«Σκανάρισμα» ΑΑΔΕ σε χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων του 2025 για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Στο μικροσκόπιο της φορολογικής διοίκησης μπαίνουν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μέσα στο 2025, καθώς η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί ειδικό επιχειρησιακό σχέδιο για τον έλεγχο της ορθής εφαρμογής των διατάξεων που αφορούν το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, οι αρμόδιες ελεγκτικές υπηρεσίες καλούνται να διενεργήσουν απομακρυσμένους ελέγχους σε συμβολαιογραφικές πράξεις που υπογράφηκαν κατά το προηγούμενο έτος. Στόχος είναι να εντοπιστούν περιπτώσεις στις οποίες δεν τηρήθηκαν οι προβλεπόμενες υποχρεώσεις κατά τη σύνταξη και την καταχώριση των συμβολαίων.

Στοχευμένοι έλεγχοι με ανάλυση κινδύνου

Τους ελέγχους θα αναλάβουν τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου, γνωστών ως ΚΕΦΟΚ.

Η επιλογή των υποθέσεων δεν θα γίνει τυχαία. Η ΑΑΔΕ θα χρησιμοποιήσει σύστημα ανάλυσης κινδύνου, το οποίο βασίζεται σε ειδικά και μη δημοσιοποιημένα κριτήρια. Μέσω της συγκεκριμένης διαδικασίας θα επιλεγούν οι μεταβιβάσεις που εμφανίζουν αυξημένη πιθανότητα παραβάσεων ή αποκλίσεων.

Ποιοι μπαίνουν στο στόχαστρο

Οι έλεγχοι επικεντρώνονται σε συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων που διαχειρίστηκαν μεταβιβάσεις χωρίς να εφαρμόσουν σωστά τις διατάξεις του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.

Οι συγκεκριμένες διατάξεις προβλέπουν ότι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πρέπει να αναφέρεται και να επισυνάπτεται στις συμβολαιογραφικές πράξεις.

Το πιστοποιητικό αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, καθώς αποδεικνύει ότι αυτό έχει δηλωθεί ορθά στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών. Όπου απαιτείται, πιστοποιείται επίσης ότι οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις έχουν εξοφληθεί ή έχουν υπαχθεί σε νόμιμη ρύθμιση.

Περισσότερες από 223.000 μεταβιβάσεις το 2025

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, κατά τη διάρκεια του 2025 υποβλήθηκαν μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY συνολικά 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

Από τις αρχές του 2026 έχουν ήδη υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις, ενώ ο φόρος που έχει βεβαιωθεί ανέρχεται σε 335 εκατ. ευρώ.

Τι ορίζει η φορολογική νομοθεσία

Η νομοθεσία απαγορεύει τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων για τη μεταβίβαση ακινήτων ή τη σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων, όταν δεν γίνεται μνεία και δεν επισυνάπτεται το απαιτούμενο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Η ίδια υποχρέωση ισχύει και για τη σύσταση προσημείωσης ή υποθήκης.

Ειδικότερα, στις αγοραπωλησίες και στις υπόλοιπες επαχθείς μεταβιβάσεις, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει συμπεριληφθεί στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγούμενων ετών. Μετά την έκδοση του εκκαθαριστικού του τρέχοντος έτους, ο έλεγχος καλύπτει τα έξι τελευταία έτη.

Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες, εκτός από την ορθή δήλωση του ακινήτου, πρέπει να πιστοποιείται ότι έχουν εξοφληθεί ή ρυθμιστεί νόμιμα οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ που συνδέονται με αυτό. Εξετάζονται επίσης οι αντίστοιχες υποχρεώσεις του φορολογουμένου για τα υπόλοιπα ακίνητα που διαθέτει.

Υποχρεωτικό και στις αποδοχές κληρονομιάς

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι απαραίτητο και στις πράξεις αποδοχής κληρονομιάς.

Η έκδοσή του προϋποθέτει ότι έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο κληρονομούμενο ακίνητο ή ότι συντρέχει νόμιμη περίπτωση απαλλαγής από την καταβολή του.

Ποιες αποκλίσεις θεωρούνται ανεκτές

Η νομοθεσία επιτρέπει ορισμένες αποκλίσεις περιορισμένης έκτασης, χωρίς να ακυρώνεται η ισχύς του πιστοποιητικού.

Το πιστοποιητικό παραμένει έγκυρο όταν η διαφορά στην επιφάνεια ενός κτίσματος δεν υπερβαίνει τα 5 τετραγωνικά μέτρα ή όταν η απόκλιση στην επιφάνεια του οικοπέδου είναι έως 2%.

Ανεκτά θεωρούνται και λάθη που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου ή το ύψος του οφειλόμενου φόρου.

Τα πρόστιμα για παραβάσεις και παραλείψεις

Η μη τήρηση των υποχρεώσεων που σχετίζονται με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ επισύρει χρηματικές κυρώσεις για τους συμβολαιογράφους και τους προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων.

Όταν σε μία πράξη έχει επισυναφθεί ανακριβές πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 2% της διαφοράς στην αξία των ακινήτων ή των εμπράγματων δικαιωμάτων.

Το πρόστιμο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 100 ευρώ ούτε μεγαλύτερο από 1.000 ευρώ. Σε περίπτωση που από την ανακρίβεια δεν προκύπτει απώλεια φορολογικών εσόδων, δεν επιβάλλεται χρηματική κύρωση.

Όταν δεν έχει επισυναφθεί καθόλου πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το πρόστιμο υπολογίζεται σε ποσοστό 1‰ επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος.

Και σε αυτή την περίπτωση, το κατώτατο ποσό του προστίμου ορίζεται στα 100 ευρώ και το ανώτατο στα 1.000 ευρώ για κάθε συμβολαιογραφική πράξη.