Build to rent: Τί συμβαίνει στην Ευρώπη και ποιοι επενδύουν στην Ελλάδα

Μικρή κινητικότητα υπάρχει προς το παρόν σε σχέση με το πρόγραμμα ”Κατασκευάζω-Νοικιάζω” (‘Build to rent”) που είχε αναφερθεί από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών στις αρχές του καλοκαιριού, με δεδομένο ότι μέσω του νέου σχήματος, κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτές ακινήτων θα αποκτούν σημαντικά φορολογικά κίνητρα προκειμένου να κατασκευάζουν ή να μετατρέπουν ακίνητα τα οποία θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών. Πηγές της αγοράς τονίζουν στο Financial Report ότι παρότι στην Ευρώπη τα τελευταία χρόνια, ειδικά σε χώρες όπως η Γερμανία, υπάρχει ανάπτυξη μέσω του συγκεκριμένου συστήματος, στην Ελλάδα είναι κάτι που θα δούμε να αναπτύσσεται την επόμενη τριετία, καθώς έχει δοθεί έμφαση σε κατασκευές βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι τρία χρόνια. Την ίδια στιγμή, μεσιτικοί κύκλοι αναφέρουν ότι δεν πρόκειται να αποτελέσει εύκολα μέρος της λύσης για το στεγαστικό πρόβλημα, καθώς το εν λόγω σύστημα έχει υψηλότερο κόστος και τελικά οδηγεί σε έλλειψη ιδιοκτησίας.

Όλα τα προηγούμενα χρόνια, η οικιστική ανάπτυξη στην Ευρώπη και κατ’ επέκταση και στην Ελλάδα ακολουθούσε μια σχετικά απλή λογική: Ένας κατασκευαστής έβρισκε ένα οικόπεδο, εξασφάλιζε τις άδειες, έχτιζε τα σπίτια, πουλούσε τις μονάδες και προχωρούσε στο επόμενο έργο. Το κέρδος αποκομιζόταν τη στιγμή της πώλησης. Αν ο χρόνος ήταν κατάλληλος και η αγορά ισχυρή, αυτή ήταν μια πολύ ελκυστική επιχείρηση. Ωστόσο, σύμφωνα με τους οικονομικούς αναλυτές, καθώς όλα γύρω μας έχουν αλλάξει, από το κόστος ζωής, μέχρι τη δυναμική του πληθυσμού, η Ευρώπη δεν αντιμετωπίζει πλέον έναν κανονικό κύκλο στέγασης, αλλά πλέον μια διαρθρωτική έλλειψη κατοικιών, αυξανόμενο κόστος κατασκευής, ακριβότερη χρηματοδότηση, αυστηρότερη ρύθμιση. Πολύ σημαντική παράμετρος είναι επίσης το πώς η νέα γενιά βλέπει την ιδιοκτησία: Η Gen Z πλέον θέλει μεγαλύτερη ευελιξία, περισσότερες υπηρεσίες και λιγότερες τριβές στον τρόπο ζωής τους.‘Όλα αυτά έχουν συμβάλει, ειδικά, τα τρία τελευταία χρόνια στην Ευρώπη στη δημιουργία μιας νέας τάσης στις οικιστικές κατασκευές: Την ‘’κατασκευή για ενοικίαση’’ σε μακρόχρονο ορίζοντα – δέκα και πλέον χρόνια- και αυτή πλέον έχει ξεκινήσει και στην Ελλάδα. Πρακτικά αυτό σημαίνει ενοικίαση σε ήδη επιπλωμένα σπίτια, χωρίς οικοσκευές, με όλους τους λογαριασμούς στο τελικό ποσό (internet, νερό, ρεύμα, θέρμανση), τεχνική υποστήριξη σε περίπτωση που κάτι χαλάσει και ένα σταθερό συμβόλαιο. Η διαφορά, ωστόσο, με τη βραχυχρόνια ενοικίαση που ήδη υπάρχει σε μεγάλο βαθμό στη χώρα μας, είναι ότι οι ενοικιαστές δεσμεύονται με συμβόλαιο  δέκα χρόνων και άνω.

Η αγορά δεν θα εκλείψει

Σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές, αυτό δεν σημαίνει ότι το μοντέλο κατασκευής-για-πώληση θα φθίνει. Θα υπάρχουν πάντα αγορές, τοποθεσίες και έργα όπου η πώληση κατοικιών απευθείας σε ιδιώτες αγοραστές έχει νόημα, όπως οικογένειες και εργαζόμενοι που μπορούν να πάρουν δάνειο. Αλλά το μοντέλο της αγοράς έχει έναν σαφή περιορισμό, καθώς η αξία του αποδίδεται μόνο μία φορά. Ο κατασκευαστής αναλαμβάνει τον κίνδυνο σχεδιασμού, τον κίνδυνο κατασκευής και τον κίνδυνο πώλησης και στη συνέχεια αποχωρεί. Στην περίπτωση της κατασκευής για ενοικίαση η αξία επανέρχεται κάθε φορά που κάποιος ενοικιάζει ένα σπίτι.

Κατά όσα αναφέρει στο Financial Report ο Πρόεδρος των Μεσιτών Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος «η ‘’κατασκευή για ενοικίαση” είναι κάτι που το βλέπουμε κυρίως σε Ευρωπαϊκές χώρες, ωστόσο υπάρχουν κάποιοι κατασκευαστές που το κάνουν πλέον και στην Ελλάδα. Έχει μια λογική, ειδικά σε ό,τι αφορά τη νέα γενιά που έχει ως στόχο να κερδίσει αρκετά χρήματα και να έχει τη δυνατότητα να μπορεί να αλλάζει σπίτια ανάλογα με τις ανάγκες της κάθε φορά. Δεν το βλέπω ως λύση στο στεγαστικό, όπως θέλουν να παρουσιαστεί, ωστόσο είναι κάτι που προσφέρει συγκεκριμένα πλεονεκτήματα τόσο σε κατασκευαστές όσο και σε ενοικιαστές, έχει όμως και ζητήματα όπως το γεγονός του υψηλότερου κόστους και του γεγονότος ότι τελικά δεν αφήνει τίποτα στον ενοικιαστή. Αντίθετα, σε περίπτωση που αποχωρήσει, θα πρέπει να στήσει ξανά ένα σπίτι από την αρχή».

Περιθώριο ανάπτυξης και αγορές

Με βάση όσα αναφέρουν πηγές στο Financial Report, το περιθώριο ανάπτυξης του Build to Rent κυμαίνεται από 15% έως 25%, κάτι, ωστόσο, που εξαρτάται και από την γενικότερη εικόνα της αγοράς κάθε στιγμή.

Σε ώριμες αγορές όπως η Ολλανδία, η Γερμανία και η Γαλλία, τα έργα κατασκευής προς ενοικίαση ενδέχεται να παράγουν περιθώρια ανάπτυξης περίπου 6% έως 8%, ανάλογα με την τοποθεσία, την απόδοση προς κόστος, την αύξηση των ενοικίων και την απόδοση εξόδου. Η Βόρεια Ευρώπη προσφέρει ένα διαφορετικό προφίλ, καθώς Ολλανδία και η Γερμανία έχουν μεγάλη ζήτηση και θεσμικό κεφάλαιο, αλλά και χαμηλότερες αποδόσεις, υψηλότερες τιμές γης, πολύπλοκες ρυθμίσεις και χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης. Στη Γαλλία υπάρχει μεγάλη ζήτηση και επίσης μεγάλες πόλεις, αλλά συχνά λόγω γραφειοκρατίας, είναι πιο περίπλοκη η διαδρομή προς την εκτέλεση. Η Ιταλία προσφέρει και πάλι μια διαφορετική ευκαιρία, καθώς είναι λιγότερο θεσμοθετημένη σε πολλά τμήματα διαβίωσης, γεγονός που καθιστά την αγορά πιο δύσκολη για είσοδο, αλλά δημιουργεί επίσης χώρο για επαγγελματικές πλατφόρμες, ειδικά στο Μιλάνο, τη Ρώμη και τις πανεπιστημιουπόλεις.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, την Ιταλία, την Ισπανία και την Πορτογαλία η δυναμική κινειται από 8-10% ή και περισσότερο, ειδικά σε πόλεις όπου η ζήτηση αυξάνεται ταχύτερα από την προσφορά. Η Ισπανία και η Πορτογαλία είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες αγορές, καθώς πόλεις όπως η Μαδρίτη, η Βαρκελώνη, η Βαλένθια, η Λισαβόνα και το Πόρτο συνδυάζουν ισχυρή ζήτηση για ενοίκια, διεθνή κινητικότητα, αυξανόμενους φοιτητικούς πληθυσμούς, νέους επαγγελματίες, ομογενείς και έλλειψη επαγγελματικά διαχειριζόμενων κατοικιών.

Τί γίνεται στην Ελλάδα

Στη χώρα μας γίνονται, ήδη, κάποιες προσπάθειες να εδραιωθεί αρχικά η τάση, με την Livewise, η οποία ιδρύθηκε 4 χρόνια πριν και είναι ο πρώτος operator στην Ελλάδα με αποκλειστικό χαρτοφυλάκιο Build-to-Rent σε πλήρη λειτουργία, σε αντίθεση με άλλες εταιρείες που προσφέρουν, προς το παρόν, παράλληλα και τη λύση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με πηγές από την Livewise, η εταιρεία ελέγχει ολόκληρη την αλυσίδα ενός κτιρίου από την αρχή: Σχεδιασμό, κατασκευή, επίπλωση, μίσθωση και καθημερινή διαχείριση. Κανένα κτίριό της δεν διατίθεται προς πώληση και κανένα δεν λειτουργεί ως βραχυχρόνια μίσθωση. Η εταιρεία ιδρύθηκε το 2022 και πλέον έχει πέντε κτίρια σε λειτουργία, ενώ κατασκευάζει και κάποια ακόμα σε περιοχές της Αττικής.

Ειδικότερα, στην παρούσα φάση, η Livewise έχει πέντε κτίρια σε περιοχές όπως το Παγκράτι, Γκύζη, Καλλιθέα, χαρακτηριστικές τιμές για τα οποία, για στούντιο μέχρι 30 τμ είναι 700 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων όλων των λογαριασμών και της τεχνικής υποστήριξης.

Το εν εξελίξει κτίριο στο Χαλάνδρι

Κατά πληροφορίες, τον ερχόμενο Οκτώβριο αναμένεται να ξεκινήσει τη λειτουργία του ένα ακόμα κτίριο στην Κυψέλη, ενώ ετοιμάζονται, επίσης, κτίρια σε Μαρούσι, Πετράλωνα και Χαλάνδρι, κοντά στον Προαστιακό, τα οποία αναμένεται να προσφέρουν λύσεις και για οικογένειες.