Airbnb: Η Κομισιόν δίνει «νομικά όπλα» στις πόλεις για να βάλουν φρένο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Με μεγαλύτερη νομική ασφάλεια επιχειρεί να εξοπλίσει τις ευρωπαϊκές πόλεις η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, ώστε να μπορούν να περιορίζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb εκεί όπου η εξάπλωσή τους αποδεδειγμένα στερεί κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά και επιβαρύνει το κόστος στέγασης.

Η Κομισιόν παρουσίασε σήμερα, 9 Σεπτεμβρίου 2026, την πρόταση για τον Affordable Housing Act, ο οποίος παίρνει τη μορφή ευρωπαϊκού Κανονισμού και φιλοδοξεί να δημιουργήσει, για πρώτη φορά, ένα κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο βάσει του οποίου θα κρίνονται τα τοπικά μέτρα για την προστασία της οικονομικά προσιτής κατοικίας. Η πρόταση θα πρέπει πλέον να εγκριθεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο πριν γίνει δεσμευτικό δίκαιο.

Η βασική αλλαγή δεν είναι ότι οι Βρυξέλλες επιβάλλουν ένα ενιαίο «πλαφόν» στις ημέρες μίσθωσης ή απαγορεύουν το Airbnb σε ολόκληρη την ΕΕ. Αντίθετα, επιχειρούν να απαντήσουν σε ένα πρόβλημα που έχει αναδειχθεί έντονα σε πόλεις όπως το Παρίσι, η Βαρκελώνη και η Βενετία: οι τοπικές αρχές υιοθετούν διαφορετικούς περιορισμούς, οι οποίοι συχνά καταλήγουν σε δικαστικές διαμάχες ως προς τη συμβατότητά τους με την ελεύθερη παροχή υπηρεσιών και γενικότερα τους κανόνες της ενιαίας αγοράς.

Φον ντερ Λάιεν: «Σήμερα κάνουμε ένα βήμα»

Η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν συνέδεσε ευθέως την πρωτοβουλία με τη δέσμευση που είχε αναλάβει πριν από έναν χρόνο για παρέμβαση στη στεγαστική κρίση.

«Πριν από έναν χρόνο, υποσχέθηκα να αντιμετωπίσω το ζήτημα της οικονομικά προσιτής στέγασης στην Ευρώπη», δήλωσε. «Σήμερα κάνουμε ένα βήμα προς αυτή την κατεύθυνση». Η πρόεδρος της Κομισιόν υπογράμμισε παράλληλα ότι η ευρωπαϊκή παρέμβαση επιδιώκει να δώσει περισσότερη σαφήνεια και στήριξη στις τοπικές αρχές, με τις λύσεις να παραμένουν προσαρμοσμένες στις πραγματικές συνθήκες κάθε περιοχής.

Το πολιτικό σκεπτικό είναι ότι η στεγαστική κρίση δεν έχει παντού τα ίδια χαρακτηριστικά. Σε ορισμένες πόλεις και τουριστικούς προορισμούς, όμως, η μετατροπή κατοικιών από κύρια ή μακροχρόνια χρήση σε τουριστική μπορεί να αφαιρεί σημαντικό αριθμό ακινήτων από την αγορά και να εντείνει την πίεση στις τιμές και στα ενοίκια. Περισσότεροι από τους μισούς κατοίκους πόλεων στην ΕΕ θεωρούν πλέον τη στέγαση άμεσο και επείγον πρόβλημα, σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται η Επιτροπή.

Πότε μια πόλη θα μπορεί να επικαλείται «στεγαστική πίεση»

Η καρδιά του νέου πλαισίου βρίσκεται στον κοινό ευρωπαϊκό ορισμό μιας «περιοχής υπό στεγαστική πίεση». Μέχρι σήμερα κάθε χώρα ή πόλη χρησιμοποιούσε διαφορετικούς δείκτες, όρια και μεθοδολογίες, γεγονός που, σύμφωνα με την Επιτροπή, τροφοδοτούσε τη νομική αβεβαιότητα.

Η πρόταση ορίζει ως βασικό σημείο αναφοράς τον λόγο τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα. Κατά κανόνα, για να ενεργοποιείται το πλαίσιο ο δείκτης θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 8, δηλαδή η αγορά μιας κατοικίας μέσου μεγέθους να αντιστοιχεί περίπου σε οκτώ χρόνια διαθέσιμου εισοδήματος, και παράλληλα να έχει καταγραφεί επιδείνωση στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας. Εάν ο δείκτης φθάνει ή ξεπερνά το 10, δεν απαιτείται η προϋπόθεση της δεκαετούς αύξησης. Οι αρχές θα πρέπει ακόμη να τεκμηριώνουν ότι η πίεση δεν αναμένεται να υποχωρήσει τα επόμενα τρία χρόνια, εξετάζοντας πληθυσμιακές τάσεις, προσφορά και ζήτηση κατοικίας.

Η «κόκκινη ζώνη» δεν χρειάζεται να ταυτίζεται με τα διοικητικά όρια ολόκληρης μιας πόλης. Μπορεί να αφορά δήμο, συνοικία, μητροπολιτική περιοχή ή ακόμη και τμήμα τους, ώστε οι παρεμβάσεις να περιορίζονται γεωγραφικά εκεί όπου υπάρχει πραγματικό πρόβλημα.

Δεν αρκεί να υπάρχουν πολλά Airbnb

Το κρίσιμο φίλτρο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ότι μια δημοτική ή άλλη αρμόδια αρχή δεν θα μπορεί απλώς να επικαλείται τη γενική στεγαστική κρίση.

Θα πρέπει να αποδείξει ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων είχε σημαντική αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα ή στη διαθεσιμότητα κατοικιών επί τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από την υιοθέτηση των περιορισμών. Παράλληλα, οφείλει να αποδεικνύει ότι δεν υπάρχει λιγότερο περιοριστικό μέτρο που θα μπορούσε να επιτύχει εξίσου αποτελεσματικά τον ίδιο στόχο.

Οι περιορισμοί θα πρέπει επίσης να εστιάζουν στις μορφές βραχυχρόνιας μίσθωσης που, λόγω κλίμακας, συχνότητας ή εμπορικού χαρακτήρα, είναι πιθανότερο να αφαιρούν κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά. Σημαντική δικλίδα αποτελεί ότι το συγκεκριμένο πλαίσιο, όταν η αιτιολογία είναι αποκλειστικά η προστασία της προσιτής στέγασης, δεν καλύπτει τη βραχυχρόνια μίσθωση της κύριας κατοικίας του οικοδεσπότη.

Νομική θωράκιση, όχι «λευκή επιταγή» στους δήμους

Εδώ βρίσκεται και η ουσία της παρέμβασης των Βρυξελλών. Ο Affordable Housing Act δεν δημιουργεί από μόνος του μια νέα ευρωπαϊκή εξουσία για τους δήμους να απαγορεύουν βραχυχρόνιες μισθώσεις. Μια τοπική αρχή θα εξακολουθεί να μπορεί να χρησιμοποιεί μόνο τα εργαλεία που της παρέχει το εθνικό δίκαιο.

Εκείνο που αλλάζει είναι ότι αποκτά ένα κοινό ευρωπαϊκό «τεστ» για να αποδείξει ότι η παρέμβασή της είναι δικαιολογημένη, αναγκαία, αναλογική, γεωγραφικά στοχευμένη και συμβατή με τους κανόνες της ενιαίας αγοράς. Η ίδια η Επιτροπή χαρακτηρίζει την πρόταση εργαλείο για τη μείωση της νομικής αβεβαιότητας και όχι μηχανισμό εναρμόνισης της στεγαστικής πολιτικής των κρατών-μελών.

Αυτό μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντικό για μεγάλες τουριστικές πόλεις που θέλουν να θεσπίσουν αυστηρότερα καθεστώτα αδειοδότησης, ποσοτικούς περιορισμούς ή άλλους κανόνες, αλλά φοβούνται ότι οι ρυθμίσεις θα προσβληθούν ως δυσανάλογοι περιορισμοί στην ευρωπαϊκή αγορά υπηρεσιών.

Μεταβατικές περίοδοι και έλεγχος ανά πενταετία

Η Κομισιόν βάζει, ωστόσο, σαφή όρια στην τοπική διακριτική ευχέρεια. Όταν ένα μέτρο επηρεάζει ήδη νόμιμες καταστάσεις, θα πρέπει να προβλέπονται κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις και να προστατεύονται οι εύλογες προσδοκίες ιδιοκτητών και επιχειρήσεων.

Παράλληλα, τα νέα μέτρα δεν μπορούν να θεσπίζονται επ’ αόριστον: η αρχική διάρκειά τους δεν θα μπορεί να ξεπερνά τα πέντε χρόνια. Στη συνέχεια θα μπορούν να ανανεώνονται μόνο εφόσον η αρμόδια αρχή επανεξετάσει τα δεδομένα και διαπιστώσει ότι οι συνθήκες στεγαστικής πίεσης και οι λόγοι που δικαιολογούν την παρέμβαση εξακολουθούν να υφίστανται. Αν πάψουν να υπάρχουν, το μέτρο θα πρέπει να αποσύρεται.

Ταυτόχρονα, για περιορισμούς που αφορούν την απόκτηση ακινήτων προβλέπεται ρητά ότι δεν μπορούν να εφαρμόζονται αναδρομικά, ενώ οι υφιστάμενοι τοπικοί κανόνες που έχουν υιοθετηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του νέου Κανονισμού δεν υπάγονται αυτομάτως στο νέο καθεστώς.

Τα δεδομένα γίνονται το νέο όπλο των πόλεων

Το νέο πλαίσιο «κουμπώνει» πάνω στον ευρωπαϊκό Κανονισμό 2024/1028 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο οποίος εφαρμόζεται από τον Μάιο του 2026 και προβλέπει συστήματα καταχώρισης και ανταλλαγής δεδομένων από τις πλατφόρμες προς τις δημόσιες αρχές. Τα δεδομένα αυτά θα μπορούν πλέον να λειτουργούν και ως αποδεικτική βάση για το εάν και σε ποιον βαθμό οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επηρεάζουν την τοπική αγορά κατοικίας.

Η κατεύθυνση της Επιτροπής είναι έτσι σαφής: όχι οριζόντιες απαγορεύσεις σε ευρωπαϊκό επίπεδο, αλλά ισχυρότερη δυνατότητα τοπικής παρέμβασης εκεί όπου υπάρχουν αποδείξεις. Για τις ευρωπαϊκές πόλεις, το σημαντικότερο ίσως στοιχείο του Affordable Housing Act δεν είναι ότι τους προσφέρει νέα «όπλα», αλλά ότι επιχειρεί να τους δώσει σαφέστερους κανόνες για το πότε και πώς μπορούν να χρησιμοποιήσουν όσα ήδη διαθέτουν — με μικρότερο κίνδυνο να βρεθούν εκτεθειμένες νομικά όταν επιχειρούν να προστατεύσουν τη μόνιμη κατοικία από την πίεση της τουριστικής αγοράς.