Η νέα υπουργική απόφαση για το καθεστώς χορήγησης golden visa μέσω ακινήτων

Η νέα υπουργική απόφαση για τη μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 έρχεται να βάλει «τάξη στα χαρτιά» της λεγόμενης golden visa μέσω ακινήτων. Καθορίζει ποια ειδικά δικαιολογητικά πρέπει να καταθέτει ένας πολίτης τρίτης χώρας που επενδύει σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, ώστε να πάρει ή να ανανεώσει τη μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή, και εξηγεί πώς αποδεικνύεται ότι μια επένδυση υπάγεται στις ειδικές κατηγορίες γ) και δ) της παρ. 2 του άρθρου 100: δηλαδή στις επενδύσεις μέσω αλλαγής χρήσης ακινήτου και στις επενδύσεις σε διατηρητέα κτίρια.

Η απόφαση δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β’ 6014/11.11.2025 και αντικαθιστά τις προηγούμενες ρυθμίσεις για τα δικαιολογητικά της άδειας διαμονής επενδυτή, οι οποίες ίσχυαν με βάση παλαιότερη κοινή υπουργική απόφαση του 2024. Όσες αιτήσεις έχουν ήδη κατατεθεί με το προηγούμενο καθεστώς εξετάζονται με τους παλιούς κανόνες, αλλά με μια ευνοϊκή εξαίρεση. Πλέον, για την αρχική χορήγηση άδειας αρκεί να έχει κατατεθεί αίτημα μεταγραφής/καταχώρισης της πράξης στο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο, ή βεβαίωση δικηγόρου ότι αυτό έχει γίνει.

Τι είναι η μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή
Πρόκειται για ειδική άδεια διαμονής για πολίτες τρίτων χωρών (εκτός Ε.Ε.) που επενδύουν σε ακίνητα στην Ελλάδα με ελάχιστη αξία όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης. Η άδεια είναι πολυετής, ανανεώνεται όσο διατηρείται η επένδυση, και μπορεί να καλύπτει και τα μέλη της οικογένειας του επενδυτή. Ουσιαστικά, είναι το θεσμικό πλαίσιο της «χρυσής βίζας» με νέο κώδικα και πιο αυστηρούς κανόνες ως προς τη χρήση των ακινήτων (π.χ. περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση).

Πέρα από τα ειδικά χαρτιά που συνδέονται με την ίδια την επένδυση, η απόφαση παραπέμπει στα κοινά δικαιολογητικά που προβλέπονται από την απόφαση 95391/20.3.2024: αυτά είναι τα τυπικά έγγραφα ταυτότητας, καθαρής ποινικής κατάστασης, αποδεικτικό ασφάλισης, φωτογραφίες, κ.λπ. Αυτά απαιτούνται τόσο για την αρχική χορήγηση όσο και για την ανανέωση της άδειας, τόσο για τον επενδυτή όσο και για τα μέλη της οικογένειάς του.

Ειδικά δικαιολογητικά ανά είδος επένδυσης
Η απόφαση στη συνέχεια «σπάει» τις επενδύσεις σε κατηγορίες και προβλέπει για κάθε μία ξεχωριστό πακέτο εγγράφων: αγορά ακινήτου, χρονομεριστική μίσθωση ή σύμβαση σύνθετου τουριστικού καταλύματος, γονική παροχή ή κληρονομιά, αγορά οικοπέδου και ανέγερση, επενδύσεις μέσω αλλαγής χρήσης και επενδύσεις σε διατηρητέα.

Σε όλες σχεδόν τις περιπτώσεις, απαιτούνται νόμιμη είσοδος (οποιαδήποτε θεώρηση ή καθεστώς απαλλαγής βίζας, ή άδεια διαμονής από Ελλάδα ή άλλο κράτος Schengen), με δυνατότητα ειδικής διαδικασίας όπου η αίτηση υποβάλλεται χωρίς προηγούμενη είσοδο και ο επενδυτής έρχεται αργότερα μόνο για τα βιομετρικά στοιχεία, βεβαίωση συμβολαιογράφου που αποτυπώνει τους όρους της πράξης (συμβόλαιο αγοράς, μίσθωσης, γονικής παροχής κ.λπ.), το τίμημα ή τη μίσθωση και τον τρόπο πληρωμής, αποδεικτικό μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο ή καταχώρισης στο κτηματολόγιο ή, τουλάχιστον στην αρχική φάση, βεβαίωση δικηγόρου ή αποδεικτικό ότι έχει κατατεθεί αίτημα μεταγραφής/καταχώρισης, ιδιωτικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο υγείας, ηλεκτρονικό παράβολο 2.000 ευρώ για την άδεια διαμονής και, σε περίπτωση αίτησης για εθνική θεώρηση εισόδου, προξενικό τέλος 180 ευρώ, αντίγραφο δήλωσης Ε9 όπου απαιτείται, ώστε να φαίνεται το ακίνητο και (όπου είναι υποχρεωτικό) το ελάχιστο εμβαδόν κύριων χώρων 120 τ.μ.

Για τις επενδύσεις μέσω νομικού προσώπου, ζητούνται επιπλέον έγγραφα που αποδεικνύουν ότι ο επενδυτής είναι κύριος όλων των εταιρικών μεριδίων ή μετοχών της εταιρείας που κατέχει το ακίνητο.

Πώς αποδεικνύεται η συνδρομή της περ. γ), επένδυση μέσω αλλαγής χρήσης
Η περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 100 αφορά περιπτώσεις όπου η επένδυση δεν είναι μια απλή αγορά κατοικίας, αλλά συνδέεται με αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου π.χ. μετατροπή βιομηχανικού κτιρίου ή άλλης χρήσης σε κατοικία. Εκεί, ο νομοθέτης θέλει να διασφαλίσει ότι η αλλαγή χρήσης είναι πραγματική, νόμιμη και έγινε στο νέο πλαίσιο.

Ο τρόπος πιστοποίησης, όπως τον ορίζει η απόφαση, είναι συγκεκριμένος. Ο επενδυτής προσκομίζει όλα τα βασικά δικαιολογητικά (νόμιμη είσοδος, συμβόλαιο, μεταγραφή, ασφάλιση, παράβολο κ.λπ.), όπως και στις υπόλοιπες περιπτώσεις αγοράς ακινήτου. Επιπλέον όμως απαιτείται τεχνική έκθεση μηχανικού, η οποία αποτελεί το κρίσιμο έγγραφο για να αποδειχθεί ότι η επένδυση υπάγεται στην ειδική κατηγορία της αλλαγής χρήσης.

Στην τεχνική έκθεση, ο μηχανικός πρέπει να βεβαιώνει ρητά ότι έχει ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης των κύριων χώρων του ακινήτου σε «κατοικία», η αλλαγή προκύπτει από τις πολεοδομικές πράξεις (οικοδομική άδεια, έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, ενημέρωση φακέλου ή αναθεώρηση άδειας), η ολοκλήρωση της αλλαγής έγινε μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024 (δηλαδή μετά τις 5.4.2024), ακόμη και αν η αρχική άδεια είχε εκδοθεί νωρίτερα αλλά ενημερώθηκε ή αναθεωρήθηκε μετά από αυτή την ημερομηνία.

Για τα βιομηχανικά κτίρια υπάρχει ακόμη ένα φίλτρο: ο μηχανικός πρέπει να πιστοποιεί ότι στο κτίριο δεν λειτουργεί βιομηχανία τα τελευταία πέντε χρόνια. Αυτό το στηρίζει σε έγγραφα όπως βεβαίωση διακοπής ρεύματος από ΔΕΔΔΗΕ ή δήμο, έντυπα Ε2 των τελευταίων ετών ή συνδυασμό φορολογικών και άλλων δημοσίων εγγράφων. Η σχετική φράση μπαίνει μέσα στην τεχνική έκθεση.

Η απόφαση ορίζει ρητά ότι η τεχνική αυτή έκθεση είναι ο τρόπος πιστοποίησης της υπαγωγής μιας επένδυσης στην περ. γ) – δηλαδή χωρίς αυτήν, η υπηρεσία δεν μπορεί να θεωρήσει ότι πρόκειται για επένδυση αλλαγής χρήσης με τα ειδικά ευεργετήματα του άρθρου 100.

Πώς αποδεικνύεται η συνδρομή της περ. δ), επένδυση σε διατηρητέο ακίνητο

Η περ. δ) αφορά επενδύσεις σε διατηρητέα ακίνητα: κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί επισήμως ως διατηρητέα, καθώς και έργα αποκατάστασης ή ανακατασκευής τους, συμπεριλαμβανομένων προσθηκών καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση, αλλά και νέων ανεξάρτητων κτισμάτων σε οικόπεδα όπου υπάρχει διατηρητέο.

Και εδώ η απόφαση ζητά τα βασικά δικαιολογητικά (νόμιμη είσοδος, συμβολαιογραφική πράξη, μεταγραφή, ασφάλιση, παράβολο, Ε9, αποδεικτικά εταιρικής ιδιοκτησίας αν υπάρχει νομικό πρόσωπο).

Ο ειδικός τρόπος πιστοποίησης όμως είναι διαφορετικός από την αλλαγή χρήσης:

Το «κλειδί» είναι βεβαίωση του συμβολαιογράφου που συνέταξε τη μεταβίβαση. Στη βεβαίωση αυτή, πρέπει να αναφέρεται όχι μόνο το τίμημα, ο τρόπος πληρωμής και τα στοιχεία του ακινήτου, αλλά και ο αριθμός του ΦΕΚ με το οποίο το ακίνητο έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο. Πρέπει επίσης να ξεκαθαρίζεται ότι ο χαρακτηρισμός αυτός δεν έχει ανακληθεί μέχρι την ημέρα του συμβολαίου.

Αν η επένδυση αφορά ακίνητα που προκύπτουν από επεμβάσεις ή προσθήκες σε διατηρητέα κτίρια, ή από την προσθήκη νέου κτιρίου σε οικόπεδο όπου υπάρχει διατηρητέο, ο συμβολαιογράφος οφείλει να το σημειώνει ρητά στις παρατηρήσεις της βεβαίωσης.

Η απόφαση ξεκαθαρίζει ότι αυτή η βεβαίωση του συμβολαιογράφου αποτελεί τον προβλεπόμενο τρόπο πιστοποίησης ότι μια επένδυση εμπίπτει στην ειδική κατηγορία της περ. δ).

Στην πρώτη ανανέωση της άδειας διαμονής για επένδυση σε προς αποκατάσταση/ανακατασκευή διατηρητέο ακίνητο, προστίθεται και μια τεχνική έκθεση μηχανικού που βεβαιώνει ότι έχει ολοκληρωθεί πλήρως η αποκατάσταση ή η ανακατασκευή του διατηρητέου, βάσει του συμβολαίου με το οποίο ο επενδυτής απέκτησε το ακίνητο.
Εδώ η απόφαση δημοσιευμένη στο σχετικό ΦΕΚ