FT: Η Αθήνα γίνεται πόλος έλξης για τους υπερπλούσιους – Ποιο είναι το τίμημα για τους κατοίκους της;

Η Αθήνα εξελίσσεται σταδιακά σε έναν νέο προορισμό για την παγκόσμια οικονομική ελίτ. Δισεκατομμυριούχοι, διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων, επιχειρηματίες και εύπορες οικογένειες από το εξωτερικό στρέφουν το ενδιαφέρον τους στην ελληνική πρωτεύουσα, αναζητώντας έναν συνδυασμό ευνοϊκής φορολογίας, υψηλής ποιότητας ζωής και επενδυτικών ευκαιριών.

Όπως επισημαίνουν οι Financial Times, η Ελλάδα δεν επιδιώκει πλέον απλώς να προσελκύσει τα χρήματα των πλουσιότερων ανθρώπων του κόσμου. Η νέα φιλοδοξία είναι να τους πείσει να εγκατασταθούν μόνιμα στη χώρα, μεταφέροντας μαζί τους τις οικογένειες, τις επιχειρήσεις και τις επαγγελματικές τους δραστηριότητες.

Η αλλαγή αυτή αποτυπώνεται ήδη στην αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, όπου η ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες ενισχύεται και ο οικιστικός χαρακτήρας ολόκληρων περιοχών μεταβάλλεται με ταχύτατους ρυθμούς.

Τα φορολογικά κίνητρα που προσελκύουν εκατομμυριούχους

Κεντρικό εργαλείο της ελληνικής στρατηγικής είναι το ειδικό φορολογικό καθεστώς για εύπορους αλλοδαπούς, γνωστό ως «non-dom».

Το πρόγραμμα προβλέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ετήσιο κατ’ αποκοπή φόρο 100.000 ευρώ για εισοδήματα που αποκτώνται στο εξωτερικό, ανεξάρτητα από το συνολικό ύψος τους. Παράλληλα, υπάρχουν ειδικές φορολογικές ρυθμίσεις για συνταξιούχους άλλων χωρών, εργαζομένους και επαγγελματίες που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα.

Για ανθρώπους με πολύ υψηλά διεθνή εισοδήματα, τα κίνητρα αυτά μπορούν να αποδειχθούν ιδιαίτερα ελκυστικά, ειδικά σε μια περίοδο κατά την οποία άλλες ευρωπαϊκές χώρες περιορίζουν αντίστοιχες φορολογικές διευκολύνσεις.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται στο δημοσίευμα των Financial Times, έχουν υποβληθεί περίπου 500 αιτήσεις για το πρόγραμμα non-dom, ενώ σχεδόν 1.500 συνταξιούχοι και 10.000 εργαζόμενοι, στελέχη και επιχειρηματίες έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον μέσω άλλων ειδικών φορολογικών καθεστώτων.

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του Βρετανού δισεκατομμυριούχου διαχειριστή κεφαλαίων Chris Rokos, ο οποίος επέλεξε να μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα, με την εταιρεία του να σχεδιάζει επίσης παρουσία στην Αθήνα.

Η προσέλκυση τέτοιων επενδυτών θεωρείται σημαντική από οικονομικής πλευράς, καθώς μπορεί να συνοδευτεί από τη δημιουργία θέσεων εργασίας υψηλής εξειδίκευσης, την εγκατάσταση διεθνών επιχειρήσεων και τη διεύρυνση της αγοράς χρηματοοικονομικών και επαγγελματικών υπηρεσιών.

Η Αθηναϊκή Ριβιέρα αλλάζει πρόσωπο

Η μεγαλύτερη και πιο ορατή επίδραση της εισροής εύπορων ξένων καταγράφεται στην αγορά κατοικίας.

Στη Γλυφάδα, τη Βούλα, τη Βουλιαγμένη και σε άλλες περιοχές των νοτίων προαστίων, παλιές μονοκατοικίες και χαμηλά κτίρια αντικαθίστανται από πολυτελή συγκροτήματα διαμερισμάτων, με πισίνες, ιδιωτικούς χώρους στάθμευσης και υπηρεσίες υψηλών προδιαγραφών.

Η αγορά ακινήτων προσαρμόζεται πλέον στις απαιτήσεις αγοραστών με πολύ μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα από εκείνη του μέσου ελληνικού νοικοκυριού.

Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty, οι αγοραστές που αξιοποιούν το καθεστώς non-dom αντιπροσώπευαν το 29% του όγκου συναλλαγών της εταιρείας στην αγορά πολυτελών κατοικιών το 2025, έναντι 14% το 2024.

Η Αθηναϊκή Ριβιέρα συγκέντρωσε το 88% των σχετικών πωλήσεων που κατέγραψε η εταιρεία κατά την εξεταζόμενη περίοδο, με ιδιαίτερα έντονη παρουσία Βρετανών αγοραστών.

Ωστόσο, η δυναμική αυτή έχει και μια άλλη όψη. Η ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης συμπίπτει με μια περίοδο κατά την οποία η ελληνική αγορά κατοικίας αντιμετωπίζει σημαντικές πιέσεις, λόγω περιορισμένης προσφοράς, υψηλού κατασκευαστικού κόστους και αυξημένων τιμών.

Για τους κατοίκους των περιοχών αυτών, η μεταμόρφωση δεν αφορά μόνο την αισθητική των γειτονιών. Συνδέεται με τη σταδιακή απώλεια παλαιότερων κατοικιών, την αλλαγή της φυσιογνωμίας των προαστίων και τη δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή στέγη.

Το Ελληνικό και η δημιουργία μιας νέας διεθνούς κοινότητας

Στο επίκεντρο της νέας πραγματικότητας βρίσκεται η μεγάλη ανάπλαση του Ελληνικού, ένα από τα σημαντικότερα επενδυτικά έργα αστικής ανάπτυξης στην Ευρώπη.

Το έργο φιλοδοξεί να δημιουργήσει μια νέα οικιστική και επιχειρηματική περιοχή, με πολυτελείς κατοικίες, εμπορικές χρήσεις, χώρους αναψυχής, πράσινο και σύγχρονες υποδομές.

Σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται το δημοσίευμα των Financial Times, έχουν ήδη πωληθεί περίπου 850 έως 900 από τις 1.300 κατοικίες που περιλαμβάνει η συγκεκριμένη φάση ανάπτυξης, ενώ αυξάνεται το ενδιαφέρον αγοραστών από το εξωτερικό.

Η δημιουργία διεθνούς σχολείου, που προγραμματίζεται να λειτουργήσει το 2028, αποτυπώνει τη μετατόπιση της στρατηγικής από την απλή πώληση ακινήτων στην προσέλκυση οικογενειών που θέλουν να ζήσουν και να εργαστούν στην Ελλάδα.

Η εξέλιξη αυτή μπορεί να ενισχύσει την οικονομική δραστηριότητα, δημιουργώντας ζήτηση για υπηρεσίες, εμπόριο, εκπαίδευση και νέες θέσεις εργασίας.

Παράλληλα, όμως, αναδεικνύεται ο κίνδυνος διαμόρφωσης περιοχών που θα απευθύνονται κυρίως σε πολίτες με εξαιρετικά υψηλά εισοδήματα, με περιορισμένη οικονομική προσβασιμότητα για τη μεγαλύτερη μερίδα του πληθυσμού.

Τι σημαίνει η άφιξη των υπερπλουσίων για τους υπόλοιπους Αθηναίους;

Το βασικό ερώτημα που ανακύπτει είναι κατά πόσο τα οφέλη από την προσέλκυση μεγάλων περιουσιών θα διαχυθούν στο σύνολο της οικονομίας και της κοινωνίας.

Από τη μία πλευρά, η εγκατάσταση εύπορων κατοίκων και διεθνών εταιρειών μπορεί να δημιουργήσει νέες επιχειρηματικές δραστηριότητες, να αυξήσει τη ζήτηση για εξειδικευμένο προσωπικό και να ενισχύσει τα δημόσια έσοδα.

Από την άλλη, η αυξημένη αγοραστική δύναμη μιας μικρής ομάδας κατοίκων μπορεί να εντείνει τις πιέσεις στις τιμές των ακινήτων, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η διαθέσιμη κατοικία είναι ήδη περιορισμένη.

Η διαφορά οικονομικής δυνατότητας μεταξύ των διεθνών αγοραστών και των ελληνικών νοικοκυριών δημιουργεί τον κίνδυνο ενός νέου στεγαστικού αποκλεισμού, με εργαζομένους και νέες οικογένειες να δυσκολεύονται ολοένα περισσότερο να κατοικήσουν στις περιοχές όπου μεγάλωσαν ή εργάζονται.

Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στο κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος. Αγγίζει τις τιμές των ενοικίων, την καθημερινή μετακίνηση, τις ανάγκες για δημόσιες υποδομές και, τελικά, την κοινωνική συνοχή της πόλης.

Βεβαίως, η άνοδος των τιμών δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στους εύπορους ξένους αγοραστές. Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι εγχώριες επενδύσεις και η γενικότερη έλλειψη προσιτών κατοικιών αποτελούν επίσης σημαντικούς παράγοντες.

Εκείνο που αποκτά ιδιαίτερη σημασία είναι κατά πόσο η ανάπτυξη της αγοράς πολυτελών ακινήτων θα συνοδευτεί από επαρκείς επενδύσεις στην προσιτή κατοικία και στις δημόσιες υπηρεσίες.

Το μεγάλο στοίχημα: Μόνιμοι κάτοικοι ή προσωρινοί επενδυτές;

Παρά την ισχυρή ελκυστικότητα της Αθήνας, η μόνιμη εγκατάσταση των νέων εύπορων κατοίκων δεν θεωρείται δεδομένη.

Η ελληνική πρωτεύουσα προσφέρει κλίμα, θάλασσα, πολιτισμό και έναν τρόπο ζωής που δύσκολα συναντάται σε άλλα μεγάλα ευρωπαϊκά οικονομικά κέντρα.

Ωστόσο, ζητήματα όπως η γραφειοκρατία, το κόστος διαβίωσης, η κυκλοφοριακή συμφόρηση και οι περιορισμένες επιλογές διεθνών σχολείων εξακολουθούν να αποτελούν εμπόδια.

Για την ελληνική οικονομία, η πραγματική επιτυχία δεν θα μετρηθεί μόνο από τον αριθμό των πολυτελών κατοικιών που θα πωληθούν ή των εύπορων φορολογικών κατοίκων που θα εγκατασταθούν στη χώρα.

Θα κριθεί κυρίως από το εάν οι νέοι αυτοί κάτοικοι θα αναπτύξουν ουσιαστική επιχειρηματική δραστηριότητα, θα δημιουργήσουν σταθερές θέσεις εργασίας και θα συμβάλουν σε μια ανάπτυξη με ευρύτερα κοινωνικά οφέλη.

Η Αθήνα βρίσκεται έτσι μπροστά σε μια σημαντική πρόκληση: να αξιοποιήσει την προσέλκυση διεθνούς πλούτου χωρίς να υπονομεύσει τη δυνατότητα των ίδιων των κατοίκων της να ζουν αξιοπρεπώς στην πόλη τους.

Γιατί το πραγματικό ζητούμενο δεν είναι μόνο πόσοι εκατομμυριούχοι θα επιλέξουν την Αθήνα ως νέο τους σπίτι, αλλά και πόσοι από τους σημερινούς κατοίκους της θα εξακολουθούν να μπορούν να την αποκαλούν δικό τους.