Γιατί η Ελλάδα γίνεται το νέο trade των ξενοδοχειακών επενδύσεων στην Ευρώπη

Το R&R Forum 2026, το διεθνές φόρουμ για τις επενδύσεις στον κλάδο της φιλοξενίας, το οποίο διοργανώνει η Questex με την Enterprise Greece να συμμετέχει ως Country Patron, θα πραγματοποιηθεί από τις 16 έως τις 18 Νοεμβρίου στο Divani Apollon Palace & Thalasso. Με αφορμή τη διοργάνωση παρουσιάστηκαν τα ευρήματα δύο διεθνών ερευνών της Questex για τις τάσεις και τις προοπτικές των επενδύσεων στη φιλοξενία.

Πρόκειται για την έρευνα Investor Pulse Check, η οποία πραγματοποιήθηκε στο περιθώριο του IHIF EMEA στο Βερολίνο τον Μάρτιο του 2026, καθώς και για ειδική έρευνα μεταξύ 62.500 διεθνών συνδρομητών της πλατφόρμας Hospitality Investor, που πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο του 2026

Η Ελλάδα αναδεικνύεται στον κορυφαίο ευρωπαϊκό προορισμό για θεσμικά ξενοδοχειακά κεφάλαια, με τις δύο έρευνες της Questex να αποτυπώνουν μια ευρύτερη μετατόπιση των διεθνών επενδυτών προς το τουριστικό real estate της Νότιας Ευρώπης.

Σύμφωνα με το Hospitality Investor, το 43% των ερωτηθέντων επενδυτών επιλέγει την Ελλάδα ως πρώτη προτίμηση για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη, έναντι 29% για την Ιταλία και 14% για Ισπανία και Γαλλία αντίστοιχα.

Το premium στην Ελλάδα και το κυνήγι των αποδόσεων

Η στροφή αυτή δεν είναι απλώς τουριστική, αλλά καθαρά επενδυτική. Οι επενδυτές αναζητούν αγορές όπου οι αποτιμήσεις παραμένουν ανταγωνιστικές έναντι της Ισπανίας, της Ιταλίας και της Πορτογαλίας, αλλά οι λειτουργικές προοπτικές – πληρότητες, μέσες τιμές δωματίου και RevPAR – εξακολουθούν να εμφανίζουν περιθώρια ανόδου.

Στην πράξη, η Ελλάδα προσφέρει ακόμη ένα πιο ελκυστικό risk-adjusted return profile σε σχέση με ώριμες αγορές όπως οι Βαλεαρίδες, η Κυανή Ακτή ή οι prime ιταλικοί προορισμοί, όπου τα cap rates έχουν συμπιεστεί λόγω του μεγάλου ανταγωνισμού για ποιοτικά assets. Ενδεικτικά, στις αποτιμήσεις ξενοδοχειακών ακινήτων της Prodea, οι παραδοχές για ελληνικά ξενοδοχεία περιλαμβάνουν προεξοφλητικά επιτόκια 10,20%-11,80% και exit yields περίπου 7,00%-7,50%, επίπεδα που αποτυπώνουν τόσο το premium ρίσκου όσο και την προσδοκία υπεραξιών σε μια αγορά που ωριμάζει.

Τα ξενοδοχεία γίνονται θεσμική κατηγορία ακινήτων

Η ευρωπαϊκή αγορά ξενοδοχείων έχει επιστρέψει δυναμικά στο ραντάρ των επενδυτών. Το 2024 οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη ανήλθαν σε 21,9 δισ. ευρώ, το υψηλότερο επίπεδο από το 2019 και αυξημένες κατά 47,6% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τη Savills.

Το 2025 η τάση συνεχίστηκε, με την BNP Paribas Real Estate να υπολογίζει τις ευρωπαϊκές ξενοδοχειακές επενδύσεις στα 20,1 δισ. ευρώ και να σημειώνει ότι η Ισπανία, η Βρετανία, η Γαλλία και η Ιταλία συγκέντρωσαν πάνω από το 51% του όγκου. Αυτό σημαίνει ότι η Ελλάδα δεν ανταγωνίζεται πλέον μόνο γειτονικές τουριστικές αγορές, αλλά διεκδικεί θέση σε έναν πανευρωπαϊκό χάρτη θεσμικών τοποθετήσεων.

Η σύγκριση με Ισπανία, Ιταλία και Πορτογαλία

Η Ισπανία παραμένει η μεγαλύτερη και πιο ώριμη αγορά ξενοδοχειακών συναλλαγών στη Νότια Ευρώπη. Το 2025 οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στη χώρα έφθασαν τα 4,275 δισ. ευρώ, με 194 συναλλαγές και ισχυρή συμμετοχή του resort segment, το οποίο κάλυψε το 55% του συνολικού όγκου.

Η Ιταλία κατέγραψε επίσης έντονη άνοδο, με ξενοδοχειακές επενδύσεις 2,5 δισ. ευρώ το 2025, αυξημένες κατά 29% έναντι του 2024, ενώ τα upper-upscale και luxury assets απορρόφησαν σχεδόν το μισό επενδυτικό κεφάλαιο.

Η Πορτογαλία, μικρότερη αλλά ιδιαίτερα ανταγωνιστική αγορά, συνεχίζει να προσελκύει κεφάλαια κυρίως σε Λισαβόνα, Πόρτο και Αλγκάρβε, με funds και asset managers να παραμένουν οι βασικοί αγοραστές ξενοδοχειακών assets.

Σε αυτό το περιβάλλον, η Ελλάδα εμφανίζεται ως αγορά με μικρότερο βάθος συναλλαγών αλλά μεγαλύτερο περιθώριο επανατιμολόγησης. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα μεγάλων, επαγγελματικά διαχειριζόμενων resorts δημιουργεί scarcity premium, ενώ η είσοδος διεθνών brands μπορεί να οδηγήσει σε άνοδο εσόδων και αποτιμήσεων.

Οι συναλλαγές που δείχνουν την αλλαγή κλίμακας

Η αγορά έχει ήδη δει συναλλαγές που επιβεβαιώνουν την είσοδο μεγαλύτερων διεθνών παικτών. Η Blackstone απέκτησε το Grand Hyatt Athens έναντι 235 εκατ. ευρώ, στο πλαίσιο ευρύτερης στρατηγικής άνω των 500 εκατ. ευρώ σε ξενοδοχεία Ελλάδας, Ισπανίας, Ιταλίας και Πορτογαλίας.

Παράλληλα, η υπόθεση της Goldman Sachs στη Χαλκιδική δείχνει και την άλλη πλευρά της αγοράς: οι αποδόσεις υπάρχουν, αλλά απαιτούν ισχυρή τοπική τεχνογνωσία, σωστή διαχείριση αδειοδοτήσεων, έλεγχο κόστους κατασκευής και συνεργασία με έμπειρους operators.

Ο ρόλος των ΑΕΕΑΠ και των εγχώριων θεσμικών παικτών

Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ λειτουργούν πλέον ως βασικός δίαυλος θεσμικοποίησης της αγοράς ακινήτων. Η Prodea, η μεγαλύτερη ελληνική εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, διατηρεί χαρτοφυλάκιο άνω των 2 δισ. ευρώ και έχει έκθεση σε ξενοδοχειακά assets, ενώ η Premia Properties δηλώνει ότι επενδύει σε ακίνητα συνδεδεμένα με βασικούς κλάδους της οικονομίας, μεταξύ των οποίων και τα ξενοδοχεία.

Η σημασία των ΑΕΕΑΠ είναι διπλή. Από τη μία πλευρά παρέχουν θεσμική διαφάνεια, πρόσβαση σε κεφάλαια και επαγγελματική διαχείριση. Από την άλλη, μπορούν να λειτουργήσουν ως πλατφόρμες συνεπένδυσης με ξένους επενδυτές, μειώνοντας το execution risk που συχνά συνοδεύει μεγάλα τουριστικά projects στην Ελλάδα.

Ξένες άμεσες επενδύσεις και τουριστικά έσοδα

Το επενδυτικό αφήγημα ενισχύεται από τα μακροοικονομικά δεδομένα. Στο πρώτο εξάμηνο του 2025, οι ταξιδιωτικές εισπράξεις της Ελλάδας αυξήθηκαν κατά 11% στα 7,6 δισ. ευρώ, ενώ το ταξιδιωτικό πλεόνασμα έφθασε τα 6 δισ. ευρώ, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που μετέδωσε το Reuters.

Παράλληλα, η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων κατέγραψε το 2025 επενδύσεις 2,9 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 47% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με στοιχεία Cushman & Wakefield Proprius που περιλαμβάνονται στο Investment Brief για την Ελλάδα.

Αυτή η άνοδος συνδέεται άμεσα με την ευρύτερη αναβάθμιση της χώρας ως επενδυτικού προορισμού: επενδυτική βαθμίδα, χαμηλότερο country risk, βελτιωμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση και ισχυρή ζήτηση για τουριστικά και μικτά ακίνητα.

Η επόμενη φάση: branded residences, resorts και μικτές αναπτύξεις

Οι προοπτικές του ελληνικού τουριστικού real estate δεν περιορίζονται στα παραδοσιακά ξενοδοχεία. Το επόμενο κύμα επενδύσεων αναμένεται να επικεντρωθεί σε σύνθετες τουριστικές αναπτύξεις, branded residences, luxury resorts, wellness υποδομές και παραθεριστικά projects υψηλής προστιθέμενης αξίας.

Η Questex καταγράφει ότι το 57% των επενδυτών στοχεύει σε πεντάστερα assets με επαγγελματική διαχείριση, ενώ το 29% αναζητά resorts με δυνατότητα value-add στρατηγικής. Αυτό σημαίνει ότι το κεφάλαιο δεν αναζητά απλώς κλίνες, αλλά προϊόν με δυνατότητα αύξησης ADR, επέκτασης σεζόν, βελτίωσης λειτουργικών περιθωρίων και εξόδου σε υψηλότερες αποτιμήσεις.

Το στοίχημα της αγοράς

Η Ελλάδα βρίσκεται σε σημείο καμπής. Από τη μία πλευρά, η χώρα διαθέτει ισχυρό τουριστικό brand, αυξανόμενη αεροπορική συνδεσιμότητα, υψηλή διεθνή ζήτηση και ακόμη ανταγωνιστικές αποτιμήσεις. Από την άλλη, αντιμετωπίζει προκλήσεις: χωροταξία, περιβαλλοντικές αντιδράσεις, κόστος κατασκευής, έλλειψη προσωπικού και περιορισμένη προσφορά θεσμικών assets.

Γι’ αυτό και το επενδυτικό ερώτημα δεν είναι πλέον αν η Ελλάδα μπορεί να προσελκύσει κεφάλαια. Το ερώτημα είναι αν μπορεί να παράγει αρκετά ποιοτικά, αδειοδοτημένα και επαγγελματικά διαχειριζόμενα τουριστικά ακίνητα ώστε να καλύψει τη ζήτηση των διεθνών επενδυτών.

Με βάση τις έρευνες της Questex, η απάντηση της αγοράς είναι σαφής: η Ελλάδα έχει περάσει από την κατηγορία του «αναδυόμενου story» στην κατηγορία του institutional hotel investment destination. Και σε μια Ευρώπη όπου τα ποιοτικά resort assets σπανίζουν, αυτή η μετάβαση μπορεί να αποδειχθεί ο βασικός καταλύτης για τον επόμενο κύκλο υπεραξιών στο ελληνικό τουριστικό real estate.

Δείτε τις έρευνες έρευνες της Questex εδώ και εδώ