Εξωδικαστικός: Από σήμερα η νέα προστασία της κύριας κατοικίας – Πώς λειτουργεί το νέο πλαίσιο

Σε ισχύ τίθεται από σήμερα, Δευτέρα 21 Σεπτεμβρίου 2026, το νέο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών για την προστασία της κύριας κατοικίας, εισάγοντας μια νέα δυνατότητα για όσους διαθέτουν και άλλα ακίνητα αλλά επιδιώκουν να διατηρήσουν το σπίτι στο οποίο διαμένουν.

Η ρύθμιση θεσπίστηκε με τον ν. 5313/2026 και, σύμφωνα με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το σχετικό εργαλείο ενεργοποιείται από τις 21 Σεπτεμβρίου.

Η βασική αλλαγή βρίσκεται στον τρόπο με τον οποίο μπορεί να αντιμετωπίζεται πλέον η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη. Στο πλαίσιο της νέας διαδικασίας, προβλέπεται η δυνατότητα υποβολής αντιπρότασης από τους συμμετέχοντες πιστωτές, η οποία περιλαμβάνει την εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, εξαιρώντας την κύρια κατοικία.

Για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της συγκεκριμένης πρότασης λαμβάνεται ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ η εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Με αυτόν τον μηχανισμό μπορεί να προκύπτουν ευνοϊκότεροι όροι ως προς τη ρύθμιση και τη μηνιαία επιβάρυνση, σε σχέση με μια πρόταση που θα συνυπολόγιζε το σύνολο της ακίνητης περιουσίας.

Η προστασία του σπιτιού, ωστόσο, συνδέεται με ένα σαφές αντάλλαγμα: την οργανωμένη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων που θα περιληφθούν στη συμφωνία.

Τι ισχύει για ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες

Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει για τους ευάλωτους οφειλέτες, καθώς και για την κατηγορία των «επιλέξιμων οφειλετών» που πληρούν τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Για τις κατηγορίες αυτές οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την αντιπρόταση που προβλέπει διάσωση της κύριας κατοικίας μέσω της εκποίησης άλλων ακινήτων. Στους επιλέξιμους περιλαμβάνονται, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, οφειλέτες με έως το διπλάσιο των σχετικών κριτηρίων του ευάλωτου οφειλέτη και ληξιπρόθεσμες οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς έως 300.000 ευρώ.

Η υποβολή της αντιπρότασης δεν σημαίνει, πάντως, ότι ο οφειλέτης υποχρεώνεται να την αποδεχθεί. Ο νόμος του παρέχει ρητά τη δυνατότητα αποδοχής ή απόρριψής της.

Πότε προστατεύεται η κύρια κατοικία

Το κρίσιμο σημείο βρίσκεται στην υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης. Εφόσον ο οφειλέτης αποδεχθεί την πρόταση και τηρεί τους όρους της συμφωνίας, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτήν δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση επί της κύριας κατοικίας, ούτε να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα σε βάρος της, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη.

Η προστασία, επομένως, δεν είναι οριζόντια ούτε ανεξάρτητη από την τήρηση της ρύθμισης. Οι ήδη υφιστάμενες υποθήκες και προσημειώσεις διατηρούνται, ενώ σε περίπτωση αθέτησης της σύμβασης παύει ο περιορισμός της αναγκαστικής εκτέλεσης.

Παράλληλα, η ίδια η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί τον εκτελεστό τίτλο για τη διαδικασία εκποίησης των άλλων ακινήτων, εφόσον έχει καταχωριστεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. Η διαδικασία προβλέπεται να γίνεται ηλεκτρονικά ενώπιον συμβολαιογράφου, με ειδικό και συντομευμένο πλαίσιο.

Πώς μπορεί να λειτουργήσει στην πράξη

Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα οφειλέτη με συνολικά χρέη 300.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 150.000 ευρώ και άλλα ακίνητα συνολικής αξίας 50.000 ευρώ.

Ο οφειλέτης υποβάλλει αίτηση στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό και εξετάζεται η λύση της διατήρησης της κύριας κατοικίας, με παράλληλη συναίνεση στην εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.

Στη συγκεκριμένη διαδικασία:

η κύρια κατοικία, αξίας 150.000 ευρώ, διαχωρίζεται από τα υπόλοιπα ακίνητα,

τα άλλα ακίνητα, αξίας 50.000 ευρώ στο παράδειγμα, εντάσσονται στη διαδικασία εκποίησης,

για τον υπολογισμό των δόσεων της συγκεκριμένης αντιπρότασης λαμβάνεται υπόψη ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η κύρια κατοικία,

η τελική πρόταση ρύθμισης προκύπτει από το υπολογιστικό εργαλείο του Εξωδικαστικού και τα οικονομικά δεδομένα του οφειλέτη.

Εάν, για παράδειγμα, η τελική πρόταση προβλέπει ότι μετά τη διαδικασία ο οφειλέτης θα εξυπηρετεί ποσό 150.000 ευρώ σε δόσεις, το ποσό αυτό μπορεί να ρυθμιστεί μακροπρόθεσμα, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της οφειλής και την οικονομική δυνατότητα του αιτούντος. Η ρύθμιση προς χρηματοδοτικούς φορείς μπορεί να έχει μεγάλη διάρκεια, φθάνοντας υπό προϋποθέσεις έως και τις 420 δόσεις ή 35 έτη.

Χρειάζεται, ωστόσο, προσοχή στην παρουσίαση της «διαγραφής». Δεν προκύπτει αυτομάτως ότι επειδή η κύρια κατοικία αποτιμάται στις 150.000 ευρώ, χρέος 300.000 ευρώ περιορίζεται υποχρεωτικά στα 150.000 ευρώ. Το ακριβές ύψος της ρύθμισης και της διαγραφής εξαρτάται από την πρόταση που παράγει ο μηχανισμός, ενώ πρέπει να συνυπολογίζεται και η ικανοποίηση των πιστωτών από την εκποίηση των λοιπών ακινήτων.

Νέα επιλογή, με συγκεκριμένους όρους

Το νέο πλαίσιο δημιουργεί, συνεπώς, μια πρόσθετη διαδρομή μέσα στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό για όσους θέλουν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους, αξιοποιώντας προς αποπληρωμή την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τους.

Δεν πρόκειται για γενική απαγόρευση πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, αλλά για συμβατική λύση που ενεργοποιείται στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης των οφειλών και παραμένει σε ισχύ όσο ο οφειλέτης τηρεί τη συμφωνία.

Για τους δανειολήπτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα, η αλλαγή αυτή μπορεί να μεταβάλει ουσιαστικά τα δεδομένα της διαπραγμάτευσης: το σπίτι στο οποίο κατοικούν μπορεί να εξαιρεθεί από τη ρευστοποίηση, με την υπόλοιπη περιουσία να χρησιμοποιείται για την ικανοποίηση των πιστωτών και τη διαμόρφωση μιας νέας, μακροχρόνιας ρύθμισης.