Νέο Χωροταξικό για τον Τουρισμό: Στα 8 έως 12 στρέμματα για δόμηση εκτός σχεδίου – Μπαίνει πλαφόν στις κλίνες

Νέο πλαίσιο κανόνων για την τουριστική ανάπτυξη εισάγει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που παρουσίασαν ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη.

Το νέο πλαίσιο εντάσσεται σε μια ευρύτερη χωροταξική μεταρρύθμιση που, όπως επισημάνθηκε, προχωρά ταυτόχρονα με τα ειδικά χωροταξικά πλαίσια για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας και τη Βιομηχανία (τα οποία αναμένεται να παρουσιαστούν μέσα στις επόμενες ημέρες), αλλά και με τον θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες για τις προστατευόμενες περιοχές.

Σύμφωνα με όσα ανέφεραν η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας κατά την παρουσίαση του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό την Δευτέρα, στόχος είναι η οργάνωση με κανόνες και όχι η ανατροπή ώριμων επενδύσεων και ως εκ τούτου, δεν θα υπάρξει αιφνιδιασμός για επενδυτικά σχέδια που έχουν ήδη προχωρήσει. Όπως επισημάνθηκε, επενδυτικά σχέδια που έχουν ήδη προχωρήσει σε επίπεδο οικοδομικής αδειοδότησης ή έχουν καταθέσει πλήρη φάκελο για την έκδοση των απαιτούμενων εγκρίσεων δεν αναμένεται να επηρεαστούν από το νέο πλαίσιο.

Κάνοντας μια πρώτη αποτίμηση, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, ανέφερε ότι πρόκειται για «μια πρόταση που έρχεται να καλύψει ένα θεσμικό κενό που υφίσταται εδώ και περισσότερο από μία δεκαετία». Όπως εξήγησε, η πρόταση «εδράζεται και βασίζεται στο σχέδιο που παρουσιάστηκε μέσα στο 2024», το οποίο εμπλουτίστηκε μέσα από «τα πολλά και ουσιαστικά σχόλια που κατατέθηκαν στη δημόσια διαβούλευση».

Ο πυρήνας του Νέου Χωροταξικού για τον Τουρισμό

Στον πυρήνα του βρίσκεται η μετάβαση από την αποσπασματική και διάσπαρτη ανάπτυξη σε έναν ενιαίο σχεδιασμό, που ορίζει πού, πώς και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αναπτύσσεται κάθε τουριστική δραστηριότητα. Όπως αναφέρεται και στο συνημμένο υλικό παρουσίασης, το πλαίσιο λειτουργεί ως «πυξίδα» για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού σε εθνικό επίπεδο, με όρους βιωσιμότητας, ανθεκτικότητας και προστασίας πόρων.

Το σχέδιο φιλοδοξεί να αποτελέσει απάντηση στην υπερσυγκέντρωση τουριστικών δραστηριοτήτων σε ώριμους προορισμούς, ιδίως νησιωτικούς και παράκτιους. Οι κεντρικοί άξονες που προβάλλονται είναι το «μέτρο και η ισορροπία», η βιωσιμότητα και η ανθεκτικότητα, με ανάπτυξη προσαρμοσμένη στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και όχι με οριζόντιους κανόνες για όλη τη χώρα. Το ΥΠΕΝ περιγράφει το ΕΧΠ-Τ ως εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός.

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση νέων ξενοδοχείων. Το όριο των 4 στρεμμάτων που ισχύει σήμερα αυξάνεται, ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στις πιο επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές, η ελάχιστη αρτιότητα ανεβαίνει στα 16 στρέμματα. Στις αναπτυγμένες περιοχές ορίζεται στα 12 στρέμματα, ενώ στις αναπτυσσόμενες, πρώιμης ανάπτυξης και ειδικής ανάπτυξης περιοχές στα 8 στρέμματα. Η ίδια κλιμάκωση αποτυπώνεται και στο συνημμένο αρχείο, στον πίνακα «Ρύθμιση αρτιότητας».

Το νέο σύστημα κατατάσσει τις 1.035 δημοτικές ενότητες της χώρας σε πέντε κατηγορίες:

1. Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,
2. Αναπτυγμένες Περιοχές,
3. Αναπτυσσόμενες Περιοχές,
4. Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και
5. Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Η κατάταξη γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας υπόψη κυρίως τις τουριστικές κλίνες σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε δημοτικής ενότητας.

Ειδικές ρυθμίσεις προβλέπονται και για τα νησιά, τα οποία χωρίζονται σε τρεις ομάδες: άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα και κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων. Για τις δύο τελευταίες κατηγορίες τίθεται όριο έως 100 κλίνες, ενώ προβλέπονται και ειδικές ρυθμίσεις για νησιά κάτω των 1.000 στρεμμάτων. Παράλληλα, για τις νησιωτικές περιοχές προβλέπεται όριο 100 κλινών στις περιοχές κατηγορίας Α και 350 κλινών στις περιοχές κατηγορίας Β.

Σημαντικές παρεμβάσεις εισάγονται και για την παράκτια ζώνη. Το νέο Ειδικό Χωροταξικό προβλέπει ότι τα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή τίθενται σε καθεστώς πλήρους προστασίας, με πλήρη απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Εξαιρούνται μόνο έργα πρόσβασης για ΑμεΑ και ασθενοφόρα, καθώς και παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη σχετική νομοθεσία περί αιγιαλού και παραλίας.

Οι 18 δημοτικές ενότητες υψηλής τουριστικής επιβάρυνσης, που έχουν αναφερθεί ως «περιοχές ελέγχου», είναι:

Παραλίας Πιερίας, Σκιάθου, Κερκυραίων, Ζακυνθίων, Αρκαδίων Ζακύνθου, Λαγανά Ζακύνθου, Ερμούπολης, Θήρας, Οίας, Κω, Μυκόνου, Αφάντου Ρόδου, Ιαλυσού Ρόδου, Καλλιθέας Ρόδου, Τήνου, Μαλίων Ηρακλείου, Χερσονήσου Ηρακλείου και Νέας Κυδωνίας Χανίων.

Το πλαίσιο δεν περιορίζεται στη δόμηση. Προβλέπει επίσης προστασία υδάτινων πόρων, με σύσταση για χρήση θαλασσινού νερού σε πισίνες τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής, καθώς και εγκατάσταση υδατοδεξαμενών για συλλογή ομβρίων σε νέες τουριστικές υποδομές. Παράλληλα, εισάγεται νέο σύστημα περιβαλλοντικής κατάταξης με βάση επιδόσεις σε ύδρευση, ενέργεια και απόβλητα.

Στρατηγικά, το νέο χωροταξικό επιδιώκει να μετακινήσει μέρος της τουριστικής ανάπτυξης πέρα από το κλασικό μοντέλο «ήλιος και θάλασσα». Δίνει προτεραιότητα στη χρονική και χωρική διάχυση του τουρισμού, στην ορεινή Ελλάδα, στους εναλλακτικούς προορισμούς, στο glamping, στους τουριστικούς λιμένες, στις ειδικές μορφές τουρισμού και στη σύνδεση με τον πολιτισμό, τη γαστρονομία και την τοπική παραγωγή.

Με άλλα λόγια, το μήνυμα της νέας ρύθμισης είναι ότι η τουριστική ανάπτυξη δεν θα αντιμετωπίζεται πλέον ενιαία σε όλη τη χώρα. Οι περιοχές με υψηλή επιβάρυνση θα υπόκεινται σε αυστηρότερους όρους δόμησης και μικρότερες νέες μονάδες, ενώ οι λιγότερο ανεπτυγμένοι ή εναλλακτικοί προορισμοί θα ενθαρρύνονται να αναπτυχθούν με πιο ήπιες και στοχευμένες μορφές τουρισμού. Το ζητούμενο, σύμφωνα με τη φιλοσοφία του πλαισίου, είναι ένας τουρισμός που θα παράγει οικονομικό όφελος χωρίς να εξαντλεί το τοπίο, τους φυσικούς πόρους και τις τοπικές κοινωνίες.

Η παρουσίαση του νέου Χωροταξικού για τον Τουρισμό