Το μετέωρο βήμα της Prodea και οι περίτεχνες συναλλαγές με συνδεδεμένες εταιρείες

Μια εταιρεία αρκετά διαφορετική από εκείνη των προηγούμενων ετών αποτυπώνουν τα αποτελέσματα εξαμήνου της Prodea Investments, μιας εταιρείας, που ξεκίνησε πριν αρκετά χρόνια ως όχημα των ακινήτων της Εθνικής Τράπεζας, αλλά με εξαιρετικά χαμηλότοκο δάνειο πάλι από την Εθνική αγόρασε τα ακίνητα της τράπεζας, τώρα πουλάει μέρος των ακινήτων της (μεταξύ άλλων στην Εθνική Τράπεζα) και έχει καταλήξει ως εταιρεία του επιχειρηματία Χριστόφορου Παπαχριστοφόρου (72,71%) μέσω διαφόρων νομικών προσώπων Invel Real Estate (Netherlands) II B.V., Invel RE Holdings (Cyprus) Limited, με μειοψηφούσα μέτοχο την Alpha Bank (9,87%) που αγόρασε μετοχές το 2023 και το 2025 από συνδεδεμένη  με τον Παπαχριστοφόρου εταιρεία (την Invel Real Estate B.V).

Οι μεγάλες πωλήσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν το 2025 και συνεχίστηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2026 έχουν περιορίσει σημαντικά το παραδοσιακό εισόδημα από μισθώματα, την ώρα που η διοίκηση μετατοπίζει το επενδυτικό βάρος προς τα ξενοδοχεία και τα logistics. Η διοίκηση περιγράφει ως στρατηγική της την αναμόρφωση του χαρτοφυλακίου με έμφαση στους δύο αυτούς κλάδους.
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα που δημοσιοποιήθηκαν την Τετάρτη 30 Σεπτεμβρίου 2026, ο κύκλος εργασιών του ομίλου στο πρώτο εξάμηνο του 2026 περιορίστηκε σε €75,1 εκατ. από €112,4 εκατ. ένα χρόνο νωρίτερα, καταγράφοντας πτώση περίπου 33%. Η μεγάλη μεταβολή προήλθε από τα μισθώματα. Τα σχετικά έσοδα υποχώρησαν στα €29,2 εκατ. από €69,1 εκατ., καθώς σημαντικός αριθμός ακινήτων έχει πλέον πωληθεί.

Στον αντίποδα, ο ξενοδοχειακός κλάδος εμφανίζει ανοδική τάση. Τα έσοδα της θυγατρικής MHV αυξήθηκαν σε €33,2 εκατ. από €25,7 εκατ., ενισχυμένα κυρίως από την επαναλειτουργία του The Landmark Nicosia και την ενοποίηση της Rinascita. Μέρος της αύξησης αντισταθμίστηκε από τη χαμηλότερη πληρότητα του Parklane στην Κύπρο κατά τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο.

Η σύγκριση έχει και έναν συμβολισμό για τη νέα Prodea. Στο πρώτο εξάμηνο τα ξενοδοχειακά έσοδα ήταν πλέον υψηλότερα από τα έσοδα από μισθώματα. Πρόκειται για μια σημαντική αλλαγή σε σχέση με το ιστορικό μοντέλο μιας ΑΕΕΑΠ που στηριζόταν κυρίως στις μακροχρόνιες μισθώσεις μεγάλων εμπορικών και τραπεζικών ακινήτων, τα οπο’ια συμπτωματικώς έχουν ξαναγυρίσει στις τράπεζες, οι οποίες στο μεταξύ πλήρωσαν και τις υπεραξίες που κατέληξαν στους μετόχους της Prodea, δηλαδή στον βασικό της μέτοχο Παπαχριστοφόρου, που κατέχει το 78% της εταιρείας.

Η εικόνα των αποτελεσμάτων επιβαρύνθηκε και από τη μεγάλη αποκλιμάκωση των λογιστικών υπεραξιών. Τα κέρδη από αναπροσαρμογή της εύλογης αξίας των επενδυτικών ακινήτων ήταν €16,8 εκατ. έναντι €94,8 εκατ. το πρώτο εξάμηνο του 2025. Τα λειτουργικά κέρδη μειώθηκαν έτσι στα €9,35 εκατ. από €117,3 εκατ., ενώ ο όμιλος πέρασε σε καθαρή ζημιά €13,25 εκατ., έναντι κερδών €74,9 εκατ. πέρυσι.

Η διαφορετική εικόνα του EBITDA και του FFO

Ενδιαφέρον παρουσιάζει η απόσταση μεταξύ της επαναλαμβανόμενης λειτουργικής επίδοσης και των αποτελεσμάτων που προκύπτουν όταν συνυπολογίζονται οι υπεραξίες από πωλήσεις. Τα FFO, δηλαδή τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες όπως τα υπολογίζει η Prodea, ήταν αρνητικά κατά €15,94 εκατ. έναντι θετικών €5,46 εκατ. το αντίστοιχο εξάμηνο του 2025. Όταν όμως προστεθεί το «Πραγματοποιηθέν Αποτέλεσμα» από τις πωλήσεις επενδυτικών ακινήτων ύψους €43,13 εκατ., τα FFO διαμορφώνονται σε θετικά €27,18 εκατ.
Ανάλογη είναι η εικόνα στο EBITDA. Το Adjusted EBITDA ανήλθε σε €49,85 εκατ. από €30,98 εκατ., όμως στον υπολογισμό αυτό περιλαμβάνεται πραγματοποιηθέν αποτέλεσμα €42,45 εκατ. από τις πωλήσεις ακινήτων.
Το βασικό συμπέρασμα είναι επομένως ότι η τρέχουσα κερδοφορία της Prodea στηρίζεται σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από πριν στην ανακύκλωση και πώληση του χαρτοφυλακίου, καθώς τα επαναλαμβανόμενα έσοδα από το παραδοσιακό χαρτοφυλάκιο μισθώσεων έχουν μειωθεί δραστικά.

Μέρισμα €400 εκατ. και μεγάλη υποχώρηση της καθαρής αξίας

Η εσωτερική λογιστική αξία, NAV, διαμορφώθηκε στα €1,046 δισ., από €1,390 δισ. στο τέλος του 2025, ενώ ανά μετοχή υποχώρησε από €5,44 σε €3,94. Η πτώση συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την εξαιρετικά μεγάλη επιστροφή κεφαλαίων προς τους μετόχους. Μέσα στο εξάμηνο καταβλήθηκε το υπόλοιπο μέρισμα χρήσης 2025, ύψους €400 εκατ., ενώ συνολικά για τη χρήση είχε εγκριθεί διανομή €455,2 εκατ., μαζί με το προσωρινό μέρισμα που είχε προηγηθεί.
Ο όμιλος ξεκίνησε το 2026 με ίδια κεφάλαια που αναλογούν στους μετόχους της Prodea ύψους €1,384 δισ., πραγματοποίησε αύξηση κεφαλαίου €50 εκατ. μέσω της ανταλλαγής ομολογιών με νέες μετοχές, αλλά κατέβαλε €400 εκατ. μέρισμα και έκλεισε το εξάμηνο στα €1,037 δισ.

Θετικό στοιχείο αποτελεί η σημαντική μείωση του κόστους χρηματοδότησης. Τα χρηματοοικονομικά έξοδα μειώθηκαν στα €21,2 εκατ. από €36,9 εκατ., κυρίως λόγω αποπληρωμών δανείων. Ωστόσο, οι δείκτες μόχλευσης επιδεινώθηκαν σε σχέση με το τέλος του 2025. Το Net LTV αυξήθηκε στο 46% από 43,2%, ενώ ο δημοσιευμένος LTV στο 57,7% από 50,9%. Η ίδια η εταιρεία διευκρινίζει πάντως ότι, εφόσον ληφθούν υπόψη αποπληρωμές συνολικού ύψους €147 εκατ. που πραγματοποιήθηκαν μετά τις 30 Ιουνίου, ο LTV θα διαμορφωνόταν χαμηλότερα, στο 49,5%.
Παράλληλα, τα ταμειακά διαθέσιμα μειώθηκαν σε περίπου €208,5 εκατ. από €331,9 εκατ., εξέλιξη που σχετίζεται και με τη μεγάλη διανομή μερίσματος. Οι καθαρές χρηματοδοτικές ταμειακές ροές ήταν αρνητικές κατά €455,2 εκατ., με €400 εκατ. να αφορούν την καταβολή μερίσματος.

Μικρότερο χαρτοφυλάκιο, νέα σύνθεση

Στα τέλη Ιουνίου ο όμιλος διέθετε 103 ακίνητα, έναντι 115 στο τέλος του 2025, με συνολική εύλογη αξία επενδύσεων περίπου €1,80 δισ., από €1,85 δισ. Η αξία των Assets Under Management ήταν €1,93 δισ.  Οι πωλήσεις συνεχίστηκαν και μέσα στη χρονιά. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο υπογράφηκαν οριστικά συμβόλαια για 62 ακίνητα προς την Εθνική Τράπεζα, από τα οποία η Prodea εισέπραξε €185,85 εκατ. Παράλληλα, η εταιρεία οργανώνει τα ξενοδοχειακά assets κάτω από την MHV και δημιούργησε αυτοτελή πλατφόρμα logistics μέσω της Θριασεύς και της LOGEON.

Πώληση του 49% του κλάδου logistics

Πριν από μερικές ημέρες και συγκεκριμένα στις 16/9/2026 η Prodea πούλησε το 49% της μέχρι τότε 100% κυπριακής θυγατρικής της LOGEON ως εξής: α) 30,35% στην Invel Investments Cyprus Ltd (IICL) και β) 18,65% στην LGT Capital Partners. Αυτή η εταιρεία είχε αγοραστεί προσφάτως τον Αυγούστου του 2026  για την αξιοποίηση ακινήτων logistics της Prodea. Μάλιστα η Prodea εισέφερε στη Logeon το 100% των μετοχών μιας άλλης θυγατρικής της ΘΡΙΑΣΕΥΣ, η οποία σχηματίστηκε ακριβώς για να ενσωματώσει τα περιουσιακά στοιχεία του κλάδου logistics. Τελικά και ο κλάδος των logistics, που η διοίκηση δηλώνει ότι μετατοπίζει – μαζί με τα ξενοδοχεία – το βάρος της δραστηριότητας, πουλήθηκε σχεδόν κατά το ήμισυ.
Η Invel δεν είναι ένας εξωτερικός επενδυτής για την Prodea. Η σχέση τους είναι θεμελιώδης και πάει πίσω πάνω από μία δεκαετία. Το 2013 consortium υπό την Invel απέκτησε περίπου 66% της τότε Πανγαία ΑΕΕΑΠ από την Εθνική Τράπεζα. Το 2019 η Invel άσκησε το δικαίωμά της να αποκτήσει και το υπόλοιπο περίπου 32,7% που κατείχε η ΕΤΕ.