Νέος χάρτης δόμησης: Οι «κερδισμένοι» δήμοι από τα 1,85 εκατ. επιπλέον τετραγωνικά – Πού αυξάνονται οι συντελεστές

Νέα δεδομένα στον πολεοδομικό χάρτη της χώρας δημιουργούν οι μελέτες του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), οι οποίες δημοσιοποιήθηκαν από τις 3 έως τις 5 Νοεμβρίου 2026 και τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση.

Οι προτεινόμενες αλλαγές ανοίγουν τον δρόμο για αυξημένους συντελεστές δόμησης, μεγαλύτερη αξιοποίηση οικοπέδων και, σε ορισμένες περιπτώσεις, δυνατότητα προσθήκης επιπλέον ορόφου. Παράλληλα, δημιουργούν προκλήσεις για τις ήδη επιβαρυμένες αστικές περιοχές, καθώς η πρόσθετη δόμηση συνεπάγεται αυξημένες ανάγκες σε οδικές υποδομές, πράσινο, σχολεία και κοινόχρηστους χώρους.

Ο αρχικός σχεδιασμός περιλαμβάνει 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 Δημοτικές Ενότητες. Οι πρώτες 91 ζώνες, σε 26 Δημοτικές Ενότητες, αντιστοιχούν σε δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων. Στον ευρύτερο σχεδιασμό περιλαμβάνονται επίσης η Ανατολική Αττική, η Θεσσαλονίκη και άλλες περιοχές της χώρας.

Πρόκειται, ωστόσο, για δυνητική δόμηση και όχι για νέους συντελεστές που έχουν ήδη τεθεί σε ισχύ. Για να αξιοποιηθούν οι προβλέψεις απαιτούνται η ολοκλήρωση των θεσμικών διαδικασιών και η λειτουργία του μηχανισμού μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Αττική: Σε ποιους δήμους αυξάνονται οι συντελεστές δόμησης

Η Αττική αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα στον νέο σχεδιασμό. Οι δύο μελέτες, για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική, προβλέπουν συνολικά 62 ζώνες, με δυνητική πρόσθετη δόμηση περίπου 1,63 εκατ. τετραγωνικών μέτρων.

Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών εξετάζονται 25 ζώνες σε 11 Δημοτικές Ενότητες, με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 584.404,90 τ.μ. Στην Ανατολική Αττική προβλέπονται άλλες 37 ζώνες σε έξι Δημοτικές Ενότητες, με 1.046.013,15 τ.μ. πρόσθετης δόμησης σύμφωνα με την πρώτη εναλλακτική πρόταση.

Το άθροισμα των 1,63 εκατ. τ.μ. αφορά και την Ανατολική Αττική και επομένως δεν πρέπει να προστεθεί αυτούσιο στα 1,85 εκατ. τ.μ. των αρχικών 91 ζωνών, καθώς ο Βόρειος Τομέας περιλαμβάνεται ήδη σε αυτά.

Βόρεια προάστια: Πρωταγωνιστούν Χαλάνδρι και Μεταμόρφωση

Στον Βόρειο Τομέα οι σημαντικότερες αυξήσεις εντοπίζονται στο Χαλάνδρι και στις βιομηχανικές περιοχές της Μεταμόρφωσης, ενώ μικρότερες παρεμβάσεις προτείνονται σε Κηφισιά, Νέα Ιωνία, Χολαργό και άλλες περιοχές.

Στρογγυλοποιημένες τιμές από την αναλυτική παρουσίαση των Στρατηγικών Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων στο ECOPRESS. Για το Χαλάνδρι, άλλες δημοσιογραφικές αποτυπώσεις αναφέρουν περίπου 217.300 τ.μ., συνεπώς το επιμέρους μέγεθος χρειάζεται έλεγχο έναντι της τελικής εγκεκριμένης μελέτης.

Στο Χαλάνδρι προτείνονται επτά ΖΥΣ στις Πολεοδομικές Ενότητες 1, 2, 5 και 6. Σε επιμέρους περιοχές, ο ισχύων συντελεστής 0,80 ή 0,90 προτείνεται να αυξηθεί έως το 1,20 ή το 1,30. Η μεταβολή μπορεί να δημιουργήσει σημαντικά πρόσθετα δικαιώματα δόμησης, υπό την προϋπόθεση ότι θα πληρούνται οι ειδικοί περιορισμοί κάθε ακινήτου.

Στη Μεταμόρφωση, δύο ζώνες ΒΙΟΠΑ συγκεντρώνουν σχεδόν 149.000 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 1,00 σε 1,60, δυνατότητα αύξησης του ύψους των κτιρίων κατά 30% και κάλυψης έως 80%. Η αλλαγή αφορά κυρίως την ανάπτυξη παραγωγικών και επιχειρηματικών εγκαταστάσεων.

Στην Κηφισιά, οι τρεις προτεινόμενες ζώνες βρίσκονται στις Πολεοδομικές Ενότητες 8, 10 και 13. Σε ορισμένα τμήματα ο συντελεστής 0,50 μπορεί να αυξηθεί έως 1,00. Στη Νέα Ιωνία προβλέπονται αυξήσεις έως 1,60 σε περιοχή ΒΙΟΠΑ και έως 1,40 σε άλλη πολεοδομική ενότητα.

Στον Χολαργό εξετάζονται πέντε ζώνες, με συντελεστές που σε επιμέρους τμήματα φτάνουν έως 1,50, έναντι 1,20 σήμερα. Πρόσθετες αυξήσεις προβλέπονται και σε Ψυχικό, Νέο Ψυχικό, Φιλοθέη, Παπάγου, Λυκόβρυση και Νέα Ερυθραία.

Ανατολική Αττική: Αχαρνές, Παλλήνη και Διόνυσος στον νέο χάρτη

Η μελέτη που αναρτήθηκε στις 5 Νοεμβρίου 2026 επεκτείνει τον σχεδιασμό σε τρεις δήμους της Ανατολικής Αττικής, με τις περισσότερες ζώνες να συγκεντρώνονται στις Αχαρνές.

Η Ανθούσα περιλαμβάνεται στην ευρύτερη περιοχή μελέτης, αλλά δεν διαθέτει προτεινόμενη ΖΥΣ.

Στις Αχαρνές, όπου χωροθετούνται οι 21 από τις 37 ζώνες, οι αυξήσεις διαφοροποιούνται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της περιοχής. Σε τμήματα κοντά σε μεγάλους δρόμους προτείνονται μεγαλύτερες προσαυξήσεις, ενώ σε περιοχές με ρέματα, πράσινο ή κυρίαρχη χρήση κατοικίας η παρέμβαση είναι πιο περιορισμένη.

Αντίστοιχη λογική ακολουθείται σε Παλλήνη και Γέρακα, όπου σημαντικό ρόλο παίζουν οι λεωφόροι Μαραθώνος, Λαυρίου και Σπάτων, καθώς και η πρόσβαση σε μεταφορικές υποδομές.

Η μελέτη παρουσιάζει δύο εναλλακτικές λύσεις. Η πρώτη προβλέπει ενιαία αύξηση του συντελεστή ανά ζώνη, ενώ η δεύτερη διαφοροποιεί τις προσαυξήσεις ανά τμήμα σε 12 από τις 37 ζώνες. Η συγκριτική αξιολόγηση ευνοεί τη δεύτερη προσέγγιση, καθώς επιτρέπει μεγαλύτερη προσαρμογή στα πολεοδομικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Οι συνήθεις αυξήσεις κυμαίνονται μεταξύ 0,10 και 0,40 μονάδων, με μία ειδική περίπτωση αύξησης 0,60 μονάδων στον Δήμο Αχαρνών.

Πού αυξάνεται η δόμηση στην υπόλοιπη Ελλάδα

Εκτός Αττικής, οι μελέτες εντοπίζουν σημαντική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης στη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Κρήτη, την Αργολίδα και την Αχαΐα. Οι προτεινόμενες αυξήσεις δεν είναι ομοιόμορφες: αλλού προορίζονται για νέες κατοικίες και αλλού για επιχειρηματικές εγκαταστάσεις.

Στοιχεία για τις πρώτες 91 ΖΥΣ, με στρογγυλοποίηση στο πλησιέστερο τετραγωνικό μέτρο.

Βόλος και Λαμία: Μεγάλες αυξήσεις σε κατοικία και επιχειρηματικές ζώνες

Στη Μαγνησία προτείνονται 12 ζώνες στις Δημοτικές Ενότητες Βόλου, Αισωνίας και Αγριάς, με συνολικά 305.153 τ.μ. πρόσθετης δόμησης.

Στις περιοχές Νέας Δημητριάδας – Γορίτσας, Καραγάτς και Χιλιαδούς – Μοσχάτου, οι συντελεστές που σήμερα βρίσκονται στο 0,80 προτείνεται σε αρκετές περιπτώσεις να αυξηθούν γύρω στο 1,20. Στη Νέα Δημητριάδα προβλέπεται ακόμη δυνατότητα επιπλέον ορόφου χωρίς αύξηση της κάλυψης του οικοπέδου.

Στην Αισωνία, το Α΄ Επιχειρηματικό Πάρκο και το ΒΙΟΠΑ Βόλου συγκεντρώνουν περίπου 160.621 τ.μ. πρόσθετης δόμησης, με προτεινόμενη αύξηση συντελεστή από 1,60 σε 1,80.

Στη Λαμία, οι τρεις προτεινόμενες ζώνες αφορούν την Άμπλιανη και την Περιοχή Οργανωμένης Ανάπτυξης 6. Στην Άμπλιανη ο συντελεστής 0,60 προτείνεται να αυξηθεί έως 0,90, ενώ οι δύο επιχειρηματικές ζώνες συγκεντρώνουν σχεδόν το 77% της πρόσθετης δόμησης της Φθιώτιδας.

Κρήτη: Νέες δυνατότητες σε Ηράκλειο και Χανιά

Στο Ηράκλειο, 18 ζώνες κατανέμονται στις Δημοτικές Ενότητες Ηρακλείου και Νέας Αλικαρνασσού. Οι αλλαγές αφορούν περιοχές όπως ο Άγιος Ιωάννης, οι Μεσαμπελιές, η Φορτέτσα, τα Δειλινά, τα Καμίνια, το Ατσαλένιο και ο Μασταμπάς.

Η συνολική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 173.607 τ.μ., με τους προτεινόμενους συντελεστές να φτάνουν σε επιμέρους περιοχές έως 1,10.

Στα Χανιά, οι 16 ζώνες κατανέμονται στις Δημοτικές Ενότητες Χανίων, Ελευθερίου Βενιζέλου, Θερίσου και Σούδας. Προβλέπονται συνολικά 179.409 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στη Χαλέπα, για παράδειγμα, προτείνεται αύξηση συντελεστή από 0,75 σε 0,95.

Οι μελέτες καταγράφουν παράλληλα τις ανάγκες ενίσχυσης σχολικών εγκαταστάσεων, χώρων πρασίνου και κοινωνικών υποδομών, λόγω της πιθανής αύξησης του πληθυσμού.

Πάτρα, Ναύπλιο, Δράμα και Καστοριά: Οι νέες ζώνες

Στην Πάτρα, οι έξι προτεινόμενες ζώνες βρίσκονται στις Πολεοδομικές Ενότητες Γ10, Γ36, Γ41, Γ54 και Γ40. Ο ισχύων συντελεστής 0,80 προτείνεται να αυξηθεί έως 1,10, ανάλογα με την περιοχή. Η πρόσθετη δόμηση φτάνει τα 112.739 τ.μ.

Στο Ναύπλιο, τέσσερις ζώνες στις Πολεοδομικές Ενότητες 8, 10, 11 και 12 συγκεντρώνουν 150.287 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Οι αυξήσεις προβλέπουν νέους συντελεστές έως 0,80, με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά πολεοδομικό μέτωπο.

Στη Δράμα προτείνονται τρεις ζώνες στις Πολεοδομικές Ενότητες Σ1.2 και Σ1.3, με δυνατότητα επιπλέον 24.624 τ.μ. Οι σημερινοί συντελεστές 0,80 προτείνεται να αυξηθούν σε τιμές έως 1,10.

Στην Καστοριά, οι τέσσερις ζώνες βρίσκονται στις Δημοτικές Ενότητες Αγίας Τριάδος και Άργους Ορεστικού. Η πρόσθετη δόμηση φτάνει τα 74.772 τ.μ., με παρεμβάσεις τόσο σε περιοχές κατοικίας όσο και σε βιομηχανικές εγκαταστάσεις.

Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες και τους κατασκευαστές

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αποτελούν βασική προϋπόθεση για την ουσιαστική λειτουργία της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Ο θεσμός επιτρέπει τη μεταφορά οικοδομικών δικαιωμάτων από ακίνητα στα οποία δεν είναι δυνατόν να αξιοποιηθούν, όπως συμβαίνει υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις με διατηρητέα κτίρια, σε ακίνητα που βρίσκονται εντός θεσμοθετημένων ζωνών υποδοχής.

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στις ζώνες αυτές δημιουργείται η προοπτική απόκτησης πρόσθετων οικοδομικών δικαιωμάτων. Για τους κατασκευαστές ανοίγονται δυνατότητες μεγαλύτερης ανάπτυξης σε επιλεγμένα οικόπεδα. Η αξιοποίηση όμως δεν θα είναι αυτόματη, ούτε θα μπορεί κάθε ιδιοκτήτης μιας δημοτικής ενότητας να χτίζει περισσότερο επειδή η περιοχή του περιλαμβάνεται σε μελέτη.

Θα απαιτείται το συγκεκριμένο ακίνητο να εμπίπτει σε θεσμοθετημένη ΖΥΣ, να πληροί τους ισχύοντες περιορισμούς και να ακολουθείται η νόμιμη διαδικασία απόκτησης και μεταφοράς του πρόσθετου συντελεστή.

Παράλληλα, οι μεγαλύτερες δυνατότητες δόμησης ενδέχεται να αυξήσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον και να επηρεάσουν τις αξίες γης. Ωστόσο, η επίδραση στις τιμές δεν είναι δεδομένη και θα εξαρτηθεί από την πραγματική ζήτηση, το κόστος απόκτησης συντελεστή και τις τελικές πολεοδομικές ρυθμίσεις.

Πότε θα εφαρμοστούν οι νέοι συντελεστές δόμησης

Οι δημόσιες διαβουλεύσεις ξεκίνησαν με τις αναρτήσεις του ΥΠΕΝ στις 3 Νοεμβρίου 2026, ακολούθησαν νέες μελέτες στις 4 Νοεμβρίου και η μελέτη Ανατολικής Αττικής στις 5 Νοεμβρίου.

Η προβλεπόμενη διάρκεια της διαβούλευσης είναι 60 ημέρες από τη δημοσίευση της σχετικής ανακοίνωσης κάθε μελέτης. Επομένως, οι πρώτες διαδικασίες αναμένεται να ολοκληρωθούν στις αρχές Ιανουαρίου 2027, με τις ακριβείς προθεσμίες να καθορίζονται ανά ανάρτηση.

Στη συνέχεια απαιτούνται αξιολόγηση των παρατηρήσεων, ολοκλήρωση των περιβαλλοντικών και πολεοδομικών εγκρίσεων, νομοτεχνικός έλεγχος από το Συμβούλιο της Επικρατείας και έκδοση των σχετικών Προεδρικών Διαταγμάτων.

Μέχρι τις 6 Νοεμβρίου 2026 δεν προκύπτει δεσμευτική ημερομηνία έναρξης εφαρμογής των νέων συντελεστών. Επομένως, δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ότι οι αυξήσεις θα ενεργοποιηθούν αμέσως μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης.

Οι επίσημες μελέτες του ΥΠΕΝ και τα επόμενα βήματα

Οι 13 αναρτήσεις των μελετών είναι διαθέσιμες στο επίσημο αρχείο δημόσιας διαβούλευσης του ΥΠΕΝ. Για την Αττική, οι δύο βασικές πρωτογενείς πηγές είναι η μελέτη Βορείου Τομέα Αθηνών και η μελέτη Ανατολικής Αττικής.

Στον ευρύτερο σχεδιασμό εντάσσονται ακόμη οι Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Καβάλας και Βοιωτίας, για τις οποίες έχουν επίσης δημοσιοποιηθεί μελέτες. Ο πρώτος κύκλος προβλέπει συνολικά 194 ζώνες σε 50 Δημοτικές Ενότητες, γεγονός που σημαίνει ότι το εύρος των αλλαγών μπορεί να αυξηθεί σημαντικά σε σχέση με τις πρώτες 91 ζώνες για τις οποίες δημοσιοποιήθηκαν αναλυτικά στοιχεία πρόσθετης δόμησης.

Το κρίσιμο ζήτημα πλέον δεν είναι μόνο πόσα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα μπορούν να οικοδομηθούν, αλλά πού, με ποιους όρους και με ποιες υποδομές. Η τελική διαμόρφωση των ΖΥΣ θα καθορίσει το πραγματικό όφελος για τους ιδιοκτήτες, τις επενδυτικές ευκαιρίες για την οικοδομή και τις επιπτώσεις στην καθημερινότητα των κατοίκων.