate), διαμορφώθηκε στην Ελλάδα στα 200,35 ευρώ, αυξημένη 12,8% σε ετήσια βάση. Την ίδια στιγμή, ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ανήλθε στα 159,20 ευρώ, με αύξηση 8,2%. Έτσι, η μέση τιμή στην ελληνική αγορά ήταν περίπου 41 ευρώ υψηλότερη από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η βελτίωση στο RevPAR, δηλαδή στο έσοδο ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση, έναν δείκτη που συνδυάζει την τιμή με την πληρότητα. Στην Ελλάδα το RevPAR έφθασε τα 142,80 ευρώ, σημειώνοντας άνοδο 14,3%, όταν στην Ευρώπη αυξήθηκε κατά 7,7%, στα 110,10 ευρώ. Η ελληνική αγορά, επομένως, δεν εμφάνισε απλώς ακριβότερες τιμές, αλλά κατάφερε να παράγει αισθητά υψηλότερο έσοδο για κάθε διαθέσιμη νύχτα.

Αλλάζει το μείγμα της αγοράς

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα στοιχεία της ανάλυσης είναι ότι η άνοδος του ADR δεν φαίνεται να προέρχεται αποκλειστικά από ανατιμήσεις στα ίδια ακίνητα. Η AirDNA συγκρίνει τη μεταβολή της μέσης τιμής με τον Repeat Rent Index (RRI), ο οποίος επιχειρεί να απομονώσει τις μεταβολές τιμών στα ίδια καταλύματα, περιορίζοντας την επίδραση από ακίνητα που εισέρχονται ή εξέρχονται από την αγορά. Στην Ελλάδα το ADR αυξήθηκε 12,8% ενώ ο δείκτης RRI κατά 7,8%. Η απόσταση των πέντε ποσοστιαίων μονάδων αποτελεί ένδειξη ότι μέρος της αύξησης της μέσης τιμής συνδέεται με αλλαγή στη σύνθεση της προσφοράς, για παράδειγμα, με μικρότερη παρουσία χαμηλότερης τιμής ή χαμηλότερης κατηγορίας καταλυμάτων.

Η ίδια τάση φαίνεται και στην πληρότητα ανά κατηγορία. Στα luxury καταλύματα η πληρότητα διαμορφώθηκε στο 48,75%, αυξημένη κατά 4,8 ποσοστιαίες μονάδες ενώ στην κατηγορία upscale έφθασε το 56,39%, με αύξηση 4 μονάδων.

Στα οικονομικά καταλύματα (budget) η πληρότητα ήταν υψηλότερη, στο 59,2%, όμως η ετήσια βελτίωσή της περιορίστηκε μόλις στη μισή ποσοστιαία μονάδα.

Τα δεδομένα αυτά ενισχύουν την εικόνα μιας αγοράς που σταδιακά μετατοπίζεται προς ακριβότερο και ποιοτικότερο προϊόν. Δεν σημαίνουν, πάντως, ότι κάθε ιδιοκτήτης αύξησε την τιμή του κατά 12,8%. Ένα μέρος της ανόδου του μέσου όρου φαίνεται να προκύπτει ακριβώς επειδή αλλάζει το ποια καταλύματα παραμένουν ενεργά στην αγορά.

Τι άλλαξε από την 1η Οκτωβρίου 2025

Η μεταβολή αυτή συμπίπτει με τη σημαντική αυστηροποίηση του θεσμικού πλαισίου. Με τον ν. 5170/2025, από την 1η Οκτωβρίου 2025 τέθηκαν σε ισχύ για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης συγκεκριμένες ελάχιστες προδιαγραφές. Μεταξύ άλλων, τα ακίνητα πρέπει να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ προστασίας, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης. Προβλέπονται επίσης επιτόπιοι έλεγχοι από το Υπουργείο Τουρισμού, με δυνατότητα συμμετοχής της ΑΑΔΕ.

Οι αυστηρότερες προδιαγραφές ενδέχεται να έχουν οδηγήσει μέρος των καταλυμάτων εκτός αγοράς, όμως παράλληλα εφαρμόζονται και γεωγραφικοί περιορισμοί στις νέες εγγραφές, ενώ στην εξέλιξη της προσφοράς παίζουν ρόλο και οι εμπορικές αποφάσεις των ιδιοκτητών.

Αθήνα: Λιγότεροι αριθμοί Μητρώου Ακινήτου στο κέντρο

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση της Αθήνας. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 έχει ανασταλεί η χορήγηση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα. Τα επίσημα στοιχεία που παρουσιάστηκαν από την κυβέρνηση δείχνουν ότι οι ενεργοί ΑΜΑ στις τρεις αυτές περιοχές μειώθηκαν από 29.589 στις 31 Δεκεμβρίου 2024 σε 27.036 στις 8 Οκτωβρίου 2025. Το μέτρο παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η κυβερνητική αξιολόγηση επισημαίνει ότι, επειδή ένα ακίνητο που αποχωρεί στις συγκεκριμένες περιοχές δεν μπορεί να αντικατασταθεί από μια νέα εγγραφή, η διαθέσιμη προσφορά βραχυχρόνιας μίσθωσης περιορίζεται σταδιακά.

Από τον Ιούλιο περιορισμός και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης

Το ρυθμιστικό μοντέλο επεκτάθηκε το καλοκαίρι του 2026 και στη Θεσσαλονίκη. Με τον ν. 5313/2026, από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.

Ο νόμος προβλέπει ιδιαίτερα αυστηρές κυρώσεις για παράβαση του περιορισμού: πρόστιμο ίσο με το 50% του σχετικού εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση, με κατώτατο όριο τις 20.000 ευρώ, ενώ σε νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους το κατώτατο όριο ανεβαίνει στις 40.000 ευρώ.