Αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ από το 2027: Στον υπολογισμό του φόρου και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Αλλαγές με άμεσο αντίκτυπο στις φορολογικές επιβαρύνσεις χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων φέρνει από το 2027 η νέα ρύθμιση του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Η βασική παρέμβαση αφορά την αξιοποίηση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ώστε ο φόρος να προσδιορίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια του ακινήτου και όχι αποκλειστικά από τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.

Η ρύθμιση αναμένεται να λειτουργήσει ευνοϊκά για ιδιοκτήτες οι οποίοι μέχρι σήμερα φορολογούνται για περισσότερα τετραγωνικά μέτρα από εκείνα που διαθέτει στην πραγματικότητα το ακίνητό τους. Στις περιπτώσεις αυτές, η διόρθωση της φορολογητέας επιφάνειας μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ από το 2027 και μετά.

Ποιοι ιδιοκτήτες θα δουν μείωση του φόρου

Με το ισχύον πλαίσιο, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του Κτηματολογίου, του τίτλου κτήσης ή της οικοδομικής άδειας. Όταν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου είναι μεγαλύτερη από εκείνη που εμφανίζεται στα επίσημα έγγραφα ή έχει αλλάξει η χρήση του, ο φόρος υπολογίζεται με βάση την πραγματική κατάσταση.

Η νέα διάταξη καλύπτει πλέον και την αντίστροφη περίπτωση. Εφόσον έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και από αυτήν προκύπτει ότι η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στα υπόλοιπα έγγραφα, ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται με βάση τα λιγότερα τετραγωνικά μέτρα.

Το όφελος για τους ιδιοκτήτες θα εξαρτάται από το μέγεθος της απόκλισης, την τιμή ζώνης, την παλαιότητα, τη χρήση και τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Όσο μεγαλύτερη είναι η διαφορά μεταξύ της δηλωμένης και της πραγματικής επιφάνειας, τόσο μεγαλύτερη μπορεί να είναι και η μείωση της ετήσιας επιβάρυνσης.

Παράλληλα, η διάταξη περιορίζει τον κίνδυνο αναδρομικών επιβαρύνσεων. Δηλώσεις Ε9, πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ και πιστοποιητικά που έχουν ήδη εκδοθεί δεν θα θεωρούνται ανακριβή και δεν θα επιβάλλονται κυρώσεις όταν η μικρότερη πραγματική επιφάνεια αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Οι δημοσιονομικές συνέπειες και το κόστος για τα έσοδα

Η εφαρμογή της νέας ρύθμισης ενδέχεται να περιορίσει τα έσοδα του Δημοσίου από τον ΕΝΦΙΑ, καθώς για μέρος των ακινήτων η φορολογητέα επιφάνεια θα μειωθεί. Η δημοσιονομική επίπτωση θα εξαρτηθεί από τον αριθμό των ιδιοκτητών που θα επικαιροποιήσουν τα στοιχεία τους, το εύρος των αποκλίσεων στα τετραγωνικά μέτρα και την αξία των ακινήτων που θα ενταχθούν στη νέα διαδικασία.

Από την άλλη πλευρά, η ακριβέστερη καταγραφή της ακίνητης περιουσίας μπορεί να ενισχύσει συνολικά τη φορολογική συμμόρφωση. Η διασύνδεση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου με το Ε9 και τον ΕΝΦΙΑ δημιουργεί ένα πιο αξιόπιστο πλαίσιο ελέγχου, μέσα από το οποίο μπορούν να εντοπίζονται τόσο οι περιπτώσεις υπερφορολόγησης όσο και ακίνητα με μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια ή διαφορετική χρήση από εκείνη που έχει δηλωθεί.

Συνεπώς, οι απώλειες εσόδων από τις μειώσεις φόρου σε ορισμένους ιδιοκτήτες ενδέχεται να αντισταθμιστούν εν μέρει από την αποκάλυψη αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων και τη διεύρυνση της φορολογητέας βάσης σε άλλες περιπτώσεις.

Η αλλαγή θα ισχύσει για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον ΕΝΦΙΑ από το φορολογικό έτος 2027. Δεν επηρεάζει τις εκκαθαρίσεις του 2026, δίνοντας χρόνο στους ιδιοκτήτες να ελέγξουν αν τα στοιχεία στο Ε9, στο Κτηματολόγιο και στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συμφωνούν με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου τους.