Κλειστά σπίτια: 5 προτάσεις για να ανοίξουν από το γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή

Η συνεχής αύξηση του κόστους αγοράς και ενοικίασης κατοικίας στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια δεν αποτελεί αποκλειστικά αποτέλεσμα της περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας ή της χαμηλής κατασκευής νέων κατοικιών. Σύμφωνα με νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, σημαντικό μέρος του προβλήματος προέρχεται από το γεγονός ότι εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κενές ή εκτός αγοράς, χωρίς να διατίθενται ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση.

Η μελέτη υπογραμμίζει ότι, παρά το γεγονός πως το συνολικό απόθεμα κατοικιών στη χώρα αυξήθηκε την τελευταία δεκαετία, η πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά μειώθηκε αισθητά, περιορίζοντας την προσφορά και ασκώντας έντονες ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Μεγάλο απόθεμα κατοικιών, αλλά περιορισμένη διαθεσιμότητα

Η έρευνα, με τίτλο «Τιμές και διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση στην Ελλάδα: Μια προσέγγιση με βάση την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης των κατοικιών», εξετάζει τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού και Κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ για την περίοδο 2011-2021.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι στην Ελλάδα υπάρχουν περισσότερες από 6,5 εκατομμύρια κατοικίες, όμως περίπου το 34,5% αυτών χαρακτηρίζονται ως κενές. Ωστόσο, οι ερευνητές διευκρινίζουν ότι μια κατοικία που εμφανίζεται ως κενή δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι διαθέσιμη στην αγορά. Πολλά ακίνητα παραμένουν ανενεργά λόγω κληρονομικών διαφορών, νομικών εκκρεμοτήτων, κακής κατάστασης, εποχικής χρήσης ή επειδή βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση.

Αυτό δημιουργεί ένα παράδοξο: η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών, αλλά ένα σημαντικό μέρος τους δεν συμβάλλει στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των νοικοκυριών.

Μειώθηκαν οι κατοικίες που διατίθενται στην αγορά

Παρότι ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5% μεταξύ 2011 και 2021, η εικόνα είναι διαφορετική όσον αφορά τις κατοικίες που ήταν πραγματικά διαθέσιμες.

Η μελέτη καταγράφει ότι:

οι κατοικίες που προσφέρονταν για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%,
οι κατοικίες που διατίθενταν προς πώληση περιορίστηκαν κατά 33,1%,
οι αδρανείς κενές κατοικίες αυξήθηκαν από περίπου 1,71 εκατομμύρια σε περισσότερες από 1,81 εκατομμύρια.

Οι ερευνητές επισημαίνουν ότι ακόμη και η σχετικά μικρή ποσοστιαία μείωση της διαθεσιμότητας μεταφράζεται σε ιδιαίτερα σημαντικό αριθμό κατοικιών και επηρεάζει ουσιαστικά τη λειτουργία της αγοράς.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν τη μοναδική αιτία

Η μελέτη αποφεύγει να αποδώσει αποκλειστικά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις την επιδείνωση του στεγαστικού προβλήματος.

Αν και αναγνωρίζεται ότι η ανάπτυξη των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει επηρεάσει ορισμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, οι συγγραφείς τονίζουν ότι τα διαθέσιμα στοιχεία δεν επιβεβαιώνουν πως αποτελεί τον κυρίαρχο παράγοντα σε εθνικό επίπεδο.

Το πρόβλημα, σύμφωνα με την ανάλυση, είναι πολυπαραγοντικό και σχετίζεται κυρίως με τη συνολική περιορισμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος.

Η οικοδομή ανακάμπτει, αλλά όχι αρκετά

Η έρευνα επιβεβαιώνει ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την οικονομική κρίση συνέβαλε σημαντικά στη σημερινή κατάσταση.

Η κατασκευαστική δραστηριότητα μειώθηκε δραματικά μετά το 2008, ενώ οι οικοδομικές άδειες παρέμειναν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα από εκείνα της προ κρίσης περιόδου.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν σήμερα μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι περίπου 5% κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση και άνω του 10% πριν από την οικονομική κρίση.

Παρότι οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά μετά το 2019, οι συγγραφείς επισημαίνουν ότι αυτές κατευθύνονται κυρίως σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν αυξάνουν απαραίτητα την προσφορά κατοικιών για τους Έλληνες πολίτες.

Η περιορισμένη αξιοποίηση των κατοικιών ανεβάζει τις τιμές

Για να εκτιμήσουν τον πραγματικό αντίκτυπο της μειωμένης διαθεσιμότητας κατοικιών, οι ερευνητές χρησιμοποίησαν ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα.

Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η περιορισμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος θα μπορούσε να εξηγεί έως και το 19,1% της αύξησης των πραγματικών τιμών κατοικίας την περίοδο 2018-2025.

Σε ένα ακόμη πιο δυσμενές σενάριο, όπου δεν θα είχε υπάρξει καμία ανάκαμψη των επενδύσεων στην οικοδομή, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φθάσει ακόμη και το 26,7%.

Οι ερευνητές διευκρινίζουν ότι πρόκειται για σενάρια προσομοίωσης και όχι για ακριβείς προβλέψεις, ωστόσο τα ευρήματα αναδεικνύουν τη σημαντική επίδραση της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών στην εξέλιξη των τιμών.

Τι θα συνέβαινε αν επέστρεφαν περισσότερες κατοικίες στην αγορά

Η μελέτη εξετάζει επίσης ένα υποθετικό σενάριο, σύμφωνα με το οποίο η Ελλάδα θα επέστρεφε σταδιακά στα επίπεδα αξιοποίησης κατοικιών που καταγράφονταν στις αρχές της δεκαετίας του 2000.

Εφόσον σημαντικός αριθμός ανενεργών κατοικιών επέστρεφε στην αγορά μέσα σε μια εξαετία, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν από 15,5% έως και 24,6%.

Οι συγγραφείς αναγνωρίζουν ότι δεν μπορούν όλες οι κενές κατοικίες να αξιοποιηθούν άμεσα, καθώς πολλές αντιμετωπίζουν σοβαρά τεχνικά ή νομικά προβλήματα. Παρ’ όλα αυτά, θεωρούν ότι η ενεργοποίηση ακόμη και μέρους αυτού του αποθέματος θα μπορούσε να βελτιώσει σημαντικά τη λειτουργία της αγοράς κατοικίας.

Οι πέντε προτάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος

Με βάση τα συμπεράσματα της μελέτης, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει μια ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική που δεν θα περιορίζεται μόνο στην κατασκευή νέων κατοικιών αλλά θα αξιοποιεί αποτελεσματικότερα και το υπάρχον απόθεμα.

Οι πέντε βασικοί άξονες πολιτικής είναι:

1. Επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, ώστε περισσότερα ακίνητα να μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά.

2. Φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, με στόχο να καταστούν πιο ελκυστικές σε σχέση με τις βραχυχρόνιες.

3. Ενίσχυση των ανακαινίσεων, μέσω επιδοτήσεων και προγραμμάτων χρηματοδότησης που θα συνδέονται με τη διάθεση των κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά.

4. Στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου παρατηρείται μεγάλη στεγαστική πίεση, χωρίς να θίγεται υπέρμετρα η τουριστική δραστηριότητα.

5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις στην κοινωνική και προσιτή κατοικία, καθώς και μέτρα που θα επιταχύνουν τις αδειοδοτήσεις και θα μειώσουν το κόστος νέων κατασκευών.