ΕΕ – στεγαστική κρίση: Χρειάζονται 7,14 εκατ. επιπλέον κατοικίες έως το 2035, με την Ελλάδα να θέλει 110.000

Σε έναν πρωτοφανή αγώνα αύξησης της προσφοράς κατοικιών θα πρέπει να επιδοθεί η Ευρωπαϊκή Ένωση την επόμενη δεκαετία, εάν θέλει να περιορίσει το στεγαστικό έλλειμμα και τις πιέσεις που έχουν εκτινάξει το κόστος στέγασης σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις.

Η νέα τεχνική μελέτη του Joint Research Centre (JRC) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, με τίτλο Housing investment needs in the EU, υπολογίζει ότι έως το 2035 θα χρειαστούν 7,14 εκατ. επιπλέον κατοικίες, πέρα από εκείνες που προβλέπεται ότι θα δημιουργηθούν με βάση τη σημερινή πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας. Η πλήρης έκθεση δημοσιεύθηκε στις 29 Μαΐου 2026 και πραγματοποιεί υπολογισμούς σε ιδιαίτερα αναλυτικό γεωγραφικό επίπεδο, καλύπτοντας όλες τις χώρες της ΕΕ.

Με τις σημερινές τάσεις εκτιμάται ότι μέχρι το 2035 θα προστεθούν περίπου 17,06 εκατ. κατοικίες. Αυτό, όμως, δεν αρκεί. Για να καλυφθούν οι υφιστάμενες ελλείψεις, οι νέες δημογραφικές ανάγκες και η αντικατάσταση μέρους του παλαιού κτιριακού αποθέματος απαιτούνται ακόμη 7,14 εκατ. μονάδες. Το JRC επανέλαβε τον συγκεκριμένο υπολογισμό στις 9 Σεπτεμβρίου 2026, στο πλαίσιο των νέων ευρωπαϊκών παρεμβάσεων για τις περιοχές που βρίσκονται υπό έντονη στεγαστική πίεση.

650.000 περισσότερες κατοικίες κάθε χρόνο

Η κλίμακα του προβλήματος γίνεται σαφέστερη όταν οι συνολικές ανάγκες μετατραπούν σε ετήσιο στόχο.

Σήμερα η ευρωπαϊκή αγορά κινείται σε ρυθμό περίπου 1,6 εκατ. νέων κατοικιών τον χρόνο. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Επιτροπής, για να συμβαδίσει η προσφορά με τη ζήτηση θα πρέπει να δημιουργούνται περίπου 650.000 επιπλέον κατοικίες ετησίως. Αυτό ανεβάζει τις συνολικές ανάγκες σε πάνω από 2 εκατ. κατοικίες κάθε χρόνο έως το 2035.

Το εγχείρημα έχει και τεράστιο οικονομικό κόστος. Το JRC υπολογίζει ότι απαιτούνται περίπου 150 δισ. ευρώ πρόσθετων επενδύσεων κάθε χρόνο, σε τιμές 2024. Σε ορίζοντα έως το 2035, οι συνολικές πρόσθετες επενδυτικές ανάγκες φθάνουν περίπου τα 1,68 τρισ. ευρώ.

Η προσφορά αυξήθηκε, αλλά όχι εκεί όπου υπήρχε ζήτηση

Το παράδοξο που καταγράφει η έρευνα είναι ότι το συνολικό απόθεμα κατοικιών στην ΕΕ έχει αυξηθεί σημαντικά.

Από περίπου 218 εκατ. κατοικίες το 2010, έφθασε τις 248 εκατ. στο τέλος του 2024. Την ίδια περίοδο, ωστόσο, η αύξηση της προσφοράς δεν ακολούθησε την αύξηση της ζήτησης στις περιοχές όπου αυτή ήταν ισχυρότερη.

Σε περίπου μία στις τρεις περιφέρειες επιπέδου NUTS 3 της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η οικοδομική δραστηριότητα δεν κατάφερε να συμβαδίσει με τις δημογραφικές εξελίξεις. Παράλληλα, μέσα στην τελευταία δεκαετία ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά περίπου 13 εκατομμύρια, προσεγγίζοντας τα 196 εκατ. το 2024.

Το πρόβλημα επομένως δεν είναι απλώς πόσες κατοικίες υπάρχουν στην Ευρώπη, αλλά πού βρίσκονται σε σχέση με το πού συγκεντρώνονται η απασχόληση, ο πληθυσμός και η νέα ζήτηση.

Έλλειμμα εκατομμυρίων κατοικιών από το παρελθόν

Η εκτίμηση των 7,14 εκατ. κατοικιών δεν αφορά αποκλειστικά τη μελλοντική πληθυσμιακή εξέλιξη.

Η μεθοδολογία του JRC λαμβάνει υπόψη το συσσωρευμένο έλλειμμα που δημιουργήθηκε από το 2010 έως το 2024 σε περιοχές όπου η κατασκευή κατοικιών ήταν ανεπαρκής, τις πρόσθετες ανάγκες που θα προκύψουν από τις δημογραφικές μεταβολές την περίοδο 2025-2035, καθώς και τις ανάγκες αντικατάστασης και απόσβεσης παλαιότερων κατοικιών. Από το αποτέλεσμα αφαιρούνται οι κατοικίες που εκτιμάται ότι ούτως ή άλλως θα κατασκευαστούν έως το 2035.

Μόνο στις περιοχές όπου η προσφορά έμεινε πίσω από τις δημογραφικές εξελίξεις, η μελέτη εκτιμά ότι από το 2010 συσσωρεύτηκε ανάγκη για περίπου 4,6 εκατ. περισσότερες κατοικίες σε σχέση με όσες τελικά κατασκευάστηκαν.

Στις μεγάλες πόλεις η μεγαλύτερη πίεση

Οι ανάγκες δεν κατανέμονται ομοιόμορφα στον ευρωπαϊκό χάρτη.

Οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στις πρωτεύουσες, τις μητροπολιτικές περιοχές και τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η αύξηση των νοικοκυριών συνδυάζεται με περιορισμένη διαθέσιμη γη και υψηλό κόστος ανάπτυξης νέων ακινήτων.

Οι μόλις 30 μεγαλύτερες μητροπολιτικές περιοχές της Ευρωπαϊκής Ένωσης συγκεντρώνουν το 35,5% των συνολικών προβλεπόμενων στεγαστικών αναγκών της ΕΕ έως το 2035. Ισχυρές πιέσεις καταγράφονται επίσης σε παράκτιες και τουριστικές περιοχές, όπου η ζήτηση για κατοικία ανταγωνίζεται συχνά άλλες χρήσεις του υφιστάμενου αποθέματος.

Περίπου τα δύο τρίτα των συνολικών επενδυτικών αναγκών εντοπίζονται στις τέσσερις μεγαλύτερες χώρες της ΕΕ: Γερμανία, Γαλλία, Ιταλία και Ισπανία.

Στην Ελλάδα το κενό υπολογίζεται σε 110.000 κατοικίες

Η Ελλάδα δεν μένει εκτός του ευρωπαϊκού προβλήματος. Σε χωριστή ανάλυση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την ελληνική οικονομία, η οποία παραπέμπει στην ίδια τεχνική μελέτη του JRC, το στεγαστικό κατασκευαστικό κενό της χώρας εκτιμάται σε περίπου 110.000 κατοικίες έως το 2035.

Η ελληνική περίπτωση έχει μάλιστα μια ιδιαίτερη αντίφαση: η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κενών ή υποχρησιμοποιούμενων ακινήτων, αλλά πολλά βρίσκονται μακριά από τις περιοχές όπου συγκεντρώνεται η πραγματική ζήτηση. Η Επιτροπή επισημαίνει ότι στην Αττική, για παράδειγμα, η διαθεσιμότητα κενών κατοικιών είναι αναλογικά μικρότερη από ό,τι σε λιγότερο δυναμικές περιοχές της χώρας.

Ακίνητα ακριβότερα κατά σχεδόν 60%

Το πρόβλημα της ανεπαρκούς προσφοράς αποκτά μεγαλύτερη βαρύτητα εξαιτίας της πορείας των τιμών.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που επικαλείται το JRC, μεταξύ 2013 και 2024 οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν σχεδόν κατά 60%, ενώ τα μέσα ενοίκια κατά περίπου 20%. Στο ίδιο διάστημα, τα εισοδήματα των νοικοκυριών αυξήθηκαν κατά περίπου 40%, με αποτέλεσμα η προσιτότητα της κατοικίας να υποχωρήσει, ιδιαίτερα στις μεγαλύτερες πόλεις.

Η ανάλυση του JRC ενισχύει έτσι την εκτίμηση ότι η ευρωπαϊκή στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδοτήσεις ενοικίων ή μέτρα τόνωσης της ζήτησης. Χρειάζεται ταυτόχρονα σημαντική και στοχευμένη αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Οι πραγματικές ανάγκες μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερες

Υπάρχει, τέλος, μια κρίσιμη υποσημείωση στους υπολογισμούς της Επιτροπής: τα 7,14 εκατ. επιπλέον σπίτια δεν αποτελούν κατ’ ανάγκη το ανώτατο όριο των αναγκών.

Η εκτίμηση δεν περιλαμβάνει πλήρως τις πρόσθετες ανάγκες που προκύπτουν από την ακαταλληλότητα υφιστάμενων κατοικιών ή από τις εκτεταμένες ανάγκες ανακαίνισης του γηρασμένου ευρωπαϊκού κτιριακού αποθέματος. Η ίδια η Επιτροπή σημειώνει ότι, εάν συνυπολογιστούν και αυτοί οι παράγοντες, το πραγματικό επενδυτικό κόστος θα μπορούσε να είναι αισθητά υψηλότερο.

Με άλλα λόγια, το στοίχημα για την Ευρώπη έως το 2035 δεν είναι απλώς να κατασκευάσει περισσότερα σπίτια. Είναι να δημιουργήσει εκατομμύρια νέες, προσιτές κατοικίες στις περιοχές όπου πραγματικά απαιτούνται, κινητοποιώντας δημόσια και ιδιωτικά κεφάλαια σε μια κλίμακα που η ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας έχει να αντιμετωπίσει εδώ και δεκαετίες.

Αναλυτικά η μ μελέτη Housing investment needs in the EU