Τουρισμός: Ο νέος επενδυτικός χάρτης – Πού απαιτούνται 16, 12 και 8 στρέμματα για νέα ξενοδοχεία

Νέα δεδομένα για τις ξενοδοχειακές επενδύσεις φέρνει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, καθώς συνδέει για πρώτη φορά με τόσο σαφή τρόπο το ελάχιστο μέγεθος γηπέδου για νέα καταλύματα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης κάθε περιοχής.

Στους προορισμούς με τη μεγαλύτερη πίεση, το κατώφλι για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές ανεβαίνει στα 16 στρέμματα, στις Αναπτυγμένες Περιοχές στα 12 στρέμματα και στις Αναπτυσσόμενες και Πρώιμης Ανάπτυξης στα 8 στρέμματα. Παράλληλα, εισάγονται πρόσθετοι περιορισμοί για κατηγορίες καταλυμάτων, αριθμό κλινών, περιοχές Natura και νησιωτικούς προορισμούς, διαμορφώνοντας έναν νέο επενδυτικό χάρτη για τον ελληνικό τουρισμό.

Το νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης

Βασικός σκοπός της ΚΥΑ είναι να καθοριστούν μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες κατευθύνσεις με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας. Στις βασικές επιδιώξεις περιλαμβάνονται η αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, η άμβλυνση των περιφερειακών ανισοτήτων, η ανάπτυξη θεματικών μορφών τουρισμού, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και η μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των καταλυμάτων.

Κεντρικό εργαλείο του νέου σχεδιασμού αποτελεί η κατάταξη της χώρας σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα κυρίως με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας:

Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες Περιοχές (Β), Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Γ), Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε).

Η κατηγοριοποίηση στηρίζεται πρωτίστως στον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, ενώ συνεκτιμώνται ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα περιβαλλοντικής προστασίας.

Η διαβάθμιση αυτή δεν αποτελεί απλώς μια χωροταξική ταξινόμηση. Καθορίζει στην πράξη και τους όρους υπό τους οποίους θα μπορούν να πραγματοποιούνται νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις.

Έως 16 στρέμματα για νέα ξενοδοχεία στις περιοχές υψηλής πίεσης

Οι αυστηρότεροι όροι προβλέπονται για τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή τους προορισμούς που εμφανίζουν τη μεγαλύτερη τουριστική επιβάρυνση. Εκεί, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή αυξάνεται στα 16 στρέμματα.

Τα νέα καταλύματα θα πρέπει να ανήκουν στις κατηγορίες τριών, τεσσάρων ή πέντε αστέρων, ενώ στις περιοχές Natura 2000 η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών θα επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Στις Αναπτυγμένες Περιοχές, το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, επίσης για καταλύματα τριών έως πέντε αστέρων. Για τα νησιά που εντάσσονται στην κατηγορία αυτή προβλέπεται ανώτατο όριο 350 κλινών.

Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, η ελάχιστη έκταση για νέο ξενοδοχείο ανεβαίνει στα 8 στρέμματα. Εδώ, ωστόσο, η φιλοσοφία του σχεδιασμού είναι διαφορετική: όσο χαμηλότερη είναι η υφιστάμενη τουριστική πίεση, τόσο περισσότερα περιθώρια προβλέπονται για νέες επενδύσεις, ειδικές μορφές τουρισμού και αναβάθμιση του υπάρχοντος δυναμικού.

Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, το βάρος μετατοπίζεται στη δημιουργία νέων προορισμών και προϊόντων, με έμφαση στις ειδικές μορφές τουρισμού, στην αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων, στην περιβαλλοντική αναβάθμιση των καταλυμάτων και στην ανάπτυξη εγκαταστάσεων glamping χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Ειδικοί κανόνες για τα νησιά

Ξεχωριστή θέση στον νέο σχεδιασμό καταλαμβάνει η νησιωτική Ελλάδα. Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, κατατάσσονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.

Στην Ομάδα Ι εντάσσονται νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Νάξος, η Κως, η Λέσβος, η Χίος και η Κεφαλονιά. Στην Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνονται νησιά έκτασης από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Πάρος, η Σαντορίνη, η Μήλος, η Σύρος, η Τήνος και η Ίος.

Κρίσιμες παράμετροι για την περαιτέρω ανάπτυξή τους θα είναι η φέρουσα ικανότητα, η προστασία του τοπίου και η προσαρμογή των νέων εγκαταστάσεων στην κλίμακα και στα ιδιαίτερα μορφολογικά χαρακτηριστικά κάθε νησιού.

Στα μεγαλύτερα νησιά προβλέπεται μάλιστα η δυνατότητα καθορισμού, μέσω του τοπικού σχεδιασμού, ζωνών στις οποίες η τουριστική δόμηση θα περιορίζεται ή ακόμη και θα απαγορεύεται, προκειμένου να προστατευθούν περιοχές ιδιαίτερης φυσικής και πολιτιστικής αξίας.

Στο χωρικό «ραντάρ» οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Μία από τις σημαντικές παρεμβάσεις του νέου πλαισίου αφορά την ένταξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον χωρικό σχεδιασμό.

Η ΚΥΑ ανοίγει τον δρόμο για διαφοροποιημένους περιορισμούς ανά περιοχή, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής πίεσης και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της.

Οι ειδικότερες ρυθμίσεις θα μπορούν να προβλέπουν περιορισμούς στη διάρκεια άσκησης της δραστηριότητας μέσα στο έτος, ζώνες στις οποίες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα περιορίζονται ή θα απαγορεύονται, αλλά και «φρένο» στη δημιουργία νέας προσφοράς σε περιοχές που βρίσκονται υπό έντονη πίεση. Οι περιορισμοί θα μπορούν να αφορούν ακόμη και νεόδμητες κατοικίες.

Η φέρουσα ικανότητα γίνεται κεντρικό κριτήριο

Καθοριστική αλλαγή αποτελεί και η ενισχυμένη παρουσία της έννοιας της φέρουσας ικανότητας στον τουριστικό και πολεοδομικό σχεδιασμό.

Στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπεται η εκπόνηση ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε η ένταση και το είδος της ανάπτυξης να συνδέονται με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε προορισμού και των υποδομών του.

Η ίδια φιλοσοφία επεκτείνεται και στις παράκτιες περιοχές. Το πλαίσιο προβλέπει ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμό της γραμμικής επέκτασης της δόμησης και των νέων μεταφορικών υποδομών κατά μήκος των ακτών, καθώς και προσαρμογή των νέων τουριστικών δραστηριοτήτων στη μορφολογία και στην κλίμακα της παράκτιας ζώνης.

Περισσότερος έλεγχος στους κορεσμένους προορισμούς, ευκαιρίες στους νέους

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό επιχειρεί, σύμφωνα με τα αρμόδια υπουργεία, να κινηθεί πέρα από το ερώτημα του πού και υπό ποιους όρους μπορεί να κατασκευαστεί ένα νέο ξενοδοχείο.

Στον πυρήνα του βρίσκεται μια διαφορετική κατανομή της τουριστικής ανάπτυξης: αυστηρότεροι κανόνες και μεγαλύτερος έλεγχος στους προορισμούς όπου η πίεση είναι ήδη υψηλή, περισσότερα περιθώρια ανάπτυξης σε περιοχές που διαθέτουν ανεκμετάλλευτο δυναμικό και στενότερη σύνδεση των νέων επενδύσεων με τη φέρουσα ικανότητα, το φυσικό περιβάλλον και την ιδιαίτερη ταυτότητα κάθε τόπου.

Το στοίχημα είναι διπλό: να προστατευθεί η αξία των ώριμων ελληνικών προορισμών από τις συνέπειες της υπερσυγκέντρωσης και, παράλληλα, να κατευθυνθεί ένα μεγαλύτερο μέρος της νέας τουριστικής δραστηριότητας σε περιοχές που μπορούν να αναπτυχθούν χωρίς να εξαντλήσουν τους φυσικούς και κοινωνικούς τους πόρους.