ΣτΕ: «Μπλόκο» στην τακτοποίηση κτισμάτων με αμετάκλητα ακυρωμένη οικοδομική άδεια

Νέα δεδομένα δημιουργούν για μια ιδιαίτερα ευαίσθητη κατηγορία ακινήτων οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο βάζει ουσιαστικό «φρένο» στη δυνατότητα τακτοποίησης κτισμάτων τα οποία ανεγέρθηκαν με οικοδομική άδεια, αλλά η άδεια αυτή ακυρώθηκε αργότερα με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Το ζήτημα δεν αφορά μόνο ιδιοκτήτες που έχτισαν εξαρχής χωρίς άδεια ή υπερέβησαν συνειδητά τους όρους δόμησης. Αφορά και πολίτες που κατασκεύασαν ένα ακίνητο έχοντας στα χέρια τους άδεια της αρμόδιας διοικητικής αρχής και οι οποίοι μπορεί να μην είχαν καμία συμμετοχή στην παρανομία που οδήγησε αργότερα στην ακύρωσή της.

Παρά την καλή πίστη τους, όμως, η ακύρωση της άδειας αλλάζει ριζικά τη νομική κατάσταση του κτίσματος. Και, σύμφωνα με τη νέα κρίση της Ολομέλειας, η λύση δεν μπορεί να είναι η εκ των υστέρων υπαγωγή του σε μια γενική διαδικασία τακτοποίησης, εφόσον με αυτήν ουσιαστικά εξουδετερώνεται το αποτέλεσμα της δικαστικής απόφασης.

Το άρθρο 110 του ν. 4495/2017 είχε θεσπίσει ειδικό καθεστώς για κτίσματα με ανακληθείσες ή ακυρωθείσες οικοδομικές άδειες. Ειδικά για άδειες που είχαν ακυρωθεί με αμετάκλητη απόφαση διοικητικού δικαστηρίου, ο νόμος προέβλεπε, υπό προϋποθέσεις και μετά από σύμφωνη γνώμη του ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., δυνατότητα υπαγωγής στις ρυθμίσεις των αυθαιρέτων, εφόσον για την έκδοση της άδειας δεν είχαν χρησιμοποιηθεί ψευδή ή αναληθή στοιχεία.

Η νομοθεσία μάλιστα απαριθμούσε συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες θα μπορούσε να γίνει η υπαγωγή όταν η άδεια στηρίχθηκε σε κανονιστική ρύθμιση που αργότερα κρίθηκε αντίθετη σε κανόνα υπέρτερης ισχύος, όταν εφαρμόστηκαν κανόνες που η ίδια η Υπηρεσία Δόμησης χρησιμοποιούσε συστηματικά αλλά αργότερα κρίθηκε ότι δεν ίσχυαν, όταν η άδεια ακυρώθηκε για τυπικούς λόγους ή όταν η πλημμέλειά της μπορούσε να θεραπευθεί με άδεια νομιμοποίησης. Για αυτές τις περιπτώσεις προβλεπόταν παράβολο, χωρίς ενιαίο ειδικό πρόστιμο.

Ακριβώς αυτή η ειδική δυνατότητα βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο της συνταγματικής κρίσης του ΣτΕ.

Γιατί το ΣτΕ λέει «όχι»

Η Ολομέλεια έκρινε ότι δεν είναι συνταγματικά επιτρεπτό ο νομοθέτης να δημιουργεί μια διαδικασία η οποία οδηγεί ουσιαστικά στη διατήρηση ενός κτίσματος, όταν έχει προηγηθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που ακύρωσε την οικοδομική άδεια. Το πρόβλημα, κατά το Δικαστήριο, δεν είναι μόνο πολεοδομικό. Αγγίζει τον ίδιο τον πυρήνα της δικαστικής προστασίας.

Εφόσον ένας πολίτης προσέφυγε στα δικαστήρια, απέδειξε ότι μια οικοδομική άδεια ήταν παράνομη και πέτυχε την ακύρωσή της, η Διοίκηση οφείλει να συμμορφωθεί με αυτή την απόφαση. Δεν μπορεί, δηλαδή, το αποτέλεσμα της δικαστικής κρίσης να εξουδετερώνεται στη συνέχεια μέσω μιας νομοθετικής διαδικασίας που επιτρέπει στο ίδιο κτίσμα να παραμένει στη θέση του σαν να μην είχε μεσολαβήσει η ακύρωση της άδειας.

Για τον λόγο αυτό, οι επίμαχες διατάξεις κρίθηκαν αντίθετες στις συνταγματικές εγγυήσεις της αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας, της διάκρισης των λειτουργιών και της υποχρέωσης της Διοίκησης να συμμορφώνεται προς τις δικαστικές αποφάσεις.

Η προσέγγιση αυτή δεν είναι καινούργια. Ήδη με την απόφαση 1858/2015 η Ολομέλεια είχε κρίνει αντισυνταγματική αντίστοιχη ρύθμιση του ν. 4178/2013, ακριβώς κατά το μέρος που επέτρεπε να διατηρούνται κτίσματα των οποίων η άδεια είχε ακυρωθεί αμετάκλητα. Το ΣτΕ είχε τότε συνδέσει το ζήτημα με τα άρθρα 20 παρ. 1, 26 και 95 παρ. 5 του Συντάγματος.

Η καλή πίστη του ιδιοκτήτη δεν «σώζει» από μόνη της το ακίνητο

Κάποιος μπορεί να αγόρασε οικόπεδο, να εξέδωσε κανονικά οικοδομική άδεια, να πλήρωσε μηχανικούς και εργολάβους και να κατασκεύασε το ακίνητο χωρίς να γνωρίζει ότι η άδεια βασιζόταν σε εσφαλμένη ερμηνεία των πολεοδομικών κανόνων. Το ΣτΕ αναγνωρίζει στην πράξη ότι μπορεί να υπάρχουν καλόπιστοι ιδιοκτήτες. Δεν δέχεται, όμως, ότι η έλλειψη δικής τους υπαιτιότητας αρκεί για να παραμεριστεί μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Η δικαιολογημένη εμπιστοσύνη του ιδιοκτήτη δεν μπορεί, κατά την κρίση αυτή, να μετατρέπεται σε λόγο αυτόματης διατήρησης του κτίσματος, όταν έτσι ακυρώνεται στην πράξη το αποτέλεσμα της δικαστικής προστασίας που έλαβε ο αντίδικος.

Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει καμία δυνατότητα διατήρησης

Οι αποφάσεις δεν οδηγούν, πάντως, στο συμπέρασμα ότι ένα τέτοιο κτίσμα δεν μπορεί ποτέ και υπό καμία προϋπόθεση να διατηρηθεί.

Η κρίσιμη διαφορά είναι ότι η διατήρησή του δεν μπορεί να στηριχθεί απλώς σε μια γενική διάταξη περί αυθαιρέτων. Για να μπορέσει να παραμείνει νόμιμα, χρειάζεται νέα πολεοδομική βάση και νέα αξιολόγηση, η οποία να στηρίζεται σε διαφορετικά νομικά και πραγματικά δεδομένα από εκείνα που οδήγησαν στην ακύρωση της αρχικής άδειας.

Με απλά λόγια, δεν μπορεί ο νομοθέτης να πει ότι «παρά την ακύρωση της άδειας, το συγκεκριμένο κτίριο μένει». Θα μπορούσε, όμως, να υπάρξει γενικότερη αλλαγή του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής, εφόσον αυτή δικαιολογείται από πραγματικά πολεοδομικά δεδομένα και όχι από την επιθυμία διάσωσης ενός συγκεκριμένου ακινήτου.

Πριν εξεταστεί οποιαδήποτε λύση για ένα ακίνητο με ακυρωμένη άδεια, θα πρέπει να αναζητηθεί εάν υπάρχει σήμερα νόμιμη πολεοδομική βάση για νέα άδεια ή νομιμοποίηση και όχι απλώς εάν υπάρχει κάποια διάταξη «τακτοποίησης».

Δεν εξετάζεται μόνο το κτίσμα, αλλά ολόκληρη η περιοχή

Το ΣτΕ επαναφέρει παράλληλα μια βασική αρχή της πάγιας νομολογίας του: η πολεοδομία δεν μπορεί να αντιμετωπίζει κάθε αυθαίρετο ως απομονωμένη περίπτωση.

Πρέπει να εξετάζεται η συνολική επίπτωση της δόμησης στην περιοχή, η φυσιογνωμία της, οι χρήσεις γης, οι ανάγκες του οικισμού, οι συνθήκες διαβίωσης και η περιβαλλοντική επιβάρυνση.

Η λογική αυτή είχε διατυπωθεί και σε παλαιότερες αποφάσεις της Ολομέλειας. Η εξαίρεση αυθαιρέτων από την κατεδάφιση χωρίς ουσιαστική αξιολόγηση των επιπτώσεών τους μπορεί να νοθεύσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό και να επιδεινώσει τις συνθήκες διαβίωσης.

Γι’ αυτό και στις νέες αποφάσεις το ζήτημα συνδέεται και με το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος, δηλαδή με την απαίτηση για ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Τι πρέπει να ελέγξουν σήμερα ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Για ακίνητο του οποίου η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί δικαστικά, το πρώτο βήμα πλέον δεν είναι να αναζητηθεί απλώς εάν υπάρχει «τακτοποίηση», αλλά να ελεγχθεί ολόκληρο το ιστορικό του φακέλου:

ποια ακριβώς άδεια ή αναθεώρηση ακυρώθηκε και για ποιον λόγο,
εάν η δικαστική απόφαση είναι αμετάκλητη,
εάν έχει ήδη υποβληθεί δήλωση υπαγωγής βάσει του άρθρου 110 και σε ποιο στάδιο βρίσκεται,
εάν υπάρχει απόφαση ή σύμφωνη γνώμη του ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.,
ποιο πολεοδομικό καθεστώς ισχύει σήμερα στην περιοχή,
εάν η πλημμέλεια που οδήγησε στην ακύρωση μπορεί σήμερα να θεραπευθεί με διαφορετική νόμιμη διοικητική πράξη,
και, κυρίως, εάν έχει μεσολαβήσει πραγματική και γενική μεταβολή του πολεοδομικού σχεδιασμού που θα μπορούσε να δικαιολογήσει νέα κρίση για το ακίνητο.

Το ισχύον άρθρο 110 προέβλεπε ακριβώς ειδικές περιπτώσεις υπαγωγής μετά από ακύρωση της άδειας, γι’ αυτό και οι ήδη σχηματισμένοι φάκελοι χρειάζονται πλέον ιδιαίτερα προσεκτικό νομικό και τεχνικό επανέλεγχο.

Τι σημαίνει για αγοραπωλησίες και έλεγχο ακινήτων

Οι αποφάσεις έχουν σημασία και πέρα από τους σημερινούς ιδιοκτήτες. Σε έναν νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν από αγορά ακινήτου δεν αρκεί πλέον να διαπιστώνεται ότι υπάρχει δήλωση τακτοποίησης στο πληροφοριακό σύστημα. Όταν από τον φάκελο προκύπτει ότι το κτίσμα ανεγέρθηκε με άδεια η οποία αργότερα ακυρώθηκε αμετάκλητα, απαιτείται έλεγχος της ίδιας της βάσης πάνω στην οποία έγινε η υπαγωγή.

Ιδίως σε ακίνητα μεγάλης αξίας, η ύπαρξη παλιάς δήλωσης βάσει του άρθρου 110 δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως στοιχείο που λύνει αυτομάτως το πρόβλημα. Οι νέες αποφάσεις επιβάλλουν ουσιαστικά να εξετάζεται από την αρχή εάν υπάρχει συνταγματικά και πολεοδομικά ανεκτός τρόπος διατήρησης του κτίσματος.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε υφιστάμενη υπαγωγή ακυρώνεται αυτομάτως ούτε ότι κάθε αντίστοιχο ακίνητο οδηγείται άμεσα σε κατεδάφιση. Σημαίνει, όμως, ότι η ειδική νομοθετική οδός που στηριζόταν στην ακυρωμένη άδεια δεν μπορεί από μόνη της να θεωρείται ασφαλής λύση και ότι η κάθε υπόθεση χρειάζεται εξατομικευμένο έλεγχο.

Νέα διάσταση και για όσους είχαν κερδίσει στο δικαστήριο

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνει το ΣτΕ και στην πλευρά των πολιτών που προσέφυγαν κατά των οικοδομικών αδειών. Ένας ιδιοκτήτης γειτονικού ακινήτου μπορεί να δώσει πολυετή δικαστική μάχη, να αποδείξει ότι μια οικοδομική άδεια παραβιάζει τους πολεοδομικούς κανόνες και τελικά να επιτύχει την ακύρωσή της. Αν στη συνέχεια το κτίσμα διατηρείται με μια γενική ρύθμιση τακτοποίησης, η δικαστική νίκη κινδυνεύει να μείνει χωρίς πραγματικό αντίκρισμα.

Γι’ αυτό το ΣτΕ θέτει και το ζήτημα της αποζημίωσης σε περίπτωση κατά την οποία, παρά την ακύρωση της άδειας, το κτίσμα τελικά δεν κατεδαφιστεί.

Μια τέτοια ειδική αποζημίωση θα μπορούσε να λαμβάνει υπόψη τη βλάβη που προκάλεσε η μακροχρόνια παραμονή του κτίσματος, τη διάρκεια της δικαστικής διαμάχης, το είδος των δικαιωμάτων για τα οποία ζητήθηκε προστασία και τυχόν προηγούμενη διαπίστωση ότι η Διοίκηση δεν συμμορφώθηκε προς την ακυρωτική απόφαση.

Η προσέγγιση αυτή δείχνει ότι για το ΣτΕ η «αποτελεσματική δικαστική προστασία» δεν τελειώνει με την έκδοση μιας απόφασης. Η απόφαση πρέπει να έχει και πραγματικό αποτέλεσμα.