Μελέτη Alpha Bank για αγορά κατοικίας: Διχασμός σε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες, ανεπαρκή τα μέτρα

Με φόντο τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών και τη διεύρυνση του χάσματος μεταξύ εισοδημάτων και κόστους στέγασης, η Alpha Bank δημοσιοποίησε τη νέα μελέτη της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών, με τίτλο «The Housing Market Pulse: Navigating Persistent Demand, Policy Efficiency and Structural Supply Rigidities in Greece», επιχειρώντας να φωτίσει τις αντιφάσεις και τις αντοχές της ελληνικής αγοράς κατοικίας

Η μελέτη έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία το στεγαστικό ζήτημα αποκτά χαρακτηριστικά κρίσης σε ευρωπαϊκό επίπεδο, ενώ στην Ελλάδα λαμβάνει ιδιόμορφες διαστάσεις καθώς υπάρχει αφενός υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης αφετέρου αυξανόμενη αδυναμία πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγη, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ο σκοπός της φετινής έρευνας είναι τριπλός.  Πρώτον, επαναλαμβάνει μέρος της περσινής έρευνας πεδίου, προσφέροντας συγκριτική αποτίμηση των απόψεων των πολιτών για την πορεία της αγοράς κατοικίας. Η σύγκριση του 2025 με το 2024 αποτυπώνει μεταβολές στις προσδοκίες, στη ζήτηση και στο επίπεδο ικανοποίησης από την κύρια κατοικία, υπό το βάρος των συνεχιζόμενων πιέσεων.

Δεύτερον, αξιολογεί μέσα από τις απαντήσεις των συμμετεχόντων την αποτελεσματικότητα των πολιτικών που εφαρμόστηκαν στο μεσοδιάστημα, με έμφαση στα μέτρα τόνωσης της ζήτησης, όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ».

Τρίτον, καινοτομεί ενσωματώνοντας νέα ενότητα ερωτήσεων για την πλευρά της προσφοράς, αναδεικνύοντας τις διαρθρωτικές αδυναμίες της αγοράς: γιατί σημαντικό τμήμα του οικιστικού αποθέματος παραμένει αναξιοποίητο και σε ποιο βαθμό το υφιστάμενο απόθεμα ανταποκρίνεται στις σύγχρονες, ιδίως ενεργειακές, απαιτήσεις.

Περισσότερη ικανοποίηση, αλλά και εντονότερες πληθωριστικές προσδοκίες

Η επαναληπτική έρευνα, σε δείγμα 2.025 ατόμων πανελλαδικά, καταγράφει αύξηση της συνολικής ικανοποίησης από την κύρια κατοικία κατά 9 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2024. Ωστόσο, η διαφοροποίηση μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών παραμένει έντονη. Οι ενοικιαστές δηλώνουν σαφώς λιγότερο ικανοποιημένοι, με τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν να αποτελούν τη λιγότερο ικανοποιημένη ομάδα.

Την ίδια στιγμή, οι προσδοκίες για την πορεία των ενοικίων γίνονται πιο απαισιόδοξες. Επτά στους δέκα ερωτηθέντες αναμένουν περαιτέρω αυξήσεις τα επόμενα πέντε χρόνια, ποσοστό αυξημένο κατά 10 μονάδες σε σύγκριση με το 2024. Η προσδοκία αποκλιμάκωσης περιορίζεται στο 8%, γεγονός που καταδεικνύει εμπέδωση πληθωριστικών προσδοκιών στην αγορά κατοικίας.

Ζήτηση σε άνοδο και μικτή αποτίμηση του «Σπίτι μου ΙΙ»

Η πρόθεση αγοράς κατοικίας ενισχύεται αισθητά, από 12% το 2024 σε 20% το 2025. Ιδιαίτερα στους ενοικιαστές, η πρόθεση αγοράς εκτοξεύεται από 18% σε 31%. Η ενίσχυση της ζήτησης συνδέεται, εν μέρει, με την έναρξη του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ».

Περίπου το 24% των δυνητικών αγοραστών είτε έχει υποβάλει είτε σχεδιάζει να υποβάλει αίτηση στο πρόγραμμα, ενώ το 66% του συνολικού δείγματος συμφωνεί με τον σκοπό και το αφήγημά του. Παρά ταύτα, σχεδόν οι μισοί από όσους σκοπεύουν να αγοράσουν κατοικία δεν προτίθενται να συμμετάσχουν, επικαλούμενοι κυρίως εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια. Παράλληλα, τρία στα τέσσερα άτομα θεωρούν ότι το πρόγραμμα ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές των επιλέξιμων ακινήτων.

Η μελέτη υπογραμμίζει ότι τα μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης συμβάλλουν μεν στην πρόσβαση συγκεκριμένων ομάδων, δεν αντιμετωπίζουν όμως τη ρίζα του προβλήματος, που εντοπίζεται κυρίως στην πλευρά της προσφοράς.

«Γερασμένο» απόθεμα και ενεργειακό έλλειμμα

Ένα από τα πιο κρίσιμα ευρήματα αφορά την ποιότητα του οικιστικού αποθέματος. Μία στις πέντε κύριες κατοικίες είναι άνω των 40 ετών, ενώ μόλις το 4% είναι νεόδμητες (έως 5 ετών). Το 60% των κατοικιών θεωρείται ότι χρήζει ενεργειακής αναβάθμισης, ποσοστό που αυξάνεται όσο μεγαλώνει η ηλικία του ακινήτου.

Οι ενοικιαστές εμφανίζονται πιο επιβαρυμένοι, καθώς το 72% δηλώνει ότι η κατοικία του χρειάζεται ενεργειακή αναβάθμιση. Παρά τα διαθέσιμα προγράμματα, μόνο δύο στους δέκα ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει σε σχετικές παρεμβάσεις, γεγονός που υποδηλώνει σημαντικό ανεκμετάλλευτο δυναμικό.

Κενές κατοικίες: Υψηλό κόστος και θεσμικά εμπόδια

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στο φαινόμενο των κενών κατοικιών. Ένας στους δέκα ερωτηθέντες δηλώνει ιδιοκτήτης αναξιοποίητου ακινήτου. Ο βασικότερος λόγος μη διάθεσης στην αγορά είναι το υψηλό κόστος ανακαίνισης (42%), ενώ ακολουθούν τα κληρονομικά ζητήματα και η πολλαπλή ιδιοκτησία (21%).

Τα ευρήματα ενισχύουν την άποψη ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι πρωτίστως πρόβλημα έλλειψης κτιριακού αποθέματος, αλλά πρόβλημα ενεργοποίησης και ποιοτικής αναβάθμισής του.

Το παράδοξο της ιδιοκατοίκησης και η ανάγκη στροφής στην προσφορά

Η μελέτη της Alpha Bank επιχειρεί να απαντήσει στο βασικό ερώτημα, πώς μια χώρα όπου τα ακίνητα αποτελούν την κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου και όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης προσεγγίζει το 70%, βιώνει στεγαστική κρίση;

Η απάντηση εντοπίζεται σε πέντε άξονες: στη γήρανση του αποθέματος, στο υψηλό ποσοστό κενών ακινήτων, στο υψηλό κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, στον έντονο βαθμό αστικοποίησης και στην επίδραση της οικονομίας διαμοιρασμού.

Το συμπέρασμα είναι σαφές. Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί μετατόπιση του κέντρου βάρους από τη διαχείριση της ζήτησης στην ενίσχυση της προσφοράς. Κίνητρα για ενεργειακή αναβάθμιση, θεσμικές παρεμβάσεις για την αξιοποίηση κενών κατοικιών, στοχευμένες ρυθμίσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση και πολιτικές αποκέντρωσης συνιστούν κρίσιμα εργαλεία.

Σε ένα περιβάλλον επίμονης ζήτησης και δομικών ακαμψιών, η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε κομβικό σημείο. Το στοίχημα, όπως καταδεικνύει η μελέτη, δεν είναι μόνο η διευκόλυνση της πρόσβασης, αλλά η ουσιαστική αναδιάρθρωση της ίδιας της προσφοράς.

Εδώ όλη η μελέτη