Στέγη: Η δέσμη μέτρων με αυξημένα όρια για επιστροφή ενοικίου, ενίσχυση σε εκπαιδευτικούς – υγειονομικούς, «φρένο» στο Airbnb και κίνητρα για Build to Rent

Το Κεφάλαιο Β΄ του νομοσχεδίου με τίτλο «Mέτρα αντιμετώπισης της ενεργειακής κρίσης και ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, μισθολογικές και φορολογικές διατάξεις, ρυθμίσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, συνταξιοδοτικές ρυθμίσεις Δημοσίου, ρυθμίσεις για την Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων και βελτίωση του πλαισίου για τα παίγνια, ρυθμίσεις για την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία και λοιπές διατάξεις», που τέθηκε σε διαβούλευση από το υπουργείο Οικονομικών περιλαμβάνει τα «Μέτρα για την ενίσχυση της στεγαστικής πολιτικής και την αύξηση του αποθέματος διαθέσιμων κατοικιών». Εισάγει ένα πλέγμα παρεμβάσεων που κινούνται σε δύο σκέλη, α) στη στήριξη νοικοκυριών και εργαζομένων που επιβαρύνονται από το κόστος στέγασης, και β) ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

Οι ρυθμίσεις εκτείνονται από τη διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων για την επιστροφή ενοικίου, έως τη θέσπιση ειδικής ενίσχυσης ίσης με δύο ενοίκια για εκπαιδευτικούς, γιατρούς και νοσηλευτές που υπηρετούν στην ελληνική περιφέρεια. Παράλληλα, προβλέπονται νέοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, καθώς και το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω», με φορολογική απαλλαγή για νομικά πρόσωπα που θα διαθέτουν ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον δέκα ετών.

Άρθρο 3: Αυξάνονται τα εισοδηματικά όρια για την επιστροφή ενοικίου
Με το άρθρο 3 διευρύνονται τα εισοδηματικά κριτήρια για την καταβολή επιδότησης με τη μορφή επιστροφής ποσού ενοικίου. Η παρέμβαση τροποποιεί την περ. α΄ της παρ. 4 του άρθρου 70 του ν. 5217/2025 και αυξάνει τα όρια εισοδήματος για τις βασικές κατηγορίες δικαιούχων.

Συγκεκριμένα, το ετήσιο συνολικό οικογενειακό εισόδημα που λαμβάνεται υπόψη – φορολογούμενο ή απαλλασσόμενο, πραγματικό ή τεκμαρτό – διαμορφώνεται ως εξής:

Η αύξηση είναι σημαντική, καθώς τα προηγούμενα όρια ήταν 20.000 ευρώ για τον άγαμο, 28.000 ευρώ για τον έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, 4.000 ευρώ προσαύξηση ανά τέκνο και 31.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες. Με τη νέα ρύθμιση, περισσότερα νοικοκυριά μπορούν να ενταχθούν στην περίμετρο της ενίσχυσης.

Παράλληλα, παραμένει και περιουσιακό κριτήριο. Η συνολική αξία ακίνητης περιουσίας του υπόχρεου, του ή της συζύγου ή μέρους συμφώνου συμβίωσης και των εξαρτώμενων τέκνων δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο, με προσαύξηση 20.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης και για κάθε επιπλέον εξαρτώμενο τέκνο.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει και για τη μίσθωση φοιτητικής κατοικίας. Στην περίπτωση αυτή, δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα για τα οποία απαιτείται μόνο η συνδρομή του εισοδηματικού κριτηρίου.

Η εφαρμογή των νέων ορίων αφορά επιδοτήσεις που θα καταβληθούν από το 2026 και εφεξής, για μισθώματα που καταβλήθηκαν από το 2025 και μετά.

Άρθρο 4: Επιστροφή δύο ενοικίων σε εκπαιδευτικούς, γιατρούς και νοσηλευτές της περιφέρειας
Το άρθρο 4 εισάγει μία νέα, στοχευμένη στεγαστική ενίσχυση για εργαζομένους σε κρίσιμους δημόσιους τομείς που υπηρετούν εκτός των μεγάλων μητροπολιτικών κέντρων. Με την προσθήκη νέου άρθρου 70Α στον ν. 5217/2025 προβλέπεται επιδότηση με τη μορφή επιστροφής ποσού δύο ενοικίων για εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές και λοιπό υγειονομικό προσωπικό που υπηρετούν στην ελληνική περιφέρεια.

Η ενίσχυση χορηγείται από τον κρατικό προϋπολογισμό και αντιστοιχεί στα δύο δωδέκατα του ετήσιου μισθώματος που καταβλήθηκε το προηγούμενο έτος. Ουσιαστικά, πρόκειται για επιστροφή ποσού ίσου με δύο μηνιαία ενοίκια, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου.

Η ρύθμιση αφορά κατοικίες που βρίσκονται στην περιφέρεια όπου υπηρετούσε ο δικαιούχος, για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα κατά το έτος αναφοράς. Εξαιρούνται η Περιφέρεια Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων, και η Περιφερειακή Μητροπολιτική Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας.

Στους δικαιούχους περιλαμβάνονται:
Εκπαιδευτικοί, μόνιμοι και αναπληρωτές, καθώς και μέλη Ειδικού Εκπαιδευτικού Προσωπικού και Ειδικού Βοηθητικού Προσωπικού, που υπηρέτησαν σε δημόσιες σχολικές μονάδες πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης εκτός των περιοχών που εξαιρούνται.
Ιατρικό, νοσηλευτικό και λοιπό υγειονομικό προσωπικό που υπηρέτησε σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης εκτός Αττικής και μητροπολιτικής Θεσσαλονίκης. Η διάταξη κατονομάζει, μεταξύ άλλων, γιατρούς και οδοντιάτρους του ΕΣΥ, ειδικευόμενους και επικουρικούς γιατρούς, αγροτικούς γιατρούς, προσωπικούς γιατρούς δημόσιων δομών, γιατρούς σε μονάδες ΠΦΥ, μονάδες ψυχικής υγείας και ΤΟΜΥ, καθώς και νοσηλευτικό, παραϊατρικό προσωπικό, βοηθητικό υγειονομικό προσωπικό, οδηγούς και πληρώματα ασθενοφόρων του ΕΚΑΒ.

Κύρια και δευτερεύουσα κατοικία
Το μέτρο καλύπτει τόσο την κύρια όσο και τη δευτερεύουσα μισθωμένη κατοικία, εφόσον η κατοικία βρίσκεται εντός της περιφέρειας όπου υπηρέτησε ο δικαιούχος. Εάν ο δικαιούχος μίσθωσε διαδοχικά περισσότερες από μία κατοικίες εντός του ίδιου έτους, το ετήσιο μίσθωμα υπολογίζεται αθροιστικά.

Ωστόσο, εάν το ίδιο πρόσωπο είναι ήδη δικαιούχος της γενικής ενίσχυσης του άρθρου 70 για κύρια κατοικία, τότε η πρόσθετη ενίσχυση περιορίζεται στο ένα δωδέκατο του ετήσιου μισθώματος, δηλαδή σε ποσό ίσο με ένα μηνιαίο ενοίκιο.

Πότε καταβάλλεται και ποιο είναι το ανώτατο όριο

Η ενίσχυση καταβάλλεται εφάπαξ έως το τέλος Νοεμβρίου κάθε έτους στον τραπεζικό λογαριασμό που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Ειδικά για την ενίσχυση του έτους 2025, που αφορά μισθώματα του 2024, προβλέπεται καταβολή εντός τριών μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου.

Το συνολικό ύψος των ενισχύσεων του νέου άρθρου 70Α και του άρθρου 70 δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1.600 ευρώ ετησίως. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 100 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Χωρίς αίτηση, με διασταυρώσεις από ΑΑΔΕ
Ο υπολογισμός της ενίσχυσης γίνεται χωρίς αίτηση, με βάση τα στοιχεία της φορολογικής δήλωσης του μισθωτή. Η δήλωση λαμβάνεται υπόψη όπως έχει διαμορφωθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Σεπτεμβρίου του έτους καταβολής. Τα στοιχεία των δικαιούχων διαβιβάζονται στην ΑΑΔΕ από τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Διοίκησης του Υπουργείου Εσωτερικών.

Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης έως τη 15η Ιουλίου του έτους καταβολής και να έχει δηλωθεί ο αριθμός της σχετικής δήλωσης στη φορολογική δήλωση του μισθωτή. Για την πρώτη εφαρμογή, οι δηλώσεις που αφορούν ενεργές μισθώσεις του 2024 λαμβάνονται υπόψη εφόσον έχουν υποβληθεί έως τις 15 Ιουλίου 2025.

Η ενίσχυση χαρακτηρίζεται αφορολόγητη, ανεκχώρητη και ακατάσχετη, δεν συμψηφίζεται με χρέη προς το Δημόσιο, ασφαλιστικά ταμεία ή άλλους φορείς και δεν υπόκειται σε τέλος, εισφορά ή κράτηση. Σε περίπτωση ανακριβών στοιχείων και αχρεώστητης καταβολής, τα ποσά καταλογίζονται εντόκως και ο δικαιούχος αποκλείεται από την ενίσχυση για τα επόμενα τρία έτη.

Άρθρο 5: Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Με το άρθρο 5 το νομοσχέδιο επιχειρεί να αυξήσει το απόθεμα κατοικιών που μπορούν να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας την επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης.

Για τον Δήμο Αθηναίων, διατηρείται η αναστολή εγγραφής για πρώτη φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025. Η διάταξη προβλέπει ότι με κοινή απόφαση μπορεί να παρατείνεται η αναστολή.

Σε περίπτωση παράβασης, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 και έως τον έλεγχο, με κατώτατο όριο τις 20.000 ευρώ. Αν διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους, το πρόστιμο ισούται με τα εισπραχθέντα μισθώματα από τον προηγούμενο έως τον νέο έλεγχο, με κατώτατο όριο τις 40.000 ευρώ.

Η ρύθμιση επεκτείνεται και στη Θεσσαλονίκη. Από την 1η Ιουλίου 2026 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Και εδώ προβλέπονται αντίστοιχα πρόστιμα: 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό 20.000 ευρώ, και σε περίπτωση υποτροπής πρόστιμο με κατώτατο όριο 40.000 ευρώ.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η νέα παράγραφος 2Γ, σύμφωνα με την οποία ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές των περιορισμών και μεταβιβάζονται για οποιαδήποτε αιτία -με πώληση, δωρεά ή κληρονομιά- διαγράφονται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν μπορούν να επανεγγραφούν για όσο διάστημα ισχύει ο σχετικός περιορισμός.

Άρθρο 6: Θεσπίζεται το πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω»
Το άρθρο 6 θεσπίζει το πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω», γνωστό και ως Build to Rent. Πρόκειται για μηχανισμό παροχής κινήτρων σε νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον τομέα των κατασκευών ή της διαχείρισης ακινήτων.

Στόχος είναι είτε η ανέγερση νέων οικιστικών ακινήτων είτε η μετατροπή ακινήτων μη οικιστικής χρήσης σε κατοικίες, με την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατεθούν σε μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον δέκα ετών. Το μίσθωμα δεν θα καθορίζεται ελεύθερα από την αγορά, αλλά θα προσδιορίζεται με απόφαση που προβλέπεται σε μεταγενέστερη διάταξη του νομοσχεδίου.

Η φιλοσοφία του μέτρου είναι να κινητοποιηθεί θεσμικό και επιχειρηματικό κεφάλαιο προς την παραγωγή κατοικιών που δεν θα διοχετευθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση ή στην πώληση, αλλά θα παραμείνουν διαθέσιμες για ενοικίαση σε βάθος δεκαετίας.

Άρθρο 7: Φορολογική απαλλαγή για εισοδήματα από το «Κατασκευάζω-Νοικιάζω»
Το άρθρο 7 εισάγει το βασικό φορολογικό κίνητρο του προγράμματος. Προστίθεται νέα παράγραφος στο άρθρο 47 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, σύμφωνα με την οποία το εισόδημα που αποκτούν νομικά πρόσωπα από την εκμίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο του προγράμματος απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος.

Η απαλλαγή ισχύει υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις: τα ακίνητα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, η διάρκεια της μίσθωσης να είναι τουλάχιστον δέκα έτη και το μίσθωμα να είναι προκαθορισμένο, βάσει κοινής υπουργικής απόφασης των Υπουργών Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού.

Με τη ρύθμιση αυτή, το Δημόσιο επιχειρεί να δημιουργήσει ένα φορολογικά ελκυστικό πλαίσιο για την ανάπτυξη οργανωμένων χαρτοφυλακίων κατοικιών προς ενοικίαση, με σαφή προσανατολισμό στη μακροχρόνια χρήση και όχι στη βραχυχρόνια εκμετάλλευση.