Ακίνητα: Ο φόρος 15% στους ξένους «σταματά» στα φυσικά πρόσωπα, ανοίγοντας «εταιρικό παράθυρο» για Golden Visa

Μία σημαντική διαφοροποίηση ανάμεσα στην αρχική εξαγγελία του Κυριάκου Μητσοτάκη στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης και στην εξειδίκευση που ακολούθησε από το οικονομικό επιτελείο αλλάζει ουσιαστικά την εικόνα του νέου αυξημένου φόρου στις αγορές ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών.

Ο Πρωθυπουργός, μιλώντας στη ΔΕΘ, ανακοίνωσε την απόφαση της κυβέρνησης να αυξήσει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων από το 3% στο 15% «όταν οι αγοραστές προέρχονται από τρίτες χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης». Η διατύπωση ήταν γενική και, τουλάχιστον σε επίπεδο πολιτικής εξαγγελίας, δεν έκανε διάκριση μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων.

Η εξειδίκευση που ακολούθησε, ωστόσο, περιόρισε αισθητά την περίμετρο του μέτρου. Σύμφωνα με την επίσημη κυβερνητική παρουσίαση, ο νέος συντελεστής θα αφορά την αγορά κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που υπάγονται στις συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών ή φορολογικών κατοίκων τρίτων χωρών.

Δεν θα αφορά επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων, ενώ από τις διευκρινίσεις του οικονομικού επιτελείου προκύπτει ότι τα νομικά πρόσωπα δεν θα υπάγονται στον αυξημένο συντελεστή. Η εφαρμογή του μέτρου έχει τοποθετηθεί από την 1η Ιουλίου 2027.

Έτσι, ένα μέτρο που αρχικά παρουσιάστηκε ως αντικίνητρο στις αγορές ακινήτων από επενδυτές τρίτων χωρών καταλήγει, με τα σημερινά δεδομένα, να στοχεύει μια σαφώς συγκεκριμένη κατηγορία συναλλαγών: την απευθείας αγορά κατοικίας από φυσικό πρόσωπο.

Εκτός τα νομικά πρόσωπα

Εδώ ακριβώς βρίσκεται το πιο ενδιαφέρον στοιχείο της κυβερνητικής εξειδίκευσης. Εφόσον το τελικό νομοθετικό κείμενο ακολουθήσει την διευκρίνιση και ο αυξημένος φόρος περιοριστεί πράγματι αποκλειστικά στα φυσικά πρόσωπα, δημιουργούνται στην πράξη δύο διαφορετικές φορολογικές μεταχειρίσεις για επενδύσεις που μπορεί να έχουν τον ίδιο τελικό οικονομικό ιδιοκτήτη.

Ένας πολίτης τρίτης χώρας που αγοράζει μία κατοικία απευθείας στο όνομά του θα επιβαρύνεται με τον νέο φόρο. Εάν όμως η αγορά πραγματοποιηθεί από εταιρεία, το νομικό πρόσωπο, με βάση τουλάχιστον όσα έχουν ανακοινωθεί μέχρι τώρα, μένει εκτός του αυξημένου συντελεστή.

Golden Visa μέσω εταιρείας: Τι προβλέπει ήδη ο νόμος

Ο ισχύων Κώδικας Μετανάστευσης προβλέπει ρητά ότι ένας πολίτης τρίτης χώρας μπορεί να αποκτήσει μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή ακόμη και όταν η ακίνητη περιουσία δεν βρίσκεται προσωπικά στο όνομά του. Το άρθρο 100 του ν. 5038/2023 προβλέπει τη δυνατότητα χορήγησης Golden Visa όταν ο ενδιαφερόμενος διαθέτει την απαιτούμενη ακίνητη περιουσία μέσω νομικού προσώπου με έδρα στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, υπό την προϋπόθεση ότι ο ίδιος κατέχει εξ ολοκλήρου τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του νομικού προσώπου.

Η ίδια προϋπόθεση εμφανίζεται και στις επίσημες διοικητικές διαδικασίες για τη Golden Visa: όταν η επένδυση γίνεται μέσω εταιρείας με έδρα στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος της ΕΕ, ο πολίτης τρίτης χώρας πρέπει να αποδεικνύει ότι είναι ο μοναδικός κάτοχος του συνόλου των μετοχών ή εταιρικών συμμετοχών.

Η λεπτομέρεια αυτή είναι καθοριστική. Διότι σημαίνει ότι, θεωρητικά, ένας επενδυτής από την Κίνα, την Τουρκία, τις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο ή άλλη τρίτη χώρα μπορεί να συστήσει ή να κατέχει το 100% μιας ελληνικής εταιρείας για παράδειγμα μιας ΙΚΕ, η οποία με τη σειρά της αγοράζει το ακίνητο. Εφόσον πληρούνται τα υπόλοιπα κριτήρια της Golden Visa, ο ίδιος μπορεί να αιτηθεί άδεια διαμονής ως ο μοναδικός ιδιοκτήτης της εταιρείας που κατέχει το ακίνητο.

Η εταιρική κατοχή ακινήτου ως διαδρομή προς τη Golden Visa προβλέπεται ρητά από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και χρήζει νέας διευκρίνησης από το υπουργειο Οικονομικών.

Σενάριο 1: αγοράζει ο ίδιος

Το φυσικό πρόσωπο αποκτά απευθείας το ακίνητο. Με βάση το νέο μέτρο, από την 1η Ιουλίου 2027 θα επιβαρυνθεί με τον αυξημένο φόρο μεταβίβασης 15%, ή 15,45% μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων.

Στα 800.000 ευρώ ο φόρος φτάνει περίπου τις 123.600 ευρώ.

Σενάριο 2: αγοράζει εταιρεία που του ανήκει 100%

Ο ίδιος επενδυτής κατέχει το 100% μιας ελληνικής ή άλλης εταιρείας της ΕΕ και το ακίνητο αγοράζεται από αυτήν. Εφόσον τα νομικά πρόσωπα παραμείνουν εκτός του νέου 15%, η εταιρική συναλλαγή δεν θα εμπίπτει στον συγκεκριμένο αυξημένο συντελεστή.

Παράλληλα, όμως, ο Κώδικας Μετανάστευσης επιτρέπει στον μοναδικό μέτοχο της εταιρείας να χρησιμοποιήσει την επένδυση για Golden Visa, εφόσον φυσικά πληρούνται και όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Με απλά λόγια, στην πρώτη περίπτωση ο επενδυτής μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με επιβάρυνση σχεδόν 100.000 ευρώ μεγαλύτερη μόνο και μόνο επειδή αγόρασε προσωπικά αντί μέσω εταιρείας.

Αυτό είναι το σημείο που ενδέχεται να αποτελέσει το σημαντικότερο πρακτικό ζήτημα του νέου μέτρου.