Ακίνητα στη Θεσσαλονίκη: Λιγότερη νέα προσφορά, αυξημένη κατά 15% η ενεργή ζήτηση το α΄τετράμηνο

Με λιγότερα νέα ακίνητα να διατίθενται προς πώληση και περισσότερους υποψήφιους αγοραστές να παραμένουν ενεργοί, η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης έκλεισε το Α’ τετράμηνο του 2026 με μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της SkoReal, οι νέες καταχωρήσεις ακινήτων προς πώληση μειώθηκαν σε ετήσια βάση κατά 13%, ενώ οι ενεργές ζητήσεις αγοράς αυξήθηκαν κατά 15%. Παράλληλα, οι νέες ζητήσεις ενισχύθηκαν κατά 10%, στοιχείο που επιβεβαιώνει ότι το ενδιαφέρον για την απόκτηση κατοικίας παραμένει ισχυρό.

Η εικόνα δεν παραπέμπει σε γενικευμένη υποχώρηση της αγοράς. Αντίθετα, αποτυπώνει τη μετάβαση από την περίοδο των έντονων ανατιμήσεων σε μια περισσότερο ώριμη και επιλεκτική φάση. Οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, αλλά με χαμηλότερη ταχύτητα, ενώ οι αγοραστές εξετάζουν αυστηρότερα τη σχέση της ζητούμενης τιμής με την τοποθεσία, την κατάσταση και το συνολικό κόστος αξιοποίησης κάθε ακινήτου.

Οι τιμές συνεχίζουν ανοδικά, αλλά με σαφώς ηπιότερο ρυθμό

Σε πανελλαδικό επίπεδο, τα δημοσιευμένα στοιχεία του Spitogatos για το Α’ τρίμηνο του 2026 δείχνουν αύξηση 7,9% στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών και 4,2% στις αντίστοιχες τιμές ενοικίασης, σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2025.

Η ανοδική πορεία διατηρείται, ωστόσο είναι περισσότερο συγκρατημένη σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.

Στη Θεσσαλονίκη, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,2%, ενώ οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης ενισχύθηκαν κατά 5,1%. Έναν χρόνο νωρίτερα, οι αντίστοιχοι ετήσιοι ρυθμοί ανόδου διαμορφώνονταν σε 12,5% και 13,5%, γεγονός που καταδεικνύει σαφή επιβράδυνση, χωρίς όμως να καταγράφεται αντιστροφή της τάσης.

Οι ζητούμενες τιμές αποτυπώνουν τις προσδοκίες των πωλητών και των εκμισθωτών και όχι κατ’ ανάγκη τις τελικές τιμές στις οποίες ολοκληρώνονται οι συναλλαγές. Η πορεία τους, πάντως, επιβεβαιώνει ότι η αγορά παραμένει σε θετικό έδαφος, με τη σωστή τιμολόγηση να αποκτά πλέον μεγαλύτερη βαρύτητα.

Η τοπική εικόνα

Τα στοιχεία της SkoReal προέρχονται αποκλειστικά από τη δραστηριότητα του δικτύου της στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης και αφορούν τη σύγκριση του Α’ τετραμήνου του 2026 με το αντίστοιχο διάστημα του 2025.

Δεν αποτυπώνουν το συνολικό μέγεθος της αγοράς, καταγράφουν όμως τη συμπεριφορά πραγματικών αγοραστών και ιδιοκτητών που κινήθηκαν μέσω της εταιρείας.

Ειδικότερα:

Το ισχυρότερο εύρημα είναι ο συνδυασμός της μείωσης της νέας προσφοράς κατά 13% με την άνοδο των ενεργών ζητήσεων κατά 15%.

Την ίδια στιγμή, οι διαθέσιμες επιλογές ανά αγοραστή περιορίστηκαν από 3,53 σε 3,32, ενώ οι υποδείξεις ακινήτων αυξήθηκαν μόλις κατά 3%. Με άλλα λόγια, το ενδιαφέρον ενισχύεται, αλλά τα ακίνητα που ανταποκρίνονται ουσιαστικά στα κριτήρια των ενδιαφερομένων γίνονται ελαφρώς λιγότερα.

Η αύξηση των ζητήσεων δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε αντίστοιχη αύξηση των συναλλαγών. Οι αγοραστές χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να συγκρίνουν τις διαθέσιμες επιλογές και ελέγχουν αυστηρότερα κατά πόσο η ζητούμενη τιμή δικαιολογείται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Αντίθετα, κατοικίες που συνδυάζουν καλή τοποθεσία, ικανοποιητική κατάσταση και ρεαλιστική τιμή εξακολουθούν να συγκεντρώνουν ενδιαφέρον σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Η Δυτική Θεσσαλονίκη ενισχύεται ως εναλλακτική

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η σταδιακή μετατόπιση μέρους της ζήτησης προς τη Δυτική Θεσσαλονίκη.

Στην καθημερινή εικόνα της SkoReal καταγράφεται αυξημένη κινητικότητα σε περιοχές όπως ο Εύοσμος, η Ευκαρπία, η Σταυρούπολη και η Πολίχνη, κυρίως για κατοικίες μεσαίου μεγέθους και οικογενειακά διαμερίσματα.

Οι χαμηλότερες τιμές εισόδου ανά τετραγωνικό μέτρο, σε σύγκριση με αρκετές περιοχές της ανατολικής Θεσσαλονίκης, αποτελούν βασικό πλεονέκτημα για νοικοκυριά με συγκεκριμένο προϋπολογισμό, αλλά και για επενδυτές που αναζητούν περιθώρια αξιοποίησης.

Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι κάθε διαθέσιμο ακίνητο αποτελεί αυτομάτως επενδυτική ευκαιρία. Η κατάσταση της οικοδομής, το κόστος ανακαίνισης, η πρόσβαση στα μέσα μεταφοράς και η πραγματική μισθωτική ζήτηση παραμένουν κρίσιμοι παράγοντες για την τελική απόφαση.

Εφόσον συνεχιστούν η βελτίωση της προσβασιμότητας και η ανάπτυξη τοπικών υποδομών, οι δυτικές συνοικίες εκτιμάται ότι μπορούν να ενισχύσουν περαιτέρω τη θέση τους στον οικιστικό και επενδυτικό χάρτη της Θεσσαλονίκης.

Τι αναζητούν οι αγοραστές και οι ενοικιαστές το 2026

Στις αγοραπωλησίες, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν τα διαμερίσματα δύο και τριών υπνοδωματίων, τα ανακαινισμένα ή άμεσα κατοικήσιμα ακίνητα, καθώς και οι μικρότερες κατοικίες που μπορούν να αξιοποιηθούν επενδυτικά χωρίς μεγάλη καθυστέρηση.

Πέρα από την τιμή, οι ενδιαφερόμενοι εξετάζουν πλέον περισσότερο την κατάσταση της πολυκατοικίας, την ενεργειακή απόδοση του ακινήτου και το συνολικό κόστος μιας πιθανής ανακαίνισης.

Στην αγορά των ενοικιάσεων, τα μικρά διαμερίσματα κοντά σε πανεπιστήμια, μέσα μαζικής μεταφοράς και κεντρικούς οδικούς άξονες διατηρούν υψηλή κινητικότητα.

Αντίθετα, σε περιοχές όπως η Πυλαία και η Θέρμη, το ενδιαφέρον στρέφεται συχνότερα προς μεγαλύτερες κατοικίες, οι οποίες απευθύνονται κυρίως σε οικογένειες και εργαζομένους.

Η αυξημένη διαθεσιμότητα που παρατηρείται σε ορισμένες περιπτώσεις δίνει στους ενοικιαστές μεγαλύτερα περιθώρια σύγκρισης και διαπραγμάτευσης, χωρίς αυτό να συνεπάγεται γενικευμένη υποχώρηση των μισθωμάτων.

Τι θα κρίνει την υπόλοιπη χρονιά

Όπως επισημαίνει ο CEO της SkoReal, Γρηγόρης Σκόντζος, η πορεία της αγοράς έως το τέλος του 2026 θα εξαρτηθεί κυρίως από την εξέλιξη των επιτοκίων και των στεγαστικών δανείων, τη διαθεσιμότητα νέων και ποιοτικών ακινήτων, τη ζήτηση από ιδιώτες και επενδυτές, καθώς και την πρόοδο νέων οικιστικών έργων και υποδομών.

Το πιθανότερο σενάριο δεν είναι μια οριζόντια μεταβολή που θα επηρεάσει όλα τα ακίνητα με τον ίδιο τρόπο, αλλά η διαμόρφωση μιας ακόμη πιο επιλεκτικής αγοράς.

Όσο η προσφορά κατάλληλων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, η τοποθεσία, η πραγματική κατάσταση και η ρεαλιστική τιμολόγηση θα καθορίζουν σε ακόμη μεγαλύτερο βαθμό ποια ακίνητα προσελκύουν άμεσα ενδιαφέρον και ποια παραμένουν διαθέσιμα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.