ΦΠΑ με δύο ταχύτητες στα ακίνητα για προσιτή στέγη και στήριξη της αγοράς

Με στόχο την εξισορρόπηση της κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής και της διατήρησης της δυναμικής στην αγορά ακινήτων, το οικονομικό επιτελείο προωθεί μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών. Παράλληλα, παρατείνεται και για το 2027 η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων.

Το μέτρο εντάσσεται στον τρίτο πυλώνα του δεκαετούς Εθνικού Σχεδίου Στεγαστικής Πολιτικής (2026-2035) και θεσπίζει φορολογικά κίνητρα για κατασκευαστικούς ομίλους, με αντάλλαγμα τη διάθεση των νέων ακινήτων σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο.

Η συνολική στρατηγική εστιάζει στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, την αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος, τις δομικές φορολογικές παρεμβάσεις και τον εκσυγχρονισμό της διακυβέρνησης στον τομέα της στέγασης.

Σε αυτή την κατεύθυνση έχει ήδη δώσει το «πράσινο φως» η Ευρωπαϊκή Ένωση. Ειδικότερα, μέσω της οδηγίας 2022/542 για τον ΦΠΑ, παρέχεται η δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου συντελεστή στην παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση δύναται να συνοδευτεί από συμπληρωματικά φορολογικά ελαφρυντικά, όπως η μείωση ή ακόμη και η πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.

Στόχος είναι να ενισχυθεί το ενδιαφέρον ιδιωτών και θεσμικών επενδυτών για την ανάπτυξη προσβάσιμης και προσιτής κατοικίας. Ταυτόχρονα, σχεδιάζεται η εισαγωγή ασφαλιστικών δικλίδων που θα προβλέπουν την επιστροφή των φορολογικών ευεργετημάτων, εφόσον το ακίνητο πωληθεί προώρως, αλλάξει χρήση ή διατεθεί στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ως ευρωπαϊκά πρότυπα καταγράφονται η Πορτογαλία, όπου εφαρμόζεται συντελεστής 6%, και η Γαλλία, όπου ο αντίστοιχος συντελεστής για την προσιτή κατοικία διαμορφώνεται στο 10%.

Στην Πορτογαλία, το πρόγραμμα 97/2026 αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα πολιτικής για την προσιτή κατοικία.

Προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 6%, αντί 23%, στην κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό την προϋπόθεση ότι το μηνιαίο ενοίκιο δεν υπερβαίνει τα 2.300 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε 2,5 φορές τον κατώτατο μισθό των 920 ευρώ. Το καθεστώς απαιτεί την έναρξη της μίσθωσης εντός 24 μηνών και τη διατήρησή της για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε διάστημα πέντε ετών.

Παράλληλα, οι Συμβάσεις Επένδυσης για Ενοικίαση παρέχουν σε θεσμικούς επενδυτές ένα ευρύτερο πακέτο κινήτρων, το οποίο περιλαμβάνει: ΦΠΑ 6% στην κατασκευή, απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης (IMT) και το χαρτόσημο, απαλλαγή από τον φόρο ακινήτων (IMI, το πορτογαλικό αντίστοιχο του ΕΝΦΙΑ) για οκτώ χρόνια, και επιστροφή του 50% του ΦΠΑ για δαπάνες μελετών και μηχανικών.

Βασική προϋπόθεση είναι τουλάχιστον το 70% του κτιρίου να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.

Στη Γαλλία, ο φορολογικός κώδικας προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 10%, αντί 20%, για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία (LLI), ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες ο συντελεστής μπορεί να περιορίζεται στο 5,5%.

Το φορολογικό πλεονέκτημα απευθύνεται κυρίως σε νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές που δραστηριοποιούνται σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση. Προϋπόθεση αποτελεί η διάθεση των ακινήτων ως κύρια κατοικία, με συγκεκριμένα εισοδηματικά όρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθώματος ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η δέσμευση είναι μακροχρόνια, καθώς προβλέπεται μηχανισμός επιστροφής του φορολογικού οφέλους έως και για 20 χρόνια σε περίπτωση μη τήρησης των όρων. Μέσω του μηχανισμού αυτού, η τελική φορολογική επιβάρυνση της κατασκευής προσαρμόζεται ουσιαστικά στον μειωμένο συντελεστή του 10%.

Παράλληλα, για ακόμα έναν χρόνο πρόκειται να ανασταλεί και η επιβολή ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, μέτρο το οποίο αναμένεται να συμπεριληφθεί στο «πακέτο» της ΔΕΘ.

Η αναστολή του ΦΠΑ θεωρείται κομβικής σημασίας για τη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας και τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων, καθώς περιορίζει αισθητά το τελικό κόστος απόκτησης μιας νεόδμητης κατοικίας.

Το «πάγωμα» του ΦΠΑ αφορά τα αδιάθετα ακίνητα των κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και εντεύθεν, είτε πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητα είτε για ακίνητα που ανεγείρονται με το σύστημα της αντιπαροχής, εφόσον εντάσσονται στην αίτηση αναστολής.

Με το ισχύον καθεστώς, αντί της επιβολής ΦΠΑ 24%, οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει σημαντικά το συνολικό κόστος αγοράς.