Στεγαστική πολιτική 2026 – 2035: Το νέο σχέδιο για ενοίκια, κλειστά σπίτια, κοινωνική κατοικία και Golden Visa

Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα της χώρας. Η συνεχής άνοδος των ενοικίων, η εκτίναξη των τιμών αγοράς ακινήτων, η δυσκολία πρόσβασης των νέων σε ιδιόκτητη κατοικία και η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων έχουν δημιουργήσει ένα εκρηκτικό μείγμα για χιλιάδες νοικοκυριά. Σε αυτό το περιβάλλον, το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας έθεσε την Πέμπτη 18 Ιουνίου σε δημόσια διαβούλευση την «Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035», ένα σχέδιο που επιχειρεί να αποτελέσει τον κεντρικό οδικό χάρτη της στεγαστικής πολιτικής για την επόμενη δεκαετία.

Σύμφωνα με το κείμενο της διαβούλευσης, η στρατηγική στηρίζεται σε τρεις βασικούς πυλώνες: την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, τη στεγαστική συνδρομή προς τα νοικοκυριά και τη δημιουργία ενός σταθερού πλαισίου εφαρμογής και βιωσιμότητας των παρεμβάσεων (η διαβούλευση θα διαρκέσει μέχρι την 3η Ιουλίου 2026, ημέρα Παρασκευή, και ώρα 14:00).

Η ίδια η στρατηγική αναγνωρίζει ότι το πρόβλημα στην Ελλάδα είναι πλέον διαρθρωτικό. Περισσότερο από το 80% του στεγαστικού αποθέματος έχει κατασκευαστεί πριν από το 2000, ενώ περίπου 800.000 κατοικίες εκτιμάται ότι παραμένουν κλειστές και εκτός αγοράς. Παράλληλα, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών έχουν συρρικνώσει την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.

Σύμφωνα με το κείμενο, η πολιτική περιλαμβάνει τα υφιστάμενα μέτρα που είναι σε εξέλιξη και νέα και θα εστιάσει στις περίπου 800.000 κενές κατοικίες, εξαιρουμένων των εξοχικών και δευτερευουσών κατοικιών. Το ζητούμενο είναι να επιστρέψουν στην αγορά μέσω ανακαινίσεων, φορολογικών κινήτρων, ενεργειακών αναβαθμίσεων και ασφαλέστερων συνθηκών για τους ιδιοκτήτες.

Τα νέα προτεινόμενα μέτρα

1. Εκσυγχρονισμός οικοδομικών αδειών

Ένα από τα πρώτα νέα μέτρα είναι ο εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών. Προβλέπεται αναβάθμιση ψηφιακών εργαλείων, ταχύτερη επεξεργασία φακέλων και καλύτερος συντονισμός των υπηρεσιών δόμησης. Το μέτρο δεν δίνει άμεση ενίσχυση στον πολίτη, αλλά στοχεύει στη μείωση των καθυστερήσεων που κρατούν πίσω νέες κατασκευές ή ανακαινίσεις. Αν λειτουργήσει, μπορεί να επιταχύνει την παραγωγή νέων κατοικιών. Αν μείνει σε επίπεδο ψηφιακής εξαγγελίας χωρίς επαρκή στελέχωση των πολεοδομιών, η επίδρασή του θα είναι περιορισμένη.

2. Πολεοδομικά κίνητρα για κοινωνική κατοικία

Προβλέπει πολεοδομικά κίνητρα για την ανάπτυξη κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Δηλαδή το κράτος μπορεί να δίνει ευνοϊκότερους όρους δόμησης ή ταχύτερες διαδικασίες, με αντάλλαγμα μέρος των κατοικιών να διατίθεται με κοινωνικό ή προσιτό μίσθωμα. Πρόκειται για μέτρο που επιχειρεί να συνδέσει την ιδιωτική ανάπτυξη με κοινωνικό όφελος. Το κρίσιμο ερώτημα είναι ποιος θα ελέγχει ότι οι κατοικίες θα μείνουν πραγματικά προσιτές και για πόσα χρόνια.

3. Κοινωνική αντιπαροχή και αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας

Η κοινωνική αντιπαροχή αποτελεί κεντρικό εργαλείο της στρατηγικής. Δημόσια ακίνητα ή γη μπορούν να αξιοποιηθούν σε συνεργασία με ιδιώτες, με την υποχρέωση ένα μέρος των κατοικιών να αποδοθεί σε δικαιούχους με χαμηλότερο μίσθωμα. Είναι από τα πιο φιλόδοξα μέτρα, γιατί επιχειρεί να δημιουργήσει πραγματικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας. Όμως χρειάζεται σαφής καταγραφή των δημόσιων ακινήτων, γρήγορη ωρίμανση έργων και αυστηρές συμβάσεις ώστε να μη χαθεί ο κοινωνικός χαρακτήρας των παρεμβάσεων.

4. Χρηματοδοτικά κίνητρα σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων

Από το 2028 προβλέπονται χρηματοδοτικά κίνητρα για εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, ώστε να κατασκευάσουν ή να ανακαινίσουν κατοικίες που θα διατεθούν σε προσιτές τιμές. Το μέτρο εντάσσεται στα προτεινόμενα που προγραμματίζονται μαζί με την ψηφιακή πλατφόρμα φοιτητικής συγκατοίκησης, το Ταμείο Θεματοφύλακα κοινωνικής κατοικίας και την επέκταση του «Σπίτι μου».

Η θετική πλευρά είναι ότι μπορεί να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια. Η αδύναμη πλευρά είναι ότι, χωρίς αυστηρούς όρους, υπάρχει κίνδυνος το δημόσιο κίνητρο να μη μεταφραστεί σε πραγματικά χαμηλότερα ενοίκια.

5. Ψηφιακή πλατφόρμα φοιτητικής συγκατοίκησης

Το σχέδιο προβλέπει πλατφόρμα όπου φοιτητές θα μπορούν να αναζητούν κατοικία ή συγκάτοικο, ενώ ιδιοκτήτες θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα για φοιτητική στέγαση.

Η παρέμβαση αυτή στοχεύει κυρίως στη μείωση της πίεσης στα μικρά διαμερίσματα, τα οποία στις φοιτητουπόλεις έχουν γίνει δυσεύρετα και ακριβά. Η επιτυχία της θα εξαρτηθεί από το αν θα υπάρχουν εγγυήσεις για ιδιοκτήτες και σαφείς κανόνες προστασίας για τους φοιτητές.

6. Ψηφιακή πλατφόρμα στέγασης σε νησιωτικούς δήμους

Για τα νησιά προβλέπεται ξεχωριστή ψηφιακή πλατφόρμα, με στόχο την καταγραφή στεγαστικών αναγκών και τη σύνδεση διαθέσιμων κατοικιών με εργαζομένους του Δημοσίου: γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς, αστυνομικούς, λιμενικούς.

Το μέτρο απαντά σε ένα πολύ πρακτικό πρόβλημα: σε πολλά νησιά υπάρχουν θέσεις εργασίας, αλλά δεν υπάρχουν σπίτια ή τα ενοίκια είναι απαγορευτικά. Η πλατφόρμα, ωστόσο, δεν αρκεί από μόνη της. Χρειάζεται πραγματικό απόθεμα κατοικιών.

7. Παραχώρηση δημόσιας γης σε νησιά

Από το 2030 προβλέπεται εξειδικευμένο πρόγραμμα παραχώρησης γης σε νησιωτικές περιοχές. Στόχος είναι να δημιουργηθούν κατοικίες για εργαζομένους και δημόσιους λειτουργούς.

Είναι πιο ουσιαστικό μέτρο από μια απλή επιδότηση, γιατί δημιουργεί νέα προσφορά. Όμως έχει μεγάλο χρόνο ωρίμανσης: χρειάζονται γη, άδειες, χρηματοδότηση, κατασκευή και φορέας διαχείρισης.

8. Εξειδικευμένη κατηγορία Golden Visa

Το σχέδιο εισάγει νέα προτεινόμενη κατηγορία Golden Visa, με διαφορετική φιλοσοφία από το σημερινό μοντέλο. Αντί ο επενδυτής να αγοράζει ένα μόνο ακίνητο, θα μπορεί να αποκτά χαρτοφυλάκιο περισσότερων ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

9. Μειωμένος ΦΠΑ για κοινωνικές κατοικίες

Προβλέπεται μειωμένος ΦΠΑ για κατασκευή κοινωνικών ή προσιτών κατοικιών. Αυτό λειτουργεί ως κίνητρο προς κατασκευαστές και επενδυτές, ώστε να μειωθεί το κόστος ανάπτυξης.

Το ερώτημα είναι αν το φορολογικό όφελος θα περάσει στον τελικό ενοικιαστή ή θα μείνει στην πλευρά του επενδυτή. Για να έχει κοινωνικό αποτέλεσμα, πρέπει να συνοδεύεται από ρήτρες προσιτού μισθώματος.

10. Ταμείο Θεματοφύλακας κοινωνικής κατοικίας

Το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία ειδικού Ταμείου Θεματοφύλακα κοινωνικής κατοικίας. Αυτό θα μπορούσε να λειτουργήσει ως μηχανισμός συγκέντρωσης πόρων, ακινήτων και χρηματοδοτικών εργαλείων για τη δημιουργία και διαχείριση κοινωνικών κατοικιών.

Είναι από τα πιο κρίσιμα θεσμικά μέτρα. Χωρίς μόνιμο φορέα και χρηματοδοτικό εργαλείο, η στεγαστική πολιτική κινδυνεύει να μείνει αποσπασματική.

11. Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής και τοπικά Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης

Η στρατηγική προβλέπει νέο σύστημα διακυβέρνησης, ώστε να μη λειτουργούν τα προγράμματα διάσπαρτα ανά υπουργείο ή φορέα. Η ανάγκη συντονισμού αναφέρεται ρητά ως βασικό στοιχείο του νέου μοντέλου στεγαστικής πολιτικής.

Τα Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης στους δήμους μπορούν να γίνουν το «σημείο επαφής» του πολίτη: να συνδέουν ιδιοκτήτες, δικαιούχους και διαθέσιμα προγράμματα. Για να πετύχουν, όμως, χρειάζονται προσωπικό, μητρώα κατοικιών και πραγματικές εγγυήσεις.

12. Επέκταση του «Σπίτι μου»

Προβλέπει συνέχιση και επέκταση προγραμμάτων τύπου «Σπίτι μου», με στόχο τη διευκόλυνση νέων και νοικοκυριών στην απόκτηση πρώτης κατοικίας. Στο χρονοδιάγραμμα αναφέρεται και «Σπίτι μου ΙΙΙ» για το 2028.

Το μέτρο είναι δημοφιλές, αλλά έχει ένα ρίσκο: όταν ενισχύεται η ζήτηση χωρίς να αυξάνεται αντίστοιχα η προσφορά, οι τιμές μπορεί να πιεστούν ανοδικά. Γι’ αυτό τέτοια προγράμματα πρέπει να συνδυάζονται με νέα ή επαναφερόμενα διαθέσιμα ακίνητα.